Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

• представители местной администрации;
• представители застройщика и подрядной организации;
• специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
• представители профильных служб и организаций газоснабжения;
• органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
• иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Уведомление о передаче документов

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ.

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо.

Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда:

• почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
• лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО;
• через ГИС ЖКХ.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Условия для передачи дома собственникам

После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

• подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
• хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
• выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

• застройщика;
• крупных подрядчиков;
• надзорных организаций;
• служб газоснабжения, МЧС и др.

Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

Как правильно составляется договор?

Как заключить договор между застройщиком и управляющей компанией?

Управление МКД осуществляется на основе договора между собственниками и представителями УК.

Этот документ содержит все необходимые условия сотрудничества, включая:

Если соглашение заключает застройщик, то оплата коммунальных услуг все равно осуществляется через управляющую компанию.

Соглашение на управление МКД должно содержать все эти пункты.

К этому документу обычно прилагают списки жильцов, списки специалистов УК с их контактными данными и другие важные бумаги.

Содержать многоквартирный дом без управляющей компании достаточно сложно.

К тому же жилищное законодательство настаивает на выборе способа управления, который принимает застройщик или сами собственники.

Специалисты рекомендуют не затягивать с решением этого вопроса, так как в итоге выбор управляющей компании придется делать местным органам власти.

Первое решение по описанному в этой статье делу было вынесено ещё в 2016 году, а закончилось всё только 20 августа этого года. Тем не менее в подобной ситуации, когда вам передали техническую документацию не в полном объёме и вы через суд не добились её восстановления, вы можете попробовать заказать документы за свой счёт, а затем возместить расходы.

Для этого необходимо попросить изменить способ и порядок исполнения судебного акта. Руководствуясь положениями ст. 324 АПК РФ, ст. ст. 36, 37 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ, суды установят, что ответчик уклоняется от исполнения решения ведомства и не предпринимает мер по его исполнению, и подтвердят, что новый способ исполнения соответствует цели восстановления нарушенных прав.

Стоимость восстановления технической документации необходимо доказать с помощью отчёта об определении рыночной стоимость таких работ.

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Подробнее об управлении многоквартирными домами-новостройками читайте здесь.

Договор Управления Многоквартирным Домом Между Застройщиком И Ук

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается
потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

• Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
• Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее голосование
• Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
• Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
• После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
• Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
• Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Управляющая компания от застройщика: менять нельзя оставить

Нет такого многоквартирного дома, где все без исключения жильцы были бы довольны управляющей компанией. Одни жалуются на скудность зелени во дворе, другие считают излишним ежедневную уборку подъездов, третьи не понимают, зачем нанимать консьержа и т.д.

Ситуация усугубляется, когда дом обслуживает аффилированная с застройщиком компания. Собственники квартир уверены, что их обманывают, поэтому нужно скорее менять УК. Портал Novostroy-M.

ru разбирался, в каких случаях игра действительно стоит свеч, а когда новое не значит лучше.

Причины

Управляющие компании, принадлежащие застройщикам, в современной России были всегда. Они появились в элитных жилых комплексах, где покупателям предлагают высокий уровень комфорта, поэтому строители берут на себя бремя эксплуатации здания.

В начале «нулевых» на рынке ЖКХ днем с огнем нельзя было найти управляющую компанию, которая не просто хотела, а могла бы обслуживать дом с системами кондиционирования и вентиляции, умела бы работать с дорогостоящими отделочными материалами т.д.

Так что у застройщиков дорого жилья просто не было выбора, необходимо было создавать свою УК.

Однако постепенно собственные управляющие компании появлялись и в массовом сегменте, и сегодня практически все новые дома сдаются в эксплуатацию с уже работающей УК от застройщика, которую в будущем собственники квартир могут поменять.

ЖК «Квартал А101»

Причин появления аффилированных с застройщиками управляющих компаний несколько. И тут мнения экспертов разделились.

Одни считают, что это веяние времени – стали строиться масштабные объекты, их может обслуживать только УК от застройщика.

Другие уверены, что УК от застройщика создается специально, чтобы «латать дыры» и всячески маскировать дефекты, которые могут стать поводом для претензий к качеству строительства.

«Создание управляющей компании застройщиком крупного жилого комплекса – нормальная практика. Исключением могут быть проекты точечной застройки, в которых застройщику не выгодно создавать собственную УК»

Вячеслав Шихов, Granelle Development

По словам Юлии Будник, руководителя проекта Микрогород «В лесу», одной из причин увеличения количества УК от застройщика в сегменте комфорт- и эконом-классов является общий тренд перехода от точечной к квартальной застройке.

Во-первых, с увеличением объемов строительства застройщику стало выгодно принимать участие в управлении домами.

А во-вторых, наличие собственной УК, уровень и качество услуг которой можно контролировать, стало одним из маркетинговых преимуществ для покупателей и зачастую некоторой гарантией сохранения общей концепции и уровня среды после ввода объектов в эксплуатацию.

Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», считает, что управляющая компания – это бизнес, а в новых домах это вдвойне выгодный бизнес, поскольку своя управляющая компания никогда не предъявит «материнской» компании требования по устранению недоделок в рамках гарантийного периода. Соответственно, по окончании гарантийных сроков текущий и капитальный ремонт будет осуществляться собственниками уже за свой счет.

• «99,9% всех жилых комплексов массового сегмента (эконом- да и комфорт-класс нередко) сдаются с большим количеством недоделок и имеют значительную долю строительного брака. Сдать их независимой УК практически нереально»
• Сергей Свиридов, Sminex
• Плюсы и минусы

Каким бы выгодным бизнесом ни была собственная управляющая компания для застройщика, для жильцов от нее есть польза. Девелоперы в голос твердят, что никто не знает дом лучше, чем компания, которая его строила, поэтому управляющей компании от застройщика гораздо проще устранить возникающие в процессе эксплуатации проблемы.

«Собственная УК всегда участвует в сдаче объекта в эксплуатацию, принимает новые инженерные сети и оборудование, таким образом, еще на самом раннем этапе управляющая организация знает все нюансы проекта, – говорит Юлия Будник.

– Многие гарантийные случаи гораздо легче и быстрее решаются напрямую с застройщиком, когда они поступают от своей УК, а не от сторонней организации посредством официального запроса с выполнением всех регламентов».

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
2. проект договора на управление;
3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
7. инструкция по эксплуатации МКД;
8. санитарный паспорт МКД;
9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Похожие записи:

• Размеры пособия по безработице
• Как изменят выплаты работающим пенсионерам в 2023 году. Инфографика
• Предоставление трудовых отпусков в 2022 году: от А до Я