Банковская ячейка или депозит: как безопасно провести сделку с квартирой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банковская ячейка или депозит: как безопасно провести сделку с квартирой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку в правоотношения между покупателем недвижимости и продавцом вступает третья сторона – банк, то требуется заключить с ним договор банковской ячейки. Порядок заключения такого соглашения оговорен в ст. 922 ГК РФ.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Особенности сделки с недвижимостью с банковской ячейкой
По своему назначению, банковская ячейка представляет собой сейф, установленный в недрах кредитного учреждения с соблюдением исключительно высокой степени безопасности. Однако есть важная особенность – банк, принимая на хранение, гарантирует только сохранность ячейки и отсутствие к ней доступа посторонних.
Если клиент сам допускает ошибки при совершении сделки и халатно относится к требованиям безопасности, или наоборот, излишне доверяет незнакомым лицам, не проверяя документацию, возникает угроза потери средств и прав на недвижимость, независимо от воли банка или его желания защитить клиента.
Если будущий участник сделки внимательно проверил документы, прочитал и обсудил каждый пункт договора, банк выступит в роли независимого посредника, принимая деньги на хранение с последующей их выдачей покупателю после завершения процессе переоформления недвижимости.
Организуя высочайший уровень охраны и защиты денежного хранилища, банк оговаривает условия предоставления услуги. Аренда банковской ячейки – платный сервис, с начислением оплаты за каждый новый день.
Стороны сделки самостоятельно решают, кто именно будет оплачивать сделку, однако, во имя безопасности, сам сейф оформляет покупатель, выделивший средства для расчетов с собственником. Плата за услуги не слишком высокая – всего 20-50 рублей ежедневно за период использования сейфа.
Описание процедуры реализации через ячейку
После подписания ДКП на квартиру через ячейку получают средства только после полного завершения перехода права на собственность.
Порядок проведения расчетов по банковской ячейке включают следующие шаги:
- Подают заявление в банк.
- Подписывается договор о предоставлении ячейки с указанием конкретного срока.
- Оплачивается аренда сейфа.
- Закладка денежных средств происходит отдельно от банка, по согласованию даты между сторонами договора.
Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки
Решение описанной проблемы заключается в нахождении посредника, который может сохранить наличные денежные средства покупателя с момента подписания передаточного акта до получения документов после прохождения регистрации в Росреестре и передать их затем продавцу. Одним из таких посредников может стать банк, в котором стороны сделки могут арендовать сейф (сейфовую ячейку), где и будут временно храниться средства покупателя.
При использовании такого варианта сторонам в договоре купли-продажи через банковскую ячейку необходимо отразить характерные для него особенности расчета по сделке:
- указание в тексте договора на то, что расчеты между продавцом и покупателем проводятся с использованием сейфовой ячейки конкретного банка;
- порядок закладки и выемки денег из сейфовой ячейки, а также перечень документов, которые необходимы продавцу для получения денег.
Как правило, закладку денег осуществляет покупатель в присутствии продавца (предварительно деньги проверяются на подлинность и пересчитываются). Сейфовая ячейка закрывается на 2 замка, один из ключей при этом в любом случае остается у банка. Что касается второго ключа, то он может быть по договоренности передан как покупателю, так и продавцу.
В договоре аренды сейфовой ячейки с банком при этом оговаривается, что продавец получает доступ к ячейке в случае предоставления паспорта и договора с отметками Росреестра о прохождении процедуры госрегистрации (либо иных документов). Если сделка сорвалась либо не осуществилась до определенного срока, покупатель может самостоятельно забрать депонированные средства. Образец договора купли-продажи с банковской ячейкой можно скачать на нашем сайте.
Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась
Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.
Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.
Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).
Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.
Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.
Преимущества использования депозитарных банковских ячеек
Использование сейфов, предлагаемых банками в аренду, является идеальным решением для хранения ценных документов и других объектов как для физических, так и для юридических лиц; Это отличный (один из удобных способов) способ снизить риски, связанные с операциями с недвижимостью и другими операциями, связанными с расчетами наличными.
Только вы будете знать, что находится внутри вашего сейфа. В нем вы можете хранить любые ценные для вас предметы (наличные, ценные бумаги, драгоценные металлы и камни, произведения искусства, фотографии и видеозаписи, магнитные переноски и т. Д.).
Сейфы находятся в отдельном помещении головного офиса под круглосуточным наблюдением. Они оснащены защитными устройствами, соответствующими международным стандартам и устойчивыми к механическим повреждениям и химическому воздействию. Во время каждой операции вы можете оставаться в обозначенном месте до пятнадцати минут.
Для открытия и запирания сейфа требуется два ключа, один из ключей вам вручается, другой хранится в банке (сейф можно открыть с помощью 2 ключей одновременно). Вы будете обязаны вернуть свой ключ в конце договора аренды.
Сейфы сдаются в аренду на основании индивидуального договора на указанный вами срок. Арендная плата зависит от размера сейфа и срока аренды, согласно банковским тарифам.
Контракт аренды банковской ячейки
Обычно, арендатором сейфа приходится покупатель по соглашению купли-продажи, который подписывает с банком контракт аренды. Присутствие продавца обязательно в заключении дополнительного соглашения к контракту, описывающего процесс его доступа к ячейки для получения средств. Однако участники соглашения могут сперва подписать трехсторонний договор с банком, где арендаторами ячейки будут записаны и покупатель, и продавец.
Контракт аренды включает определенные сведения:
- Сведения о продаваемом имуществе (в частности, в отношении жилья необходимо записать соответствующий адрес);
- Информацию о лицах, которые вправе получить доступ к сейфу (с включением их паспортных данных и пр.);
- Нормы и срок доступа продавца к ячейке для получения средств за переданное имущество (с включением документов, нужных для предоставления банком доступа к сейфу);
- Процесс доступа покупателя для возврата средств, если сделка не была совершена в силу различных причин (в частности, при отказе в регистрации контракта).
Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что должно — и не должно — идти в сейфе
Сейф — это хорошее место для хранения чего-либо ценного, к чему вам не требуется регулярный доступ или когда он внезапно не понадобится.
Хорошие вещи для хранения в сейфе включают в себя:
- Личные документы.
- Коллекции марок или монет.
- Ювелирные изделия или редкие предметы коллекционирования.
- Важные контракты и деловые бумаги.
Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно, что именно указывать в документе?
Соглашения, в которых участвует банк, являются отчасти стандартными. Вы указываете в образце договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку:
• ФИО сторон и место заключения сделки;
• Стоимость недвижимости (полную);
• Права и обязанности сторон.
Все основные моменты, особенно – информация об объекте недвижимости, должны быть расписаны максимально подробно. Договор купли-продажи квартиры через ячейку, образец есть на сайте, отличается от классического соглашения тем, что необходимо указать подробности сделки. В разделе «Стоимость квартиры» вы указываете цену (полную стоимость). А вот в следующем подразделе, где речь идет о порядке расчета, можно указать следующее:
«Сумма подлежит закладыванию в ячейку перед тем, как произойдет передача документов для госрегистрации перехода прав собственности в УФРС».
Также рекомендуем указать, что «продавец получит доступ к ячейке при предъявлении в банк экземпляра договора с отметкой о регистрации». В случае, если также используется материнский капитал для покупки квартиры или погашаются жилищные сертификаты по договору, то здесь имеется специфика.
Как продать квартиру с использованием банковской ячейки?
Приобретая недвижимость, законодательство РФ обязывает граждан заключать юридическое соглашение. При этом оплачивается обязательный государственный налог в 13 процентов от оценочной стоимости. Покупка квартиры не исключение. Для совершения сделки подписывается договор купли — продажи. Последующие условия по приобретению недвижимости совершаются в соответствии с условиями документа. После, договор заверяется в государственном органе — Кадастровом реестре или в МФЦ по месту нахождения недвижимости. Однако, в наше время никто не защищен от мошенничества. Покупка квартиры чревата последствиями как для продавца, так и для покупателя.
В соответствии с договором о купле — продаже квартиры продавец обязан предоставить жилье, а покупатель, в свою очередь, оплатить стоимость. Таким образом сделка считается совершенной, если у сторон отсутствуют претензии друг к другу. Однако, передавать огромную сумму денег в наличном расчете не безопасно. Тем более переход права собственности к новому владельцу осуществляется в момент государственной регистрации. Для этого сторонам потребуется предоставить пакет документов, который включает в себя акт приема — передачи денежных средств. В итоге, продавец может получить деньги и просто отказаться от регистрации.
Как арендовать ячейку в Сбербанке при продаже квартиры?
Сбербанк России способствует осуществлению сделок купли-продажи недвижимости путем проставления кредитов и иных услуг, включая аренду ячеек.
Банк предлагает хранение средств, предоставляя клиентам гарантию их сохранности, удобство доступа. Условия аренды в Сбербанке во многом сходны с аналогичными услугами в иных финучреждениях. Клиентам предлагается:
- полная конфиденциальность;
- сохранность сейфа благодаря охранной и противопожарной системам;
- возможность выбрать любой срок аренды (от 1 дня до 3 лет с продлением), арендовать сейф оптимального размера (шириной 31-62 см и высотой до 60 см);
- доступ к ячейке в дни работы банка.
Для клиентов, осуществляющих куплю-продажу квартиры, разработана программа предоставления индивидуальных сейфов для расчетов.
Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки
В договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть различные варианты оплаты приобретаемого имущества: наличными денежными средствами или безналичными через специальные счета в банке. Одним из вариантов передачи наличных между продавцом и покупателем является использование банковской ячейки (сейфа).
Дополнительно о вариантах оплаты рассказывается в статье по ссылке Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2020.
Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии).
Обратите внимание! Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.
Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:
- Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
- Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
- После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.
Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:
- секретность и безопасность процесса передачи денег;
- возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
- право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка.