Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

Обязан ли получатель ренты жить в квартире?

Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).

Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

• Не выплачивает ренту больше года;
• Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
• Не соблюдает условия по уплате ренты;
• В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Как снизить риски и избежать мошенничества при заключении договора ренты

Оформляя ренту, каждая сторона планирует получить выгоду и надеется избежать неприятностей. Но планами делу не помочь, поэтому предлагаем несколько действенных методов снижения рисков.

1. Привлечь юристов к заключению сделки. Специалисты проводят проверку чистоты объекта недвижимости и составляют договор с учётом всех возможных нюансов.
2. Заключить договор ренты на квартиру между родственниками. Такой вариант снижает вероятность попадания в мошеннические схемы.
3. Математический расчёт. Чтобы не переплатить за жильё, рекомендуем предварительно просчитать рентные платежи на разное количество лет и сопоставить с ценой на недвижимость. Оформлять ренту целесообразно, если стоимость объекта недвижимости выше, чем платежи на максимальное количество лет.

Порядок оформления договора ренты

Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.

Условия договора ренты:

• предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплатильщику;
• размер рентной платы, порядок и период выплат;
• конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
• обеспечение выплаты ренты.

После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.

Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
• документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
• согласие супруга получателя ренты;
• заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
• квитанция об уплате госпошлины.

Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.

После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.

Как заключить и расторгнуть документ

Важно, что все стороны договора постоянной и пожизненной ренты недвижимости в момент заключения обязаны присутствовать у нотариуса. При отсутствии хотя бы одного лица, указанного в бумагах, специалист не имеет права заверять соглашение. При этом все должны быть в трезвом уме и здравой памяти, отдавать отчет о своих действиях, не выглядеть напуганными, а также иными способами вызывать сомнения.

Расторжение возможно, если:

• собственник на момент подписания был признан невменяемым или недееспособным;
• подписание происходило под угрозой;
• выплаты просрочены на год и более;
• признание юрлица-плательщика банкротом;
• наступили условия прекращения рентного договора, прописанные в бумагах;
• решение суда.

В некоторых случаях обжаловать документ могут попытаться родственники, что часто случается при пожизненном варианте соглашения.

Основные правила составления договора пожизненной ренты на квартиру

При подготовке договора пожизненной ренты необходимо продумать несколько условий, на основании которых впоследствии будет составляться документ.

• Должно быть предусмотрено пожизненное иждивение получателя платежей по договору ренты на квартиру. То есть договор не имеет определенного срока действия, что гарантирует соблюдение прав и интересов получателя и минимизирует риск мошенничества.
• Переход права собственности на недвижимость должен наступить только при достижении определенного итога сделки. В договоре прописываются конкретные условия, четко и однозначно указывающие на переход права.
• Формулирование вида платежей, индексации, прочей помощи плательщика в адрес получателя по договору.
• Указание конкретного вида недвижимости (квартира, доля в квартире, дом и пр.), которые будет передан плательщику по договору ренты. В документе должны быть прописаны данные, однозначно определяющие вид недвижимости, адрес, право собственности.

Как сделать так, чтобы сумма ежемесячного платежа устраивала получателя ренты?

Связанные с договорами ренты споры довольно часто становятся предметами рассмотрения судами различных инстанций. Обычно сущность определяется тем, что получатель ренты стремится разорвать договор. Причиной для этого может быть либо несоблюдение договорных обязательств плательщиком, либо изначальное составление договора без учёта законов, действующих на момент заключения сделки. Едва ли не основными поводами является пропуск плательщиком срока перечисления денег и указание фиксированной суммы платежа, которая выходит за рамки размера МРОТ по региону.

Здесь довольно важное значение имеет постановление от 29 сентября 2015 г. по делу № 5-КГ15-103. ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции. Кроме прочего в постановлении говорилось о том, что минимальные требования к размеру пожизненной ренты вступают в силу только в том случае, если отчуждение имущества происходит бесплатно, а в договоре пожизненной ренты предусмотрена передача квартиры за плату. Поэтому ВС РФ сделал вывод о том, что невозможно применить правило п. 2 ст. 597 ГК РФ. Это нужно иметь в виду будущим получателям ренты. Им не следует надеяться на то, что в любом случае закон окажется на их стороне и стремиться к тому, чтобы устраивающие их условия были отражены в самом договоре.

Выкупную цену ренты можно определить в твердой сумме или поставить в зависимость от стоимости имущества, размера, предусмотренного договором или выплаченной фактически ренты, или вычисляется другими методами, по соглашению сторон.

Когда цена выкупа не оговаривается в договоре, то она равняется или соответствующей годовой сумме ренты , подлежащей выплате (когда плательщик оплатил стоимость отчужденного имущества), или данной годовой сумме вдобавок к цене имущества, которое передано бесплатно (статья 594 Гражданского Кодекса РФ).

Когда под выплату пожизненной ренты имущество бесплатно было отчуждено, то получатель ренты имеет право требовать вернуть данное имущество. В такой ситуации выкупную цену необходимо уменьшить на стоимость данного имущества (пункт 2 статьи 599 Гражданского Кодекса РФ).

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:

• плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
• плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
• получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
• родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
• получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.

Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.

Плюсы:

1. рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
2. договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
3. заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.

Минусы:

1. плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
2. при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.

Особенности договора ренты

Договор постоянной ренты имеет принципиальную особенность — бессрочный характер обязательств в ходе выплаты, который не обусловлен сроком жизни получателя ренты (пожизненная рента). По этой причине помимо предмета договора, срок представляет собой существенное условие такого договора.

В качестве получателей постоянной ренты выступают граждане и некоммерческие предприятия. Это не должно противоречить законодательству, а должно соответствовать целям деятельности таких предприятий (589 статья ГК РФ).

Императивное правило характеризуется тем, что ренту нельзя считать прибылью, а работа коммерческих предприятий всегда направлена именно на получение прибыли.

Не все некоммерческие организации выступают получателями. Не могут ими быть те из них, которые созданы на определенный срок или для достижения определенной цели. Такие предприятия не вправе вступать в бессрочные отношения. В большей мере целям таких договоров будет соответствовать деятельность религиозных и общественных объединений (организаций), фондов (благотворительных, культурных, образовательных и др.). Если рассматривать практическую деятельность, то основной критерий такого соответствия представлен прямой записью в зарегистрированном уставе некоммерческого предприятия о праве получать постоянную ренту.

В 585 статье ГК РФ обозначено, что недвижимость, которая отчуждается под выплату на основании ренты может передаваться за деньги или на безвозмездной основе. Если имущество будет передано за денежные средства, то согласно законодательству, отношения между сторонами регулируются по правилам, предусмотренными для договора купли-продажи.

Плательщик оформит право собственности на недвижимость после того, как произойдет государственная регистрация перехода данных прав на основании соглашения. С этого дня на плательщика лягут обязанности по уплате земельного налога, а также на имущество физических лиц. Ещё он обязан регулярно оплачивать коммунальные услуги.

Также стоит учесть, что рента должна оплачиваться независимо от того, передается имущество в собственность бесплатно или за определённую сумму. Если возникает просроченная задолженность, плательщик обязуется выплатить получателю проценты. Их размер должен оговариваться заранее в процессе составления договора. Если стороны не установили размер процентов, он будет определен в порядке, который предусмотрен в 395 статье Гражданского Кодекса России.

Если недвижимость будет передана плательщику за отдельную плату, когда речь идет о жилом доме, квартире или её части, плательщик имеет право после окончания налогового периода потребовать налоговый (имущественный) вычет. В такой ситуации, определением размера этого вычета должна заниматься налоговая служба, расположенная по месту проживания налогоплательщика.

Примечание

У каждой из сторон возникнет материальная выгода, которая подлежит налогообложению в размере 13%. Для корректного подсчета размера налогов необходимо задекларировать полученную прибыль, и в дальнейшем, самостоятельно рассчитывать размер ежегодных платежей.

Налогообложение ренты

Рента, как и многие другие виды доходов граждан РФ, подлежит налогообложению. С нее необходимо уплачивать 13-ти процентный налог на доходы физических лиц. Для этого получатель платежей должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Посещать отделение налоговой инспекции не обязательно: сформировать декларацию можно онлайн через портал Госуслуг. После получения декларации налоговым органом у гражданина будет время на оплату указанных в декларации налогов до 15 июня того же года.

Непредставление сведений о доходах, подлежащих налогообложению, наказывается в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса РФ: наложение штрафа в размере 5% от неоплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы задолженности и не менее 1000 рублей.

Рентная плата по договору пожизненной ренты

В соответствии с действующим законодательством имущество, являющееся предметом пожизненной ренты, может передаваться как за плату, так и без нее.

При бесплатной передачи имущества получатель имущества не выплачивает за него никакой выкупной цены, но он обязан выплачивать рентные платежи. При передачи имущества за плату кроме рентной платы плательщик ренты уплачивает выкупную цену установленную договором, по соглашению сторон.

На отношения по выплате выкупной цены распространяются положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи. При заключении таких договоров рекомендуется включать в условия договора, что за получателем ренты сохраняется право собственности на передаваемое имущество до уплаты выкупной цены. К выкупной цене не относятся регулярные рентные платежи.

Похожие записи:

• Детские пособия в 2023 году: какими будут новые выплаты на детей, все изменения
• КС защитил право Чернобыльцев на получение двух пенсий
• Соцнорма на электроэнергию в Ростове в 2023 году