Когда снять деньги со счета эскроу: пояснения ЦБ РФ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда снять деньги со счета эскроу: пояснения ЦБ РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Да, можно. Сначала также происходит расторжение договора участия в долевом строительстве. Затем средства с эскроу-счета за вычетом первоначального взноса возвращаются банку. Первоначальный взнос возвращают покупателю на счет, указанный в договоре.
Плюсы и минусы счета эскроу
Данный финансовый инструмент обладает как преимуществами, так и недостатками для каждого участника сделки.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Можно ли вернуть первоначальный взнос, если квартира была куплена в ипотеку?
По словам Екатерины Никитиной, на практике ипотечные кредиты выдает тот же банк, где открывается эскроу-счет. «И если ситуация складывается таким образом, что заемщик отказывается от покупки квартиры, то банк возвращает деньги на реквизиты заемщика, но есть один нюанс. Возвращается первоначальный взнос и тело кредита за вычетом процентов. Поскольку зачастую в первые платежи по ипотеке оплачиваются в основном проценты, получается не очень выгодная ситуация для покупателя», — поясняет Никитина.
Как вернуть деньги, если застройщик не выполняет обязательства или обанкротился?
Если расторжение договора произошло по вине застройщика (это может быть, например, затягивание сроков строительства либо банкротство), то средства с эскроу-счета возвращают дольщику. «Вне зависимости от причин расторжения договора деньги покупателю возвращаются в полном объеме (если мы говорим о „чистой“ покупке, а не о покупке через ипотечное кредитование). Но дело в том, что для расторжения договора должны быть серьезные причины: нарушение сроков строительства, серьезное изменение параметров строящегося объекта», — отмечает Никитина.
Если же покупатель принял решение ждать назначения нового застройщика, который завершит проблемный объект, то оплаченная сумма останется на эскроу-счете до окончания строительства дома.
Важная информация про эскроу-счет
Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику. Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции. Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).
Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру. То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен). Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.
Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:
- застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
- назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
- когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.
Ответы на вопросы читателей
«Эскроу» – как расшифровать это слово, где ставить ударение?
Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».
Эскроу-счета – что это для застройщиков? Для покупателей выгода очевидна, а что такая система дает строителям?
Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.
Что такое счет эскроу в долевом строительстве?
Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2019 года. Таким образом государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и от рыночных рисков в процессе строительства. Эскроу-счет по закону о долевом строительстве – это обособленный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Гарантом сделки является банк. При этом деньги на счету блокированы и для покупателя – он не может их забрать, не расторгнув договор долевого участия. Эскроу-счет в данном случае – инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора их обязательств.
Как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу
Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.
Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредитования могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
В какой момент списываются деньги с эскроу счета застройщиком
Как застройщику работать со счетами эскроу
1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.
В чем суть реформы долевого строительства
Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.
Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.
Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.
С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.
Что такое счет эскроу
Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
Как обналичить накопительную часть пенсии
Сбережения в счет пенсии имеются у каждого гражданин, за которого работодатель делает отчисления в страховой фонд. С 2014 года этот вариант заморожен и не увеличивается, однако их можно преумножить, если перевести в инвестиционный негосударственный фонд, однако и в таком случае не всегда получится получить прибыль, если фонд избран неверно, но и убыли не будет.
Вариант с инвестированием имеет отношение к применению накопительной части, чтобы в дальнейшем пенсионер получал большие выплаты.
А вот обналичить такие средства, согласно законодательным актам России, до выхода на пенсию доступно только в нескольких случаях:
- Если пожилой человек стал инвалидом 1,2 и 3 группы.
- Семья потеряла единственного кормильца, в данном случае смерть владельца сбережений произошла (до установления выплаты и пересчета средств, после установления единовременной выплаты, наследники получат только неиспользованный объем, после установления выплат, но еще не приведенных в исполнение, в таком случае могут получить наследники, только проживающие ранее с усопшим в течение 4-х месяцев со дня кончины владельца. В таком случае по заявлению гражданина будет сделана единовременная выплата.
- Кроме этого, накопительный объем в качестве единовременного платежа доступен к выводу теми пожилыми людьми, у которых ее часть минимальная, то есть меньше 5% от зарплаты, использовать данную возможность допустимо один раз на 5 лет. Начались подобные выплаты с 2012 года, и большинство пенсионеров попало под данную категорию.
- Еще нажитую часть раньше положенного возраста смогут получить лица, у которых льготная пенсия, и выход на заслуженный отдых предполагается раньше установленного времени.
Срочные выдачи средств допустимы только при достижении пенсионного возраста и выхода работника на заслуженный отдых.
Финансировать выдачу средств в качестве пенсионных сбережений доступно только работающим гражданам, у которых накопления происходили с 2002 года и формировались при применении следующих источников:
- обязательные взносы, выполненные работодателями;
- добровольные взносы граждан, участвующих в программе софинансирования пенсии;
- средства материнского капитала, переведенные для обеспечения матери;
- доходы от инвестирования.
При этом обналичивать накопительную часть пенсии допустимо только в одной из 3 форм:
- единовременная;
- срочная;
- установленный объем накоплений к социальным платежам.
Вывести средства допустимо только для инвестирования:
- в портфель ПФР;
- в негосударственный пенсионный фонд;
- в управляющую компанию;
- во Внешэкономбанк.
Кроме этого, от накопительной части допустимо всегда отказаться и перевезти ее в разряд страховой.
Средства накопительной части формируются из взносов работодателей. Для каждого человека открывается персональный счет. Без участия граждан деньги инвестируют в фондовый рынок. Снять деньги не представляется возможность, но получать с них прибыль получится.
Для этого клиенты должны сделать выбор:
- перевести накопительную часть в негосударственный Пенсионный фонд;
- поменять негосударственный фонд.
Зачем мошенники собирают номера СНИЛС
Как мошенники обманывают пенсионеров при помощи СНИЛС? Сразу успокоим, нанести серьезный материальный урон мошенничеством со СНИЛС не получиться: взять ссуду, купить в рассрочку дорогостоящий товар, обналичить деньги или перевести средства с одной пластиковой карточки на другую знание номера СНИЛС не поможет.
В то же время, это доходный вид мошенничества, не подпадающий под действие ни одной из статей УК РФ, т.е. редкий случай, когда мошеннические действия остаются безнаказанными.
Если у хозяина страхового свидетельства нельзя выудить деньги путем махинации, то зачем мошенникам номер СНИЛС? В подавляющем большинстве номер лицевого счёта в Пенсионном фонде необходим для манипуляций со средствами накопительной части пенсионных сбережений. В меньшей степени их используют в интернет-пространстве.
Правила безопасности для владельцев СНИЛС
В 2021 году никаких изменений в пенсионное законодательство не планируется вносить. Поэтому правила безопасности для владельцев СНИЛС стандартные:
- регламентом работы ПФР не предусматривается посещение сотрудниками фонда своих клиентов на дому (подчеркнем: СОТРУДНИКИ ПФР НИКАК НЕ МОГУТ ОКАЗАТЬСЯ ДОМА У СВОИХ КЛИЕНТОВ);
- прежде чем подписывать какие-либо бумажки или документы, внимательно их изучайте;
- при устройстве на работу кадровому агентству не сообщайте свой СНИЛС – такая информация ему не нужна;
- если какой либо сайт просит сообщить номер страхового свидетельства, зайдите на главную страницу (в России такую информацию имеют право запрашивать только на веб-ресурсе «Госуслуги»);
- не давайте в руки карточку страхового свидетельства посторонним лицам.
Какие права есть у пристава в отношении эскроу счетов должника
Пристав не может арестовать эскроу счет за долги. Однако он может наложить арест на право требования, обеспеченное деньгами по договору эскроу. В отношении должников по ДДУ эта схема работает следующим образом:
- после возбуждения дела специалист ФССП запрашивает не только сведения о счетах в банках, но и о правах на недвижимость через Росреестр;
- на счет, имеющий статус «эскроу», арест не вводится;
- на право требования по ДДУ арест вводится постановлением пристава;
- на основании постановления Росреестр внесет в ЕГРН данные о введенном аресте;
- право требования может быть реализовано в счет погашения долгов, но при этом запрет на удержания по эскроу счету сохранится;
- после подписания приемочного акта на квартиру деньги с эскроу счета пойдут застройщику, даже если право требования на квартиру перешло к другом лицу.
Если строительная компания не исполнит свои обязательства или обанкротиться, банк вернет средства с эскроу счета дольщику. Если на этот момент производство ФССП не завершено, пристав может обратить взыскание не деньги, возвращенные должнику.
Этапы сделки с эскроу
Упрощенно всю работу с эскроу-счетами можно описать 3-мя этапами: открытие, пополнение и закрытие. Если же детализировать, то основных шагов наберется с десяток:
- получение девелопером разрешения на строительство и открытие в банке спецсчета для расчета;
- подписание между покупателем жилья и девелопером ДДУ (договора долевого участия в строительстве);
- заключение 3-стороннего договора между дольщиком, строительной компанией и банком о создании эскроу-счета;
- открытие кредитным учреждением счета эскроу после предоставления дольщиком необходимых документов;
- регистрация застройщиком и покупателем ДДУ в Росреестре;
- внесение дольщиком денег одним из удобных для него способом: через личное посещение банковского отделения, мобильное приложение либо интернет-банк;
- хранение денег в банке до воплощения в жизнь прописанных в ДДУ условий;
- сдача застройщиком построенного ЖК в эксплуатацию;
- перевод банком денег с эскроу на счет девелопера;
- оформление покупателем жилья в собственность.
Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов
Совершение сделки через эскроу-счета допускается не только при приобретении жилья в новостройке, но и на вторичном рынке. В последнем случае эскроу служит альтернативой открытию привычной банковской ячейки или аккредитиву и в отличие от этих способов гарантирует транзакцию.
Чтобы решить, как оплачивать сделку, стоит понимать суть всех возможных вариантов расчета.
Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, сдаваемый кредитным учреждением в аренду. По своему желанию клиент вправе разрешить доступ к ячейке третьему лицу и поместить туда необходимую для оплаты сделки сумму, которую продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности. Предусмотренный этой сделкой наличный расчет не позволит использовать банковскую ячейку для передачи денег юрлицу.
При аккредитиве, как и в случае с эскроу, речь уже идет о безналичном расчете, плюс банк берет на себя обязательства посредника между своим клиентом и получателем денег. Покупатель жилья перечисляет средства на счет, который банк блокирует. Деньги переводятся продавцу лишь после завершения сделки. Однако при этом способе расчета банк является лишь условным посредником, а не эскроу-агентом, ответственным за выполнение условий по соглашению. Да и деньги на аккредитиве не застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
Возвращаясь к эскроу при покупке вторички, сделка по этой схеме предполагает те же этапы, что и при покупке жилья в новостройке. Главное отличие – деньги со счета получает не застройщик, а продавец. Для этого бывший владелец квадратных метров должен предоставить в банк выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности от продавца покупателю.
Благодаря эскроу продавец гарантировано получит деньги, а покупатель – защиту от мошенников, которые могут тянуть с передачей права собственности, не обладать необходимыми правами для сделки, скрывать законных наследников и продавать жилье нескольким лицам.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.