Согласование отдельного входа в Санкт-Петербурге (СПб)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование отдельного входа в Санкт-Петербурге (СПб)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.

Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:

1. Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
2. Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
3. Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
4. Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.

Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.

Отдельный вход возводится для прямого доступа с улицы, либо с мест общего пользования здания. Если делается выход к местам общего пользования, работы будут заключаться в прорубании нового проема, его согласовании в форме перепланировки. Для обустройства выхода на улицу делается проем во внешней стене здания, обустраивается входная группа. Согласование указанных работ может проходить в виде реконструкции или перепланировки.

В компании Кадастровая Москва вы получите полный комплекс услуг по проектированию и согласованию отдельных входов. Обращайтесь, мы предложим лучшие условия именно для вас!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

• ЖК РФ ();
• Постановление Госстроя РФ № 2003 ();
• СП 54.13330.2016 ();
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ();
• Постановление Правительства Москвы № 692-ПП ().

Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:

1. Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
2. Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
3. Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
4. Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.

Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.

Как узаконить отдельный вход, который в красных линиях по БТИ?

Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ “в красных линиях” – это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.

К сожалению, по нормам того же Постановления №508-ПП в действующей редакции в Приложении №1 к данному постановлению есть 20 пункт, который гласит, что с 1 января 2001 года Мосжилинспекция не выдает Акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные без разрешения работы по фасаду. На практике, Мосжилинспекция не принимает заявки на согласование изменений фасада, которые зафиксированы в БТИ в красных линиях.

Своим клиентам в таких случая мы рекомендуем или возвращать помещение в проектное состояние по фасаду (как было до появления красных линий), проводить инвентаризацию БТИ, чтобы техник БТИ внёс данные в базу и “зачернил” фасад и после выполнения этих действий, если это всё же необходимо – с начала разрабатывать проектную документацию, получать разрешение Мосжилинспекции на изменение фасада, а потом уже выполнять работы, что собственно вполне логично и более правильно, т.к. очень большое количество собственников нежилых помещений в Москве даже не задумываются по 5-10 лет привести хоть раз документы по своим объектам недвижимости в порядок.

Если такой порядок действий не интересен или невозможен по каким-то причинам – тогда мы советуем просто дождаться выхода новой редакции Постановления №508-ПП и как МЖИ снова начну принимать заявки на рассмотрение и выдавать акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы по фасаду без получения разрешения – максимально оперативно собрать комплект необходимых технических и исходно-разрешительных документов и бежать подавать заявку.

Согласование отдельного входа в нежилое помещение

Периодически к нам обращаются заказчики, которые хотят сделать вход в нежилое помещение в жилом доме. Мы написали статью, которая ответит на все вопросы.

Для организации отдельного входа нужно несколько вещей:

1. БТИ в черных линиях. Если у вас есть в БТИ в красных линиях и там затронут фасад, то Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы обяжет вас сначала устранить нарушения. Для вас всегда согласование будет проходить в 2 этапа: 1) Получение БТИ в черных линиях. 2) Согласование отдельного входа.
2. Согласие собственников недвижимости. Причем проголосовать «ЗА» должны не менее 2/3 собственников (собственники имеют количество голосов пропорциональное площади занимаемых помещений, иногда 1 собственник может иметь несколько квартир или иметь большие нежилые площади).

Дальнейшая схема согласования достаточно простая, но опять же мы не рекомендуем доверять согласование «согласователям» или маленьким новым фирмам. Они могут затянуть процесс на годы! Или вообще не довести его до конца.

Настоящие письма благодарности

Были суды с ЖСК и соседями (не дают согласия на обустройство отдельного входа) — проиграны! Как быть, закон запрещает использование нежилого помещения без отдельного входа (да и жильцы постоянно чинят препоны и не дают использовать общий вход через подъезд), и вход не согласовать, так как быть?

Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты.

Расскажем об условиях и требованиях, в том числе, должна ли иметь подъезд. Как происходит согласование?

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании.

Что входит в понятие перепланировки и когда требуется разрешение?

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобится свидетельство о рождении или выданный в установленном порядке документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, в случае его выдачи компетентными органами иностранного государства.

Если же нежилое помещение расположено в отдельно стоящем нежилом здании, новый вход обычно делают для удобства или при конкретной необходимости его обустройства.

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу.
Отдельный вход с приямком. Этот вариант подойдет для подвальных помещений. Наиболее трудоемкий процесс с точки зрения согласования. Строительство такой входной группы может повлиять на прочность здания путем изменения нагрузок на фундамент, поэтому не всегда возможна его техническая реализация.

Узаконивание проекта отдельного входа

Специалисты компании ООО «ГЛОБАЛ-ПРОЕКТ» смогут составить для Вас проект отдельного входа, имея в своем распоряжении:

• Задание от заказчика.
• Доверенность.
• Правоустанавливающие документы на помещение.

Получив в свое распоряжение всю документацию, мы займемся согласованием. И чтобы Межведомственная Комиссия вынесла положительное решение по Вашему вопросу, нашими специалистами собираются следующие виды заключений:

• технический паспорт объекта (сроком не более 1 года);
• оригиналы планов помещений с нижних и верхних этажей из ПИБ;
• оригинал справки о состоянии перекрытий из ПИБ;
• оригиналы документов о состоянии здания и выписки из техпаспорта из ПИБ;
• оригинал плана ситуаций из ПИБ;
• заключение о состоянии вентиляционных каналов;
• справку о статусе здания из КГИОП (если это необходимо);
• топографическую съемку прилежащих коммуникаций;
• справку относительно выделяемой мощности и некоторые другие документы (если это необходимо);
• заключение от СЭС;
• заключение от ОГПН;
• заключение от уполномоченной организации эксплуатации;
• письмо из КГА или заключение КГА;
• заключение из КГИОП;
• согласование собственников объектов недвижимости (2/3);
• технические условия канализации, водопровода, а также электрики;
• согласование ГУЖА;
• согласование с балансодержателями подземных сооружений.

Что такое отдельный вход и когда он нужен

Отдельный вход требуется каждому изолированному или обособленному помещению, в том числе квартирам, офисным и иным объектам. При проектировании нового строения заранее определяется, как и где будут располагаться входы:

• для квартир в МКД это обычно дверь на лестничные клетки, в коридоры, к другим местам дома;
• для нежилых помещений в МКД обычно требуется отдельный выход на улицу или на участок, так как коммерческая деятельность не должна мешать жильцам;
• для нежилых строений варианты размещения выходов определяет сам собственник (можно сделать несколько входных групп, в том числе из разных помещений).

Для существующих объектов также может потребоваться изменение системы входов и выходов. Типичным примером является изменение статуса квартиры, т.е. перевод ее в нежилое помещение. Чтобы заниматься полноценной коммерческой деятельности (например, открыть магазин), необходимо согласовать отдельный вход.

Инструкция по согласованию отдельного входа в Москве

Самостоятельно пройти все разрешительные процедуры для открытия отдельного входа достаточно сложно. Чтобы устранить основания для отказов или предъявления претензий, обращайтесь к профессионалам. Полный комплекс услуг окажут специалисты компании Кадастровая Москва. Для согласования входа в помещениях МКД Москвы необходимо пройти следующие процедуры:

• оформить письменное согласие от всех правообладателей объекта;
• организовать собрание МКД, получить одобрение 2/3 собственников (учтите, что для перевода квартиры в нежилой объект нужно получить еще и согласие владельцев смежных помещений);
• заказать проект, оформить техзаключение о состоянии конструкций;
• подать документы в МЖИ и МосКомАрхитектуру, получить согласование;
• выполнить работы, сделать отдельный вход по проекту;
• обратиться в МЖИ и МосКомАрхитектуру, получить комиссионный акт;
• обратиться в БТИ для обновления данных в техпаспорте.

Соответствие нормативам безопасности должны проверить специалисты МЧС и СЭС (Роспотребнадзор). Они должны дать положительное заключение на проект до обращения в МЖИ.

Провести перепланировку в нежилом здании можно без обращения в МЖИ. Однако ввиду изменения внешнего фасада здания его нужно согласовать в МосКомАрхитектуре. Если отдельный вход будет делать арендатор в муниципальном строении, ему нужно получить разрешение через ДГИ (Департамент государственного имущества).

Варианты устройства входной группы

Каким образом можно оборудовать отдельный вход? Существует несколько возможных вариантов:

• С тамбуром снаружи. Такой способ экономит пространство. Однако согласовать данный вариант обустройства будет сложнее.
  Наружный тамбур предполагает захват территории, находящейся в общедомовой собственности. Вопрос о таком обустройстве придется решать с управляющей компанией или ТСЖ.
• С внутренним тамбуром. В данном случае определенная часть помещения, выделенная под вестибюль, может оказаться для собственника бесполезной. Внутренний тамбур лишает помещение лишних квадратных метров.
• Обшивка фасада. Этот вариант выбирают владельцы магазинов и салонов, желающих сделать витрины или выделить площадь для размещения рекламы.
  Вопрос данного способа обустройства придется согласовывать с УК или ТСЖ, а также на общем собрании собственников жилых квартир.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Когда нужен отдельный вход?

Согласно ГОСТу, требованиям МЧС, отдельный вход в нежилое помещение должен быть оборудован для соблюдения норм пожарной безопасности. Любое нежилое эксплуатируемое помещение в жилом здании должно иметь отдельный выход не на общую лестничную клетку, т.е иметь два пути для эвакуации. Также, если новый вход будет оборудован лестницей или построен в виде тамбура/предбанника, то по эксплуатационным нормам коммуникации, находящиеся внизу под этими сооружениями, должны быть легкодоступны в случае незапланированного ремонта. В данном случае, согласование отдельного входа займет гораздо больше времени – минимум четыре месяца, и потребует множество бумаг из разных инстанций. Заказав подобный проект в «Департаменте проектирования и согласований» вам не придется отстаивать очереди во всевозможных инстанциях и тратить свое время и нервы. Многолетний опыт департамента и лицензии на разработку документации помогут в ускорении процесса получения разрешений.

Первый этап подготовки документации на проектирование отдельного входа – это получение технического заключения на строительство, разработка проекта отдельного входа, получение геоподосновы и ситуационного плана. Также, необходимо согласование с Госпожнадзором, Госсанэпиднадзором и Москомархитектурой. По сравнению со всеми другими типами согласований реконструкций жилых и нежилых помещений, сбор документов для оборудования входа не представляет больших трудностей, особенно, при помощи специалистов в этих вопросах.

Если же согласование отдельного входа – всего лишь часть общего плана реконструкции помещений для переделывания их в нежилые с дальнейшей эксплуатацией, то в данном случае первым шагом будет перевод жилого помещения в нежилой фонд. Совместно с вышеописанной процедурой это занимает от шести месяцев и более. Для перевода в нежилой фонд к помещению выдвигаются следующие требования: в нем не должно быть прописанных лиц; оно должно находиться на первом этаже либо над нежилым помещением; дом, в котором оно находится, не должен быть в списке зданий на снос или в аварийном состоянии; наконец, необходимо обустройство и согласование отдельного входа. Если сооружение соответствует данным характеристикам, то на него собираются справки, заключения и разрешения всех вышеописанных организаций плюс заключение Мосгаза, ситуационный план, проект расчета шума и другие проекты и согласования с инстанциями. Все это передается в «Департамент жилищной политики и жилищного фонда», который и решает, возможен ли перевод.

Условия согласования отдельного входа

К организации отдельного входа законодательство предъявляет достаточно строгие архитектурно-конструктивные требования. Устройство отдельного входа регламентируется постановлением № 1135 от 14.09.2006 г. а также другими правовыми, строительными, противопожарными нормами. Как видно из правовых документов, при изготовлении проектной документации очень важным моментом является проработка внешнего вида отдельного входа. Необходимо, чтобы отдельный вход гармонично вписался в общий ансамбль здания и соответствовал архитектурному и цветовому решениям фасада. И в тоже время не создавал неудобства для пешеходных и транспортных потоков. Это наиболее актуально для центральных районов Петербурга с исторической застройкой и узкими тротуарами. Помимо этого, в целях безопасности людей, к отдельному входу предъявляются повышенные требования в области надёжности и безопасности конструкции.

Условия для смены статуса

Необходимо понимать и то, что для смены статуса помещения нужно, чтобы оно соответствовало определенным критериям, таким, как:

• В квартире не должны быть прописаны никакие граждане;
• Отсутствие обременений от имени третьих лиц;
• Помещение не должно быть долей другого жилого помещения или дома;
• Объект недвижимости не должен быть заложен или находится под арестом;
• Решением вопроса должен заниматься непосредственно собственник помещения;
• Квартира должна находиться либо на первом этаже, либо не иметь над собой жилых объектов. Но допускается, когда они принадлежат тому же владельцу;
• Статус самого дома не может быть аварийным или же он не должен стоять на очереди на капитальный ремонт.

Стоит отметить, что это далеко не все условия, которым должно соответствовать помещение. Объект должен обладать возможностью обустройства отдельного входа и иметь возможность отключения от общих коммуникаций.

Похожие записи:

• Льготная пенсия у сварщиков в 2022
• Как правильно подать ходатайство о продлении срока исполнения предписания?
• Исковое заявление о перерасчете коммунальных платежей