Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Основания для выдела доли супругов
Перед тем как начать выделение доли необходимо понять, чем оно отличается от раздела имущества после расторжения брака. Итак, при выделе лицо, сделавшее это, не имеет права претендовать на получение прав собственности на остальную часть жилого помещения. То есть фактически размер и местонахождение доли определено и зафиксировано документально.
Главным основанием для выделения части в общем имуществе, является желание одного из супругов инициировать эту процедуру. Поводов же для этого огромное множество, например:
- бракоразводный процесс;
- наличие имущественных споров во время брака;
- кредитная организация желает обратить взыскание на имущество одного из супругов.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Выделение доли может быть договорным или судебным. В первом случае собственники подписывают соглашение, в котором определяется доля каждого. Если же такого соглашения достичь не удается, приходится обращаться в суд, который и устанавливает доли, принадлежащие каждому собственнику.
Согласно 245 статье ГК РФ к общей долевой собственности применяется «презумпция равенства», то есть каждый из владельцев имеет право на одинаковые доли. Но такое положение применяется только тогда, когда иные размеры долей не устанавливаются законом или соглашением всех участников-владельцев в иных размерах.
Этот же принцип действует и при выделе или разделе. Подтверждается такое право не только Гражданским, но и Семейным кодексом (39 статья, 1 пункт), обговаривающий права супругов на совместную собственность.
Согласно все той же 245 статье ГК, по соглашению участников доли могут определяться вкладом, сделанным им при получении квартиры или на протяжении ее использования. Если один из участников вносил неотделимые улучшения (то, что не может быть отделено без вреда для недвижимости), он имеет право требовать увеличения своей доли. Однако существует дополнение, согласно которому эту улучшения должны были производиться с соблюдением установленных правил (например, с согласия остальных собственников). Если же правила не соблюдались, участник требовать увеличения своей доли права не имеет.
Если нет возможности выделить человеку в натуральном виде часть квартиры, соответствующую его доле, вопрос может быть решен при помощи денежных компенсаций. Так, если выделенная комната по площади больше идеальной причитающейся доли, остальные собственники имеют право на возмещение разницы в денежном эквиваленте. И обратная ситуация – если площадь меньше, владелец в праве потребовать от остальных собственников компенсации. После получения денег право на часть квартиры, за которую получена компенсация, теряется.
Ясно, что создавать в квартире для каждого владельца доли свой вход, коридор, кухню или ванную невозможно. Поэтому в частную собственность чаще всего, переходят отдельные комнаты, а вот подсобные помещения остаются в собственности долевой.
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
В чём заключается выдел доли
Процесс выделения частей из общей собственности имеет много нюансов. Во владение одному из участников передается площадь, которая соответствует его доле. На практике оформить все быстро и без разногласий сторон удается далеко не всегда.
Фактическое разделение квартиры на две доли владельцы производят по общему согласию, которое желательно закрепить письменно. В противном случае сторонам приходится опять-таки обращаться в суд для решения спора.
Если выделить долю в натуре нельзя по закону или это невозможно сделать без несоразмерного ущерба квартире, сособственники могут компенсировать стоимость доли участнику, который желает получить свою часть.
В этом случае применяются сразу две отрасли права – гражданское и жилищное. Чтобы разобраться в ситуации, нужно учитывать её особенности. В этом поможет консультация юриста.
Выдел части из долевой собственности
Выделение из общедолевой собственности квартиры производится на основании презумпции равенства (каждому из владельцев принадлежат одинаковые доли), но часто размеры долей обозначаются отдельно в соглашении или законе.
На выделение долей по совместному решению участников собственности может влиять вклад. Делают его при получении квартиры или в период её использования. Главное, чтобы вклад был внесен согласно правилам и обсуждался с остальными участниками.
Если один из владельцев произвел неотделимые улучшения – то, что нельзя устранить, не навредив недвижимости, – он вправе требовать увеличения своей доли.
Когда в натуральном виде невозможно выделение комнаты из общей долевой собственности, можно выплатить денежную компенсацию. К примеру, если площадь спальни больше причитающейся идеальной доли, остальные участники вправе требовать возмещения разницы деньгами. Это правило действует и в обратном порядке.
Таким образом, если долевая собственность перестает устраивать людей, они выделяют доли в натуре – определяя, какая часть квартиры кому принадлежит. При невозможности решить этот вопрос самостоятельно необходимо обратиться в суд. А если жилье приобреталось с маткапиталом, то выделение долей для детей обязательно, однако они смогут распорядиться ими по собственному усмотрению только при достижении 18 лет.
Особенности продажи выделенной доли в квартире
Когда становится вопрос о продаже доли, многих интересует, можно ли продать долю в квартире без выделения в натуре. Важно отметить, что остальные собственники будут иметь преимущественное право покупки данного имущества, поэтому в первую очередь необходимо предложить выкупить продаваемую часть им. Такое предложение должно быть подано в письменном виде.
Если совладельцы отказываются от него либо ничего не отвечают, продавать долю можно другому лицу на тех же условиях. Цена не может быть ниже, чем предлагалась соседям.
Лица, которые хотят продать долю в квартире без выделения, часто сталкиваются с несогласием со стороны своих соседей. В таком случае остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Первый владелец действует в своих интересах, предоставленных им законом, а потому при наличии оснований может рассчитывать на положительное решение суда.
Родителям следует также обезопасить права своих детей. Выделение доли ребенку в квартире с обременением может привести к тому, что, если супруги не выплатят долг по кредиту, несовершеннолетний потеряет свою долю в счет погашения задолженности.
Как выделить долю в совместной собственности
На законодательном уровне предусмотрено три способа, как выделить доли в совместной собственности супругов, два из которых основываются на самостоятельном решении, принятом в добровольном порядке без принуждения, а третий базируется на вынесении судебного вердикта.
Основания для выделения долей в совместном имуществе
Особенностью данной процедуры является то, юридически выделить из совместной недвижимости доли супругов не возможно, возможно только разделить квартиру на части. Отличия «выделения доли» от «раздела на доли» заключается в том, что в первом случае сохраняется общедолевая собственность, а во втором случае каждый получать часть недвижимости и супруги становятся единоличными или долевыми собственниками своих долей.
Выделить доли в общем имуществе возможно по инициативе одного из супругов. Основаниями для выделения доли могут стать:
- Расторжение брака,
- Открытие дела о наследование и завещание доли в совместно нажитом имуществе,
- Споры имущественного характера в период брака,
- Наличие долгов по ипотеки или иным финансовым обязательствам.
Раздел имущества может происходить мирным путем – заключения соглашения или брачного контракта, либо в судебном порядке.
Как выделить долю в совместной квартире во время брака?
На практике существует три основных способа выделения доли в недвижимости супругов.
Как составить соглашение об определении долей в квартире
Прежде чем приступать к разработке соглашения, нужно заручиться согласием всех совладельцев квартиры. Даже если в сделке участвуют члены семьи, потребуется узнать об их решении и прийти к общему согласию.
Форма соглашения об определении долей в жилом помещении – строго письменная. Также следует обратить внимание на утверждение документа. Если определяются доли в совместной собственности супругов – подпись и печать нотариуса обязательны. Аналогично и в случае с материнским капиталом. Приобретение квартиры с участием Сертификата обязывает супругов выделить детские доли — без участия нотариуса такие сделки не обходятся. Обратная ситуация, если в сделке участвуют близкие члены семьи (родитель и дети, братья и сестры) – соглашение составляется в простой письменной форме, и к нотариусу можно не обращаться.
Как оформить соглашение об определении долей без нотариуса
В зависимости от формы права собственности супругов процесс выделения долей может быть осуществлен с участием нотариуса или без него.
- Если недвижимость была приобретена одним родителем до брака или второго родителя не имеется вовсе, то соглашение может быть составлено в простом письменном виде от имени собственника. Поскольку единоличный владелец вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в том числе произвести отчуждение его части другим гражданам.
- Если имущество было приобретено родителями в период брака и не оформлено в долевую собственность каждого при покупке, то такая недвижимость будет являться их совместным имуществом. Соответственно, выделить доли детям они смогут без участия нотариуса, если при оформлении сделки право совместной собственности не прекратится.
Отчуждение долей из права совместной собственности должно быть совершено с нотариального согласия супруга, однако при этом заверять соглашение нет необходимости.
Законодательство устанавливает обязанность выделять доли в имуществе для того, чтобы родители не смогли недобросовестно воспользоваться средствами маткапитала и лишить детей права на жилье.
Супруги могут сохранить за собой право совместной собственности и выделить доли только детям. В итоге часть жилья будет находиться в совместной собственности супругов, а другая в долевой собственности детей.