Как продать дом быстро и выгодно: инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом быстро и выгодно: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, поговорите с соседями из похожих домов. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
В каких случаях требуется провести оценку дачи?
Дачей считается объект недвижимости, представляющий собой участок земли с расположенными на нём домом и другими постройками, который находится за чертой города. При этом не имеет значения, используется ли дачный дом для постоянного или сезонного проживания.
Как любая недвижимость, дача:
- Является объектом налогообложения и страхования.
- Может служить объектом купли-продажи.
- Может играть роль залогового имущества при вступлении её владельца в кредитные отношения с финансовыми организациями или частными лицами.
- Может быть подарена или завещана в наследство.
- Входит в полный список оцениваемой собственности при разделе имущества и т.д.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.
В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.
В каких случаях может потребоваться оценка жилого дома?
Самая распространенная причина оценки дома – это его раздел, например, при разводе, наследовании, а также когда совершается сделка купли-продажи недвижимости. Поскольку продавец хочет убедиться в том, что получит за подлежащий продаже дом выгоду не ниже его рыночной стоимости, а покупатель желает удостовериться в том, что не переплачивает выше рыночной цены объекта недвижимости.
Также часто встречаются следующие случаи, когда проводится оценка жилого дома:
- получение ипотечного займа;
- определение залоговой стоимости;
- оформление наследственных прав;
- удостоверение соглашения о разделе имущества;
- оптимизация налогообложения;
- выкуп имущества государством и проч.
Независимая кадастровая оценка недвижимости в Москве от «МитраГрупп»
Одно из направлений экспертной оценки недвижимости жилого дома, проводимой специалистами компании, — это определение ее кадастровой стоимости.
Если собственники дома считают, что налог на имущество завышен, и заинтересованы в его уменьшении, они могут заказать определение кадастровой стоимости жилого дома. Как показывает практика, она выше, чем рыночная, а экспертная оценка позволит оспорить и исправить эту несправедливость.
Стоимость оценки частного дома, дачи, доли в доме зависит от объема работы, особенностей объекта и целей проведения. Цена услуги и составления отчетов, подготовленных для Сбербанка, для ипотеки, для нотариуса или суда, будут отличаться. Расценки вы узнаете уже на первом этапе проведения оценки дома с участком.
Оценка стоимости жилого дома
Оценка жилого дома имеет одну очень принципиальную особенность по сравнению с другими видами оценки недвижимости: как правило, производится оценка двух объектов, т. е. жилого дома и земельного участка, что в свою очередь налагает ряд сложных моментов в проведение оценки. Следует помнить, что жилые (частные) дома могут быть оценены, как с земельным участком, на котором они располагаются, так и без него. Помимо земельного участка в домовладении могут оцениваться и надворные постройки, являющиеся частью жилого дома. Конкретная цель оценки определяется заказчиком.
Оценка стоимости жилого дома представляет собой объективную информацию о реальной стоимости жилого дома. Преимущество такой процедуры заключается в том, что Вы в итоге получаете официальный документ, который можно использовать как при продаже своего дома, так и в суде, для решения споров. Это значительно повысит Ваши шансы выгодно закончить сделку или решить иные вопросы в Вашу пользу. В их числе и заключение кредитного договора с банком, если залоговым имуществом будет являться Ваш жилой дом.
Оценка жилого дома существенно отличается от оценки квартиры, которая оценивается по метражу и местоположению. Для оценки жилого дома необходимо учитывать гораздо большее количество параметров.
Когда процедура необходима
Необходимость оценки стоимости дома может возникнуть во многих случаях. Например:
- При расчете налогов и пошлин, которые вы должны заплатить;
- Для оформления его в залог по кредиту или ипотеке;
- Если вам нужно ввести недвижимость в уставной капитал юридического лица;
- Если на дом наложен имущественный арест;
- При необходимости раздела имущества и связанных с этим спорах;
- Если вам нужно получить страховку;
- Если строительство дома не завершено;
- Если вам нужно учесть дом в инвестиционном проекте.
Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.
В документе отражены следующие сведения:
- данные об эксперте и заказчике;
- сведения о методиках оценки жилища;
- информация об осматриваемом доме;
- анализ рынка недвижимости;
- выявление рыночной стоимости объекта.
Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:
- документацию на жилье;
- фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
- рыночную цену недвижимости;
- ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).
Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:
- диплом об образовании в сфере оценки;
- документ, подтверждающий членство в СРО;
- страховой полис гражданской ответственности.
Оценка дома и земельного участка – это процедура, в ходе которой дается объективная оценка недвижимому имуществу. Потребоваться такая услуга может для продажи дома или земельного участка, их обмена. Рыночную стоимость обычно определяют независимые стороны – эксперты.
Сегодня существует немало компаний, которые занимаются проведением оценочных работ. Потребоваться заказ их услуг может в таких случаях:
- Надо рассчитать сумму взноса в ПФР.
- Нужно определить размер налога, который обязан оплатить продавец.
- Оформляется ипотечный кредит.
- Недвижимость используется в качестве уставного капитала.
- Есть имущественные споры (при разводе супругов или дележе наследства родственниками).
- Дом или земельный участок попал под арест.
- Не завершено строительство жилых объектов.
- Проводится расчет проектных инвестиций.
В Москве услуги эксперта-оценщика недвижимости обойдутся в сумму от 2500 до 5000 рублей. Оценить жилище будет стоить около 3000 рублей. Узнать рыночную стоимость участка обойдется в 2500 руб. Если нужно оценить площадь земли вместе с домом, то придется отдать около 4000 рублей. В Санкт-Петербурге цены находятся на уровне московских. В регионах цена немного ниже, варьируется в пределах 2000-3500 рублей.
Бесплатно узнать примерную стоимость земли либо коттеджа владелец может при помощи специальных интернет-ресурсов, которые имеют калькулятор расчета рыночной стоимости. Достаточно заполнить определенные поля, ввести параметры оцениваемого имущества, и система произведет расчет. Но нужно понимать, что выданный результат будет приблизительным.
Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.
Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.
Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.
Такая процедура понадобится:
- при расчете налоговой суммы от продажи дома;
- при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
- при расчете суммы госпошлины;
- для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
- при расчете суммы взноса в уставной капитал;
- когда дом — залоговое имущество;
- при аресте дома;
- при имущественных спорах;
- при разделе имущества;
- при выплате страховки за дом;
- при незавершенном строительстве;
- при расчетах для инвестиционного проекта.
Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.
СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.
Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».
Что учитывают эксперты при проведении оценки
Оценка загородного дома и участка требует проведения детального обследования объекта. В процессе выполнения работы оценщик фиксирует:
- Удаленность участка от населенного пункта или район его расположения, если дом находится в черте города.
- Наличие транспортного сообщения и время, необходимое для того, чтобы добраться до центральной части города (для загородных строений).
- Экологическую ситуацию в районе.
- Рельеф местности и качество земли.
- Состояние построек.
- Тип и этажность дома.
- Особенности строения: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.
- Расстояние до магазинов, аптек и других значимых объектов местной инфраструктуры.
- Уровень освещенности близлежащих территорий и прочее.
На основании этих данных проводится оценка загородной недвижимости или объектов, расположенных в черте города, о чем составляется соответствующий отчет.
Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру
Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.
Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.
Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.
Для оценки имущества может быть достаточно много причин.
Ее производят:
- Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
- Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
- Для определения величины госпошлины;
- Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
- Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
- В случае когда дом выступает в качестве залога;
- Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
- При наложении ареста на дом;
- В случае возникновения имущественных споров;
- Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
- В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
- Когда рассчитываются проектные инвестиции.
В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.
Местоположение дома с участком влияет на реальную стоимость!
Например, четыре деревни примерно на одинаковом расстоянии от районного центра, но при этом самым спрашиваемым домиком при одинаковых остальных условиях, будет домик ,расположенный в деревне Роговицы, так как он расположен недалеко от трассы на Санкт-Петербург, затем деревня Будино, так как тоже ближе к СПБ, а потом уже примерно по одинаковой цене ,но ниже чем, в первых двух деревнях дома в деревне Рогатино и Захонье.
Лен. область, Волосовский район:
Д. Захонье – 2. 6 км от Волосово
Д. Роговицы – 3.6 км от Волосово
Д. Будино – 1.9 км от Волосово
Д. Рогатино- 2 км от Волосово
В деревне Захонье и Рогатино цены надо ставить ниже примерно на 100 000 рублей, чем в деревнях Будино и Роговицы, чтобы дома были конкурентными по цене. Смотрите пример на картинке.
Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка? Какова стоимость услуги?
Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев. Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества. Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).
Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру
Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.
Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.
Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.
Для оценки имущества может быть достаточно много причин.
- Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
- Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
- Для определения величины госпошлины;
- Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
- Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
- В случае когда дом выступает в качестве залога;
- Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
- При наложении ареста на дом;
- В случае возникновения имущественных споров;
- Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
- В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
- Когда рассчитываются проектные инвестиции.
В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.