«Методичка» обманутого дольщика: как защитить свои права и деньги
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Методичка» обманутого дольщика: как защитить свои права и деньги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?
Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.
Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.
Какую компенсацию могут получить обманутые дольщики?
Учитывая распространённость случаев мошенничества с недвижимостью (по неофициальным данным, более 150 тыс. россиян не могут получить жилье, оформленное по договорам долевого участия), строительных афер, а также резонанс, который вызывают такие ситуации в обществе,
Министерство строительства и ЖКХ разработало специальный закон об обманутых дольщиках. Закон предусматривает два важных нововведения, которые призваны помочь гражданам, пострадавшим от недобросовестных действий строительной компании:
- разработан механизм определения размера и процедура выплаты компенсации обманутым дольщикам – для этого создается специальный Фонд защиты прав граждан-участников ДДУ, куда будут поступать как государственные средства, так и отчисления компаний-застройщиков – 1,2% от суммы всех договоров долевого участия;
- теперь дольщики смогут самостоятельно определять, что более целесообразно – достроить дом и получить квартиры или компенсировать ущерб, не достраивая здание.
Закон предусматривает ограничения по размерам компенсации: так, фонд покроет лишь стоимость не более 100 м2 жилья. Если квартира по договору превышает эту площадь, разница не компенсируется из средств фонда. Сумма компенсации берется из соглашения между дольщиком и застройщиком, и если квартира имеет площадь менее 100 м2, стоимость выплачивается полностью, если больше – выплачивается стоимость 100 «квадратов» пропорционально стоимости всей недвижимости. При этом в денежном эквиваленте верхний порог выплат не установлен.
Если дольщики примут решение, что более приемлемым вариантом является достроить здание (это целесообразно, если возведение дома остановлено на поздних этапах), фонд выделяет средства на строительство. При этом если на работы требуется сумма до 500 млн. рублей, решение принимает фонд самостоятельно, а если сумма больше, требуется согласие наблюдательного совета.
Законодательные основы
ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:
- Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
- Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
- Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
- Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
Как будет проходить сделка?
Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет
Счет замораживается до окончания строительства
Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке
После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера
Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.
ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».
Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.
В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.
Насколько поднимутся цены новостроек?
На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.
С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.
Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.
Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.
Расчеты компенсаций для ипотечников: как платят за ипотеку жертвам ДДУ?
Сразу ответим — для заемщиков по ипотеке компенсация будет рассчитываться точно так же, как и для остальных пострадавших сограждан. Получение денег происходит двумя путями:
- Выплата возвращается на залоговый счет банка, выдавшего ипотеку. Кредит будет погашен за счет этой выплаты, и если что-то из суммы останется, то эти средства достанутся дольщику.
- При отсутствующем залоговом счете деньги перечисляются уже на личный счет дольщика, указанный в заявлении на компенсацию. Но тут нюанс — поскольку ипотечный кредит все еще не погашен, то нужно срочно переводить эти деньги банку.
Здесь, конечно, уже все зависит от добросовестности дольщика — он может купить на эти деньги жене шубу и улететь с ней на Мальдивы. Но это не решит проблему возврата денег банку.
Что делать обманутым дольщикам
Если участника долевого строительства обманули, он имеет право предъявить претензию застройщику и требовать с него компенсацию, которая может быть выражена в следующем:
- в судебном порядке вернуть денежные средства за недвижимость, которая была оплачена, но её не достроили;
- государство предоставляет обманутому гражданину новую квартиру в качестве замены недостроенного объекта. Для этого необходимо соблюдение различных условий;
- добиться завершения строительных работ и введения в эксплуатацию недостроенного дома. Подобный вариант решения проблемы возможен, если государство примет решение привлечь к строительству других застройщиков.
Для большей эффективности рекомендуется объединиться с другими гражданами, которых обманула строительная компания. Это позволит составлять коллективные иски, жалобы, претензии и другие документы, что намного эффективнее, чем аналогичное заявление от одного человека. По возможности лучше привлечь к существующей проблеме СМИ и общественность. Сделать это можно при проведении митинга или пикета.
При организации протестных акций необходимо в установленном порядке согласовать их с администрацией города.
Ещё одной организацией, куда обращаться обманутым дольщикам является региональное отделение ассоциации лиц, которые стали жертвами строительных компаний. Они окажут помощью и могут проконсультировать по действиям, которые необходимо предпринять в сложившейся ситуации.
Основной документ дольщика
Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению. Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде. Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?
Предварительный договор: обман для дольщика
Простой и надежный способ обмануть будущего жильца – предложить ему для подписания не договор участия в долевом строительстве, а «почти такой же» документ, якобы гарантирующий соблюдение всех прав будущего жильца. Этот документ может называться по-разному. Самое распространенное название — «предварительный договор». Суть такого документа заключается в следующем.
Предварительный договор предлагают заключить на время строительства, обещая взамен полноправное партнерство. Подразумевается, что договор купли-продажи будет заключен с дольщиком лишь после того, как закончится строительство нового дома и этот жилой объект будет сдан в эксплуатацию.
Но, как правило, юристы не находят в предварительных договорах ни намека на защиту соинвестора. Данные документы нигде не регистрируются и могут быть разорваны в одностороннем порядке. Предварительный договор вообще не предусматривает никаких денежных транзакций – все взаиморасчеты регулирует договор долевого участия. В итоге обманутый дольщик не получает самого главного – гарантий, которые имеются в законе о долевом строительстве. Лицо, вложившее деньги:
- не застраховано ни от двойных продаж одной и той же жилплощади;
- не имеет шансов предъявлять претензии по качеству и срокам строительства;
- не обладает законными методами давления на застройщика.
Обязательно следует посетить строительную площадку, на которой возводится новостройка. Возле стройки на ограждении имеется информация о застройщике, заказчике, примерные сроки сдачи объекта в жилое пользование. Следует сверить данные информационного щита со сведениями, представленными в ДДУ. Малейшее расхождение может служить основанием для прекращения договора дольщиком — это прямое обращение в суд за возвратом денег и компенсацией. Все сомнительные моменты оговаривайте с вашим юристом или адресуйте на горячую линию местных властей.
Надеемся, что эти несложные советы помогут вам вовремя и без проволочек получить долгожданное жилье. Удачи!
Ситуации бывают разные, так же как и застройщики, поэтому пути решения проблемы могут отличаться. Некоторые дольщики смогут получить денежную компенсацию. Также известны случаи перевода уплаченных денежных средств на другой объект строительства (после вмешательства местной администрации). В любом случае, добиваться правды лучше сообща, а именно в рамках общественных организаций, которые не нужно регистрировать. В то же время, общественные организации имеют больше возможностей, чем отдельный гражданин, и могут доходить в своих обращениях до Администрации Президента.
Кроме возмещения убытков материальных, включая неустойку, штрафы и пени, дольщики могут добиться компенсации морального вреда. Для этого необходимо предоставить документальные доказательства ущерба.
В сложный период кризиса застройщики могут испытывать трудности с окончанием строительства из-за проблем в экономике страны в целом. В этом случае дольщики могут получить страховое возмещение, или за свой счет достроить дом (возможно также привлечение средств посторонних инвесторов).
В зависимости от стадии готовности дома, дольщик может в суде добиваться признания права собственности на объект недвижимости, права собственности на недостроенный объект, права на долю в праве общедолевой собственности на многоквартирный дом. Если застройщик будет признан банкротом, граждане, вступившие в правоотношения, связанные со строительством дома, могут потребовать денежной компенсации или передачи жилья — в рамках дела о банкротстве.
Как не дать себя обмануть
Можно использовать некоторые превентивные меры, чтобы избежать необходимости проходить все этапы.
Как было сказано в начале, нужно обратить внимание на то, какой договор изначально предлагается заключить. Если даются иные, подменяющие понятия для договора долевого строительства, то стоит задуматься почему, и стоит ли связываться с ним.
Затем попросить предоставить документы застройщика. Помимо надлежаще оформленных учредительных, следует запросить справку, позволяющую заниматься строительством на определенной территории и документ, удостоверяющий осуществление страхования ответственности.
У застройщика должна быть не только проектная документация, но на ней должна стоять виза исполнительного органа власти, подтверждающего ее соответствие на реальность указанных там сроков и сумм.
Можно познакомиться с отзывами о компании, изучить какие еще объекты были возведены ею и какие возникали сложности.
Лучше лично, не доверяя никаким предоставленным фотографиям посмотреть на территорию, где собирается строиться объект, а если стройка уже началась, непосредственно на нее. Перед входом на огражденную территорию обязательно должен висеть плакат, содержащий основную информацию, о компании – строителе, о сроках.
Семантический сдвиг внутри языка
Если современной женщине скажут, что она молодуха. Что она подумает? Возможно, сочтёт за комплимент.
Но кто на Руси считался молодухой? Это женщина, которая родила мальчика. В первый раз. К вопросу о семантическом сдвиге. Сегодня баба это грубое название женщины. Или просторечное название женщины у крестьян.
Но кто раньше считался бабой? Баба это первороженница. У которой родилась девочка. Первый ребенок. Вот так.
Далее следует псевдолингвистическая теория. Которая указывает на славянское язычество. А также чуть ли не на древних ариев и т.п. Обойдем эту историю стороной, так как отсюда очень быстро можно перейти в контекст сугубо политический. А, если вспомнить, что у националистов стало популярно язычество именно в 10х годах, то рассуждения на эту тему может зайти еще дальше.
Как может обмануть застройщик?
Самый популярный сценарий обмана при покупке строящегося жилья — подписание предварительного договора купли-продажи объекта, а не договора долевого участия (ДДУ). В некоторых случаях подписывается соглашение о намерении оформить основной договор. Такой документ не гарантирует получения гражданином недвижимости.
После подписания предварительного договора деньги не передаются. Однако в таких соглашениях часто прописывают обязанность внести деньги. Человек вносит денежную сумму, а после окончания стройки выясняется, что жилище еще раз продано третьим лицам, либо генподрядчик вовсе не собирается подписывать договор купли-продажи. Покупатель остается без своих сбережений и без жилья. Чтобы подобного не случилось, соглашайтесь только на подписание ДДУ. По этому документу вы гарантированно получите квартиру. Помимо этого, в случае нарушения сроков сдачи объекта со строительной фирмы можно будет взыскать пени.
Выдача векселя на 100%-ую стоимость жилья — также обманная схема. Это свидетельствует только о том, что вы передали деньги генподрядчику. Собственником жилья вы не станете. Перепродажа одной квартиры нескольким людям происходит, когда застройщик оформляет любой другой вид договора, кроме ДДУ, либо когда от его имени строящуюся собственность реализует риэлтор, подрядчик или частное лицо. Оформляйте только ДДУ. Он подлежит регистрированию в государственных органах и является гарантией отсутствия притязания других лиц.