Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ “в красных линиях” – это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Коротко о перепланировке квартиры
- Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
- Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
- Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
- Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Особенности
При всей кажущейся простоте процедуры узаконивания перепланировки арендуемого у ДГИ помещения, арендаторы сталкиваются с отказом ДГИ и невозможностью какими-либо способами повлиять на эту позицию.
Это связано с тем, что ДГИ, как собственник объекта недвижимости, оставляет за собой право на собственное усмотрение давать или не давать согласие на перепланировку своего помещения.
Причины для отказа в согласии на перепланировку могут быть многочисленны – от планов по развитию территории до мер поддержки предприятий малого и среднего бизнеса и пр.
Но никаких способов (в том числе судебных) обязать ДГИ дать это согласие не существует.
Единственным способом получить согласие ДГИ на перепланировку арендуемого помещения является конструктивный диалог с Департаментом, основанный на понимании прав арендатора, особенностей объекта и задач, стоящих перед ДГИ.
Указанные ситуации, безусловно, связаны со злоупотреблением права со стороны Департамента городского имущества города Москвы, поэтому мы рекомендуем обращаться за помощью в согласовании перепланировки к специалистам, имеющим большой опыт во взаимодействии с ДГИ г. Москвы.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
В каких случаях необходимо получать разрешение
Согласовывать выполнение работ в ОКН нужно в таких случаях:
- Установка наружного оборудования на фасаде здания, в том числе сплит-систем, камер наблюдения, вентиляционных каналов, решеток и роллет;
- Ремонтные работы на фасаде здания, в том числе изменение его внешнего вида путем установки окон или устройства отдельного входа;
- Перепланировка отдельной квартиры или всех помещений внутри здания;
- Проведение работ по реконструкции объекта;
- Изменение назначения объекта, то есть перевод его из жилого в нежилое и наоборот;
- Выполнение работ по благоустройству прилегающей территории.
Незаконные перепланировки в домах памятниках архитектуры
Процедура согласования перепланировки в домах — памятниках архитектуры, находящихся под охраной Москомнаследия, отличается от обычной процедуры согласования перепланировок в домах типовых серий. Большое количество зданий дореволюционной постройки, являющихся памятниками архитектуры и находящихся под охраной Департамента культурного наследия сосредоточены в центральном административном округе (ЦАО) Москвы.
часто имеет свою специфику. Необходимо получить охранное обязательство в Департаменте культурного наследия г.
Москвы, в котором будет указано, что именно является предметом охраны.
Окончательное разрешение на перепланировку квартир, расположенных в домах, являющихся объектом культурного наследия, выдает Мосжилинспекция.
Перепланировка / Проект 1 Перепланировка / Проект 2 Перепланировка / Проект 3 Вся проектная документация также должна быть согласована с Департаментом культурного наследия Москвы (Москомнаследие). В особо сложных случаях потребуется проведение государственной историко-культурной экспертизы с привлечением трёх независимых экспертов.
Департаментом культурного наследия города Москвы выносит
«Заключение о допустимости проведения перепланировки (переустройства) квартиры (нежилого помещения), если такое помещение или дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия»
. Стоимость получения разрешения на перепланировку квартиры, расположенной в доме, находящемся под охраной Москомнаследия – от 130 000 рублей, сроки – от 4 месяцев.
Отличия и особенности
Отдельный вход может быть трех видов:
- Подъезд с приямком (углубление в стене, примыкающее к стене здания). Приямок должен быть такого размера и формы, чтобы позволять осуществлять подачу огнетушащего вещества и удалять дым с помощью насоса.
- Подъезд с лестницей. Если лестница имеет высоту от уровня тротуара больше 0,45 м, то она требует специального ограждения. Уклон должен соответствовать не более 1:2, а уклон пандуса не должен превышать 1:8. Ширина лестницы должна быть не менее ширины самого входа.
- Подъезд без приямка и лестницы.
Особенности и требования к оборудованию:
- Обязательно наличие тамбура (можно сделать тамбур снаружи здания, если есть дополнительное разрешение на это, либо сделать внутри, что сократит площадь помещения собственника).
- Вход должен быть оборудован пандусом с учетом интересов маломобильных граждан.
- Лестница должна быть безопасной (не должна скользить, должна иметь поручни).
- Ступени лестницы должны быть сделаны из металлоконструкций и опираться на плиту, которая, в свою очередь, монтируется на подсыпку.
Рекомендация. Не рекомендуется делать вместо подсыпки фундамент, так как в этом случае потребуется заключать отдельный договор аренды на этот участок земли.
- Двери входа должны открываться в сторону входа.
- Если двери стеклянные, то должны быть выполнены из противоударного прочного материала.
- Дверные проемы должны быть завершены наличниками, откосами, декором и иметь завершенный архитектурный вид.
- Металлокнструкции не должны быть связаны с несущей конструкцией дома.
Нюансы согласования перепланировки в Москомнаследии
При проведении перепланировки квартиры или нежилого помещения в доме, который признан культурным памятником, рекомендуется ознакомиться с основными особенностями процедуры узаконивания переустройства. Специалисты из проектных организаций, имеющих допуск СРО, отмечают следующие сложности при регистрации подобных изменений:
- Главной задачей при составлении проекта изменений является сохранение конструктивных особенностей дома, которые стали причиной отнесения этого дома к объектам культуры. При этом часто очень сложно соотнести подобные требования с пожеланиями хозяев приспособить квартиру для современного использования. Однако специалисты компании «2Проектор» имеют большой опыт разработки подобных планов, поэтому гарантируют результат.
- Разработку проекта приспособления имеет право осуществлять компания, которая является членом саморегулируемой организации, то есть имеющая допуск СРО, а также лицензию Департамента государственной охраны культурного наследия.
- Согласование переустройства объекта культурного наследия занимает продолжительное время. Так, например, при запросе данных о статусе здания заявление рассматривается порядка пятнадцати рабочих дней. Заявление на получение акта о техническом состоянии, охранного обязательства рассматривается не меньше сорока пяти дней.
- При проведении ремонтно-строительных работ нельзя никаким образом изменять облик здания, так как даже фасад представляет культурную ценность.
- Особую сложность представляет перепланировка мемориальных квартир. Собственникам потребуется предоставить результаты историко-культурной экспертизы, протоколы заседаний комиссии экспертов в сфере сохранения культурного наследия.
Отдельный вход в нежилое помещение
Отдельный вход в нежилое помещение является одним из строительных требований, обойти которые которое не представляется возможным. Потому арендатору или собственнику помещения приходится выкладывать немалые суммы как за ремонтные работы и проект этих работ, так и за согласование проекта в контроллирующих инстанциях.
Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширения оконного проема.
Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе – техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.
После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения — Управление персоналом
Наталья Егорочкина, юрист коллегии адвокатов «Левинсон и партнеры»
Независимо от экономической ситуации и от любых прогнозов — даже самых мрачных —в стране каждый день регистрируются новые индивидуальные предприниматели и юридические лица различных организационно-правовых форм. Игра на деловом поле, как правило, начинается с выбора места дислокации.
Речь пойдет не о юридическом адресе — все мы знаем, что многие организации видели свой адрес местонахождения только на бумаге, — а о гораздо более важном. О реальном адресе осуществления предпринимательской деятельности.
О том месте, где можно принимать клиентов и вести переговоры, где размещены витрины, продукты и холодильные установки, — в зависимости от того, какой вид деятельности выбрал новоиспеченный предприниматель.
Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.
Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир.
Именно бывших — в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое.
Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.
До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд. Строгий запрет закона на размещение промышленных производств в жилых домах понятен всем. Но что делать, скажем, агентствам недвижимости или стоматологическим клиникам?
Статья 17 Жилищного кодекса позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Размытость приведенной нормы и ее явное противоречие вышеупомянутой норме ГК РФ вызывали множество споров.
Отдельный вход в нежилое помещение- варианты устройства
Вариант первый, незаконный: без устройства пандуса. Архитектурное управление не дает разрешение на устройство отдельного входа в нежилое помещение не оборудованного пандусом, и часто приходится достраивать его уже после того, как выполнена основная часть работ, что обходится в несколько раз дороже, чем если бы пандус сроили изначально. Потому и рекомендуем согласовывать свои действия с ГБУ «ГлавАПУ» до начала строительных работ.
Вариант второй: с устройством тамбурного помещения снаружи здания. Этот вариант позволит сохранить полезную площадь нежилого помещения, однако его достаточно тяжело реализовать на практике из-за того, что жильцы дома могут воспротивиться присоединению их законной земли к вашей входной группе.
Вариант третий: с устройством тамбура внутри помещения. Самый лояльный по отношению к соседям, но самый невыгодный для арендатора или собственника нежилого помещения.
Вариант четвертый: с обшитием фасада. Этот вариант весьма полезен в том случае, если вы планируете размещать внутри витрины рекламу и прочий стимулирующий продажи материал, но сложен при реализации по той же причине, что и вариант № 2.
Согласование входа в нежилое помещение
- Одним из требований при согласовании отдельного входа в нежилое помещение является устройство тамбурного помещения. То есть дверь, ведущая на улицу, должна вести в небольшое проходное помещение, в котором устроена входная дверь в основное помещение.
- Также стоит отметить, что входные группы необходимо проектировать с учетом норм, рассчитанных для использования их маломобильными группами населения. Как уже говорилось выше, для инвалидов-колясочников нужно пристраивать пандус.
- Если при устройстве отдельного входа в нежилое помещение требуется затронуть придомовую территорию, то это потребует дополнительной документации в зависимости от того, кому принадлежит эта земля. В том случае, если земля относится к общедомовой собственности, потребуется согласие 73% жильцов многоквартирного дома. Если же земля принадлежит городу, понадобится разрешение Росреестра на благоустройство. В проектной документации этот пункт отражается на странице, посвященной схеме благоустройства территории.
- Ступени лестничных маршей должны быть не скользящими, шероховатыми, для лучшего сцепления при перемещения по ним.
- Прозрачное остекление должно быть исполнено из противоударных материалов для уменьшения травматичности при возможной аварийной ситуации.
- Ступени должны быть исполнены из металлоконструкций, опираться которые должны на плиту. Та же, в свою очередь, должна монтироваться на подсыпку. Устраивать фундамент под входной группой не рекомендуется, так как в этом случае нужно будет брать землю в аренду у городского муниципалитета, что выйдет достаточно дорого.
- Металлоконструкция отдельного входа в нежилое помещение не должна быть связана с несущей конструкцией дома.
- Существуют и некоторые иные требования и нормы при этом мероприятии, на которых мы не будем останавливаться, так как предназначены они больше для инженеров, чем для владельцев помещений.
Правила проведения перепланировки в Москве
Порядок перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях Москвы регламентируется гл. 4 Жилищного кодекса России и местными правительственными постановлениями. В соответствии с современным законодательством, перестройкой зданий называют любые работы, которые требуют последующего внесения изменений в техпаспорт строения. Перепланировка разнообразна и может включать в себя самые разные мероприятия, начиная с демонтажа и переноса ненесущих стен, заканчивая модернизацией установленных коммуникаций и объединением отдельных помещений в одно.
В Жилищном кодексе указывается необходимость создания проекта перепланировки и его согласования с ответственными государственными органами перед началом капитального ремонта. Это нужно для того, чтобы исключить вероятность выполнения ремонтных работ, способных завершиться снижением эксплуатационных характеристик зданий, возникновением угрозы для строительных конструкций объекта и его пользователей.