Экономия в квадрате: покупатели квартир возвращаются к формату хрущевок

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экономия в квадрате: покупатели квартир возвращаются к формату хрущевок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Федеральные, региональные и местные органы власти для некоторых категорий граждан могут установить особые нормативы жилой площади. Числовые значения нормативов, условия применения, категории граждан прописаны в федеральных, региональных и муниципальных законах соответственно.

Пoкaзaтeль нopмы и eгo виды

Ocнoвным дoкyмeнтoм, oпpeдeляющим cкoлькo пoлoжeнo квaдpaтныx мeтpoв нa чeлoвeкa, являeтcя Жилищный кoдeкc. B нeм пoкaзaтeли квaдpaтypы пoдpaздeляютcя нa cлeдyющиe виды:

Нopмa пpeдocтaвлeния — знaчeниe paccчитывaeтcя пpи зaключeнии дoгoвopa apeндoвaния нa пpeдocтaвлeниe жилья из зaпacoв мyниципaльнoгo фoндa в экcтpeнныx cитyaцияx (нaпpимep, cтиxийнoe бeдcтвиe, пoжapы, взpыв гaзa, нeвoзмoжнocть дaльнeйшeй oплaты ипoтeки).

Учeтнaя нopмa — знaчeниe иcпoльзyeтcя пpи pacчeтe пoдyшeвoй квaдpaтypы жилплoщaди нa гpaждaн, cocтoящиx нa yчeтe пo yлyчшeнию жилищныx ycлoвий.

Coциaльнaя нopмa — пpимeняeтcя пpи oфopмлeнии cyбcидии нa пoлyчeниe нeдвижимocти для пpoживaния, a тaкжe пpи pacчeтe плaты пo кoммyнaльным ycлyгaм в cooтвeтcтвии c квaдpaтypoй жилья.

Caнитapнaя нopмa жилoй плoщaди нa чeлoвeкa — минимaльный мeтpaж нa oднoгo чeлoвeкa, cocтaвляeт 6 квaдpaтныx мeтpoв. Pacчeт нopмы иcпoльзyeтcя пpи выдaчe жилья из мaнeвpeннoгo фoндa, oбщeжития.

Учетная норма жилья по регионам России

Таблица показателей для отдельных категорий граждан

Почему массовый сегмент?

О том, что спрос на новостройки не падает, а только растет, говорит и управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

«Жилье комфорт-класса было самым востребованным среди покупателей. Основным драйвером спроса на него служили льготные ипотечные госпрограммы, лимит по которым как раз соответствует средней стоимости квартир в массовых новостройках», — пояснила эксперт.

По ее словам, спрос на жилье бизнес-сегмента просел из-за того, что клиенты в непростой экономической обстановке решили сэкономить и купить квартиры в новостройках подешевле.

Так, за 2022 год на первичном рынке столицы совершили 73,2 тыс. сделок по ДДУ, что на 15,6% меньше, чем в 2021 году (86,7 тыс. сделок). В разрезе сегментов спрос на массовое жилье вырос на 8,1%, в бизнес-классе упал на 39,7%, в премиальном сегменте – на 16,2%, в элитном – на 55,4%.

«Следует учитывать, что при оценке ситуации со спросом на элитном рынке нельзя основываться исключительно на статистике по ДДУ, так как значительная часть сделок проводится по договорам купли-продажи», — подчеркнула Коркка.

Она отметила, что сейчас еще есть российские инвесторы, которые переориентировались с зарубежных активов на отечественные.

Однако данные от эксперта Циан. Аналитики Елены Лапшиной немного отличаются от «Метриума».

«По итогам 2022 г. на первичном рынке Москвы заключено 80 тыс. ДДУ. Это на 19% меньше, чем в 2021 году – спрос вернулся на уровень пятилетней давности», — прокомментировала Лапшина.

«Оптимизация» – ключевое слово при выборе планировки квартиры или дома. По словам генерального директора группы компаний «БЭЛ Девелопмент» Елены Комиссаровой, отказ от лишних метров обусловлен тем, что люди не хотят переплачивать за нефункциональную площадь, например, за огромные прихожие и длинные коридоры.

Впрочем, несмотря на уменьшение общей площади квартиры, не факт, что финальная цена будет ниже. Себестоимость формируется из множества факторов, а сегодня из-за внешнеполитической ситуации наблюдаются подорожание стройматериалов и комплектующих, дефицит рабочей силы. Все это приводит к дополнительным издержкам, напоминает управляющий партнер ГК «Садовое кольцо» по Башкортостану Михаил Фельдман. По его словам, сегодня покупатель может рассчитывать на незначительное – в пределах 10–12% – снижение цены. В большинстве случаев дисконт связан с конкуренцией между застройщиками.

Кроме того, следует учитывать предпочтения клиентов. Однокомнатные квартиры – традиционно самые ликвидные на рынке. Они востребованы у покупателей: площадь меньше, что отражается на цене сделки. Однако квадратный метр в них всегда стоит дороже, чем в двух- или трехкомнатных, предупреждает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?

Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…

Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.

ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ

Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?

— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.

— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.

— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.

— С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.

По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен.

Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году

По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:

«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».

Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.

«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.

Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:

«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».

«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».

В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:

«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».

Площадь квартир продолжит сокращаться

Оптимизация предложения под скромные возможности покупателей на рынке новостроек будет продолжаться в 2023 году, полагают аналитики «Метриум». Причина — ожидаемое продолжение сокращения доходов потенциальных клиентов, а также повышение ставок по ипотеке (как в рамках льготной программы до 8%, так и по рыночной ипотеке до 11%). В связи с этим застройщикам придется сокращать стоимость квартиры и наиболее очевидный вариант — уменьшение площади. Это возможно как через уменьшение квартир всех типов, так и через замену в линейке предложения части однокомнатных квартир на студии, двухкомнатных на однокомнатные и т.д.

С января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м. В целом по стране средняя площадь квартиры в строящемся доме составляет около 50 кв. м., и вполне возможно, что этот показатель станет ориентировочным и для Москвы.

Что еще учтут: «правило нулевого дохода»

Пособие не дадут, если у родителей так называемый «нулевой доход» без уважительной причины. Для оформления выплаты взрослый член семьи должен располагать официальными доходами: иметь зарплату, пенсию, получать алименты или стипендию и пр.

Если один из супругов в течение 12 месяцев не работает (работает неофициально) и при этом не состоит на бирже труда, то в детском пособии семье откажут. Законодатели предусмотрели и перечень уважительных причин, когда «нулевой доход» разрешен и не может служить основанием для отказа в выплатах:

• нахождение в декретном отпуске до 3 лет;
• официальный статус безработного (не более 6 месяцев);
• уход за детьми в многодетной семье, за инвалидом, за родственником старше 80 лет;
• прохождение срочной службы в армии и 3-месячный период после демобилизации;
• лишение свободы или нахождение под стражей;
• статус многодетной семьи;
• очное обучение без стипендии до 23 лет;
• беременность (более 6 месяцев в расчетном периоде);
• длительная болезнь.

Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?

Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:

• число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
• объем предложения только за квартал вырос на 60%;
• в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
• собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
• в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.

Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.

Похожие записи:

• Плюсы и минусы размещения рекламы на ТВ
• Меры социальной поддержки и льготы в Самаре и Самарской области в 2023 году
• Льготы РЖД для пенсионеров в 2023 году