Право «пожизненного» проживания в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право «пожизненного» проживания в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.
Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами
Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.
Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.
Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.
Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами
Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.
Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.
Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.
Договор пожизненного проживания с иждивением
Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.
От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.
Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.
По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:
- обеспечение продуктами питания;
- покупка лекарственных препаратов;
- уборка в помещении;
- проведение ремонта, замена сантехники и т.п.
Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.
Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.
При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства. Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.
Дарственная на квартиру с правом проживания
Право пожизненного проживания в жилом помещении могут получить лица по соответствующему договору дарения. Сделка имеет свои плюсы и минусы, как для дарителя, так и для дарополучателя.
При оформлении дарственной на квартиру собственник вправе указать в ней определенные условия. К ним относится право бессрочно проживать в квартире, освобождаясь при этом от оплаты коммунальных платежей. Не смотря на переход права собственности, даритель не лишается возможности пользоваться жилым помещением по своему усмотрению и сохраняет прописку по данному адресу.
В договоре дарения могут быть указаны и другие условия. Например, новый собственник квартиры должен будет произвести капитальный или текущий ремонт и предоставить возможность оформления прописки родственникам дарителя. Если условия договора не будут выполнены, даритель вправе подать иск в суд для восстановления прав собственности на квартиру.
Час расплаты настанет!
А что можно сделать с продавцами, которые, ни о чем не предупредив, «всучили» вам квартиру с жильцом в придачу? Предусмотрено ли для них какое-то наказание?
— В случае, если вам продали квартиру, на которую третье лицо сохраняет право пользования, и при этом данное лицо не было указано в договоре купли-продажи, можно будет на основании признания данного договора незаключенным взыскать с продавца неосновательное обогащение, в сумме, уплаченной продавцу за квартиру.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ в качестве дополнительной ответственности также следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
— В качестве основания для привлечения к уголовной ответственности можно говорить о наличии факта мошенничества (ст. 159 УК РФ). Данная статья предусматривает штраф в размере до 120 тыс. руб., или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до четырех месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет. Однако считаем, что необходимо будет затратить определенные усилия для того, чтобы доказать наличие состава преступления в соответствии со ст. 159 УК РФ.
Какие пункты нужно включить в договор купли-продажи, чтобы не произошло подобных неприятностей?
— Всем желающим продать-купить недвижимость, и при этом избежать неприятностей, советую обращаться в риелторскую компанию. Зайдите на её сайт, походите по нему, обратите внимание – «живой» он или заброшен, персонифицированы ли сотрудники, что о них можно прочесть. Тщательное отношение компании к себе непременно проявится в отношении к вам и вашему вопросу, — советует Ногтева. – Кстати, в мае коллектив РАН «8-Я АВЕНЮ» смог вывести на чистую воду аферистов и избежать потери денег своих клиентов. До сих пор благодарят! Аферистка представилась сотрудницей одного из многочисленных агентств Нижнего. Она продавала квартиру «мамы». Наши клиенты захотели эту квартиру купить. В общих чертах схема предприимчивой дамы была следующая: ее «мама» подписывает договор продажи, а потом, спустя время, предоставляется документ о маминой недееспособности. И живёт «мамуля» в этой квартире и далее. При проверке, проведенной нашим агентством, вся схема вскрылась довольно быстро. Мы купили клиентам другую квартиру. А руководству агентства, где работала аферистка, я позвонила лично и сообщила, что на их сотрудницу заведено дело о мошенничестве с недвижимостью.
Завещание, рента, дарение – для риелтора эти ситуации также являются предметом для более тщательной проверки.
— Каждая ситуация индивидуальна, — объясняет Светлана Ногтева. — Не возьму на себя ответственность давать советы, не проанализировав конкретную ситуацию. Для абстрактных советов есть интернет. Бывает всякое. И даже продать подаренную квартиру с пожизненным проживанием любимой бабушки внучка сможет.
Но возьмутся ли риелторы за куплю-продажу таких видов жилья?
— Настоящие риелторы никогда не попадут в такую ситуацию, — считает Светлана Ногтева. — Нужно понимать: прежде, чем взяться за реализацию объекта недвижимости, мы отвечаем себе на два вопроса – хотим ли, можем ли. Лишь после положительных ответов подписываем договор возмездного оказания услуг, в котором даем обещания и четко прописываем ответственность. А прежде чем дать добро на покупку жилья нашим клиентам, проводим все мероприятия, которые прописаны в наших регламентах. Всё просто, когда умеешь.
Когда право может быть утрачено?
Лица, не обладающие правами собственности на недвижимость, теряют право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- Решение суда по иску о лишении такого права бывших родственников (после развода). Не могут быть лишены права дети и обладатели права бессрочного проживания в результате отказа от приватизации.
- Окончание срока, в течение которого человек мог жить в этом помещении по решению суда.
- Продажа собственником квартиры.
- Нарушение целевого назначения помещения, его разрушение или нарушение интересов и прав соседей, когда нарушитель жил в этой квартире по решению суда об отсрочке выселения или по завещательному отказу.
- Расторжение бессрочного договора аренды. Собственник может направить уведомление о расторжении арендатору. Если он не покинет квартиру в течение месяца, то выселять арендатора будут через суд.
Все эти ситуации довольно стандартны для судебной практики по выселению жильцов и лишению их права пользования жилым помещением.
Определить порядок пользования
В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Поэтому они вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
В судебной практике по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.
Так, Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (Апелляционное определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).
Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами Апелляционного определения от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.
По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.
Однако, учитывая правовую позицию, которую занял Кировский областной суд по этому вопросу, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживания в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.
Договор дарения с обременением
Обременением называются некоторые специально созданные обстоятельства или препятствия, чтобы лимитировать нового владельца в пользовании приобретённой им в дар недвижимостью.
Этот сдерживающий фактор проявляется в тот момент, если владелец квартиры попытается применить свои законные права на собственность в ущерб дарителю.
Ипотека на квартиру представляет собой наиболее общераспространенный вид обременения. С нею сейчас знаком каждый гражданин в нашей стране.
К примеру, вы приобретаете квартиру на ссуду, взятую у банка, оформляете ипотеку. Следовательно, с этого момента купленная жилплощадь не полностью принадлежит вам, так как находится под залогом у финансовой организации до полного погашения кредита. Это и есть обременение!
Посему распоряжаться имуществом в полном объёме вы пока не можете, есть существенные ограничения. Каждый ваш шаг осуществляется с разрешения банка.
Как только принимается вами решение подарить такую недвижимость родственникам, составляется договор дарения с обременением, в нём прописываются соответствующие пункты правил соглашения.
При заключении договора с обременением полномочия дарителя распоряжаться квартирой не проходят процедуру регистрации в ЕГРП, но он вправе пользоваться жилплощадью на законных основаниях с постановкой на учёт постоянного характера.
Дарение квартиры с пожизненным проживанием подразделяется на 3 главных вида.
«Пролистал» кучу страниц в интернете в поисках образца договора дарения с пожизненным проживанием и ничего толком не нашел. Уже отчаялся в этом деле и думал уже составлять завещание своему внуку. Пошел к нотариусу и все же поинтересовался насчет такого договора.
Оказалось, что можно было оформить договор с пожизненным иждивением, что я и сделал. Очень надеюсь, что я и мой внук законодательно полностью и абсолютно защищены.
Александр Попов, Нижний Новгород
17/11/2016
Я работаю юристом. И всегда опираюсь на Закон РФ, точнее ГК. Потому всегда придерживаюсь заключений стандартных договоров дарения.
Всех желающих оформляться «с пожизненным проживанием» отправляю к нотариусу, чтобы они заключали дополнительные договора ренты или пожизненного иждивения дарителя на обеспечении одариваемого.
Петр Сергеевич, Краснодар
03/03/2015
Я заключала такой договор со своей бабушкой. Даже смешно как-то было, если честно. Бабушка не захотела составлять завещание ради того, чтобы я могла воспользоваться законно ее квартирой аж после ее смерти.
Случилось так, что я вышла замуж, и нам негде было жить с мужем. А тут бабуля моя нас порадовала, захотела подарить мне как бы часть квартиры.
Стали думать и гадать, как лучше это сделать. Воспользовались онлайн консультацией юриста, затем еще вместе сходили к юристу, потому еще к нотариусу по пути зашли.
В итоге, когда заключали договор, просто прописали в нем строчку: «Григорьева Мария Николаевна сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире по адресу такому-то, такому-то». И все. Думаю, что это вполне сойдет за юридически правильное решение.
Можно ли прописать такое право в договоре дарения
Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.
- Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
- ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
- Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.
Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами
Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.
Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.
Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.
Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами
Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.
Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.