Доступ собственников в подвал: мнение Минстроя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доступ собственников в подвал: мнение Минстроя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.
При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт
Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.
В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.
В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.
Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.
Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.
Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ
Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.
При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).
Хозяйственные и технические помещения
4.26. [4.35, 4.37] Помещения хозяйственного назначения в составе многоквартирных жилых домов (кроме блокированных) подразделяются на обязательные и рекомендуемые.
Хозяйственные помещения в общежитиях выполняются в составе помещений общественного назначения. К обязательным помещениям хозяйственного назначения в многоквартирных жилых домах (кроме блокированных), в том числе реконструируемых 4 — 5-этажных жилых домах I периода индустриального домостроения, относятся: помещение для хранения уборочного инвентаря, оборудованное мойкой и трапом; дежурного по подъезду (консьержки); в специализированных квартирных жилых домах для семей с инвалидами-колясочниками — для хранения уличных кресел колясок.
Правда что нельзя продавать подвальные помещения в многоэтажных жилых домах?
Независимая юридическая консультация от риэлторов и жилищных юристов по вопросам сопровождения и самостоятельного бесплатного оформления сделок с недвижимостью. Множество подфорумов по самым актуальным аспектам купли-продажи всех типов недвижимости.
Константин Че писал(а): 1. Реально ли такое? 2. Если все-таки зарегистрировать в УФРС Договор купли-продажи объекта новому покупателю будет ли он защищен законом о добросовестном приобретателе, или его могут впоследствии лишить или ограничить в правах на объект?
Технические помещения — помещения в здании для размещения технического и вспомогательного оборудования: тепловых узлов, бойлерных, электрощитовых, венткамер, коммутаторов, радиоузлов, машинных отделений лифтов, холодильных установок и др.
Есть строительные материалы, без которых не обходится ни одна стройка. К таким материалам по праву можно отнести незаменимый пенопласт, или пенополистирол.
Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.
В правительственном постановлении от 2011 г. закреплено право владельцев нежилых помещений использовать коллективные бытовые резервы сооружения.
Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.
Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории
- Разработка проекта.
Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.
Проект должна готовить фирма, имеющая специальную лицензию на данный вид деятельности. Обычно его подготовка занимает от недели до 16 дней в зависимости от сложности создания дверного проема в данном МКД.
- Получение согласия от жильцов.
Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.
Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».
- Согласования с администрацией.
Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.
Данная процедура не бесплатна и ее стоимость зависит от самих проектов входа (согласование документов в жилищной инспекции будет стоить от 10 000 руб.).
- Строительные работы.
Для начала проведения строительных работ нужно заключить договор с организацией-подрядчиком (договор об авторском сопровождении).
- Ввод объекта комиссией.
По завершении всех технических работ Департамент управления имуществом должен организовать межведомственную комиссию для принятия решения принять проведенную перепланировку или отказать во вводе объекта в эксплуатацию. Для этого выдается специальный акт либо письменный отказ.
- Переоформление технической документации в БТИ.
Для переоформления следует отправить заявку на составление нового технического паспорта со всеми изменениями кадастровым специалистом.
- Регистрация изменений в ЕГРН.
По завершении всех предыдущих пунктов нужно обратится в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.
Сооружение отдельного входа в нежилое помещение является долгим, затратным процессом. Для того, чтобы максимально сократить свои временные и денежные растраты следует ответственно подойти к данному вопросу и его изучению, либо быть готовым потратить дополнительные средства и переложить эту ответственность на профессионалов.
Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома
Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.
При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.
Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.
В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.
Можно ли в магазине вести видеосъемку?
Собственники, препятствующие проведению такого рода работ, обычно объясняют свою позицию тем, что они как владельцы сами должны решать каким образом распоряжаться своим имуществом.В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Это, между прочим, благоприятное обстоятельство для решения оргвопросов по стоякам по согласию между соседями, см. далее.
При проведении кап.ремонта дома требуют предоставить доступ в квартиру для замены стояка, что нанесет урон имуществу собственника жилья. Имею ли я право отказать в этом?
Помещения МКД и возможные правовые режимы
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
- общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
- самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
Помещение электрощитовой
Помещение электрощитовой — это сердце здания, центр системы электроснабжения.
Здесь располагаются вводно-распределительные устройства (ВРУ), автоматические устройства ввода резерва (АВР), централизованные источники бесперебойного питания. От функционирования оборудования, расположенного в электрощитовой, напрямую зависит работа всего здания, поэтому к проектированию этого помещения предъявляются повышенные требования.
Так как размещаемое оборудование имеет большой вес, то чаще всего электрощитовая располагается на нижних этажах. Проектом разрабатывается наиболее удобное с точки зрения обслуживания размещение шкафов. Внутри помещения выполняется кабельная канализация.
Планировка включает определенные условия, правила и нормы складирования, размещения товаров, техники, мебели. Состав помещений склада (что должно быть на территории, независимо от области применения):
- Материалы и товарные ценности содержатся либо на стеллажах, либо в штабелях. Они должны быть устойчивыми и не очень плотно примыкать к стеновым поверхностям.
- Наличие распорок в промежутках между стенами и стеллажами. Расстояние — как минимум 70 см. Существуют и другие нормативы по свободному пространству между поверхностями.
- В зонах эвакуации ширина проходов составляет 1,5 м или более.
- Важно, чтобы все полки, ячейки были доступными не только для сотрудников, но и для различной погрузочной техники.
- При размещении грузов учитываются их габариты, частота использования и восполнения.
- Обязательна маркировка с указанием названия, количества, которая располагается с наружной стороны.
- Проходы между стеллажами устанавливаются не менее чем в 3 м.
- Если продукция источает сильные запахи, ее нельзя класть рядом с товарами с хорошей ароматической впитываемостью.
- Если объекты легко воспламеняются или отличаются горючестью, они находятся на отдалении от других видов.
- Источники отопления не должны быть ближе полуметра.
- Если продукты относятся к одной категории, они хранятся по разные стороны прохода.
- Сухие материалы выдерживаются в местах с отличной вентиляцией и отсутствием повышенной влажности.
- Изолируются скоропортящиеся продукты питания (хлебобулочные изделия, овощи, фрукты).
- Недопустимо укладывать рядом необработанное сырье и полуфабрикаты, готовые к употреблению.
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Покупка и продажа кладовки в МКД
Не в каждой многоэтажке можно приобрести место в подвале. Идеальный вариант, это когда кладовая была куплена с квартирой по принципу инвестирования. Тогда продавец может выставить ее на продажу вместе с жилым помещением. В этом случае согласие других жильцов не нужно. В других случаях нужно разбираться, к какому типу относиться конкретное помещение.
Общее имущество дома не может быть куплено или продано. К нему относятся лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы. Но кладовые не относятся к общему имуществу. Так как по ДДУ продается жилое помещение, по нему реализуется и нежилое. Квартиру можно приобрести вместе с нежилым помещением по договору соинвестирования, в результате чего в будущем возможна продажа такого имущества.
Технические помещения многоквартирного дома могут стоить очень дорого. Это дополнительная площадь, к тому же в очень ограниченном количестве. Спрос на такие помещения высокий.
Цена будет зависеть от площади и времени покупки. В Москве эта цифра будет варьироваться от 40 до 80 тыс. руб. Разница за квадратный метр по сравнению с площадью квартиры – в 2-3 раза. Если покупать кладовку вместе с квартирой прямо у застройщика, то она обойдется дешевле. Приобрести подвальное помещение на вторичном рынке будет намного сложнее.
Условия и требования отдельного входа
О необходимости отдельного входа прописано в статье 22 ЖК и в постановлении Правительства №692-ПП. Для его создания нужно, чтобы помещение удовлетворяло определенным условиям:
- квартира должна быть расположена на первом этаже здания, и при отсутствии отдельного входа должна существовать техническая возможность его создания.
- Если квартира находится на более высоком этаже, законодательным требованием является то, чтобы все помещения, располагаемые ниже должны находиться в распоряжении нежилого фонда.
- Если помещение занимает территорию более 100 м², то для него потребуется проводить работы по созданию запасного аварийного выхода.
- Обязательно оформляется разрешение жильцов на перепланировку здания. Получить его можно или лично, обходя все квартиры и собирая подписи, или подать заявку на включение вопроса в повестку очередного собрания.
Доступ к общему имуществу дают собственники, а не УО
Согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», операторы связи вправе размещать оборудование в многоквартирных домах на возмездной основе. Решение о пользовании общим имуществом МКД иными лицами принимается на общем собрании собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). За доступ компании к общему имуществу должно быть отдано не менее ⅔ голосов от общего их числа в МКД (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Несмотря на это, споры между владельцами телекоммуникационного оборудования и управляющими домами компаниями нередко переносятся в залы судов. Операторы связи пытаются через суд получить доступ к общему имуществу многоквартирных домов для предоставления услуг жителям.
Верховный Суд РФ при разборе подобного дела отметил, что управляющая многоквартирным домом организация в этих правоотношениях не рассматривается как самостоятельный хозяйствующий субъект. Следовательно, УО не может заключать договоры с операторами связи на пользование общим имуществом МКД без согласия общего собрания собственников.
Таким образом, ВС РФ дал УО право отказать провайдерам в доступе. Это, по мнению интернет-компаний, тормозит развитие услуг связи и кабельного телевидения.
Ранее ВС РФ и суды первых инстанций принимали сторону провайдеров и утверждали их право размещать оборудование в доме на безвозмездной основе и даже без разрешения общего собрания собственников. Такая позиция изложена в определениях ВС РФ от 12.08.2016 по делу № А34-1817/2015, от 09.02.2016 по делу № А03-24961/2014.
Но, как показывают приведённые выше примеры, в последнее время Верховный суд РФ поддерживает права собственников, управляющих организаций и ТСЖ на получение соразмерной платы от провайдеров за использование общего имущества дома.
При этом ВС РФ настаивает на том, что договор между отдельным абонентом и оператором не является основанием для использования общего имущества всех собственников, а УО не имеет права заключать на это договоры в отсутствие согласия ОСС.