Что делать, если жильцы не платят за квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если жильцы не платят за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
💁♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек
Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.
Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.
В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.
Если жильцы нарушали договор
Если же с жильцами приходится расстаться из-за несоблюдения ими каких-то пунктов договора найма, то, конечно, ни о каких компенсациях и извинениях с вашей стороны речи не идёт. Если жильцы согласны с вашими претензиями и готовы переехать — прекрасно. Если нет — стоит подстраховаться и отправить им письменное предупреждение о необходимости выполнения пунктов договора, которые, по вашему мнению, были нарушены. Например, оплатить просроченный платёж за аренду или ликвидировать последствия потопа, случившегося по их вине. Закон отводит на исправление «разумные сроки», однако конкретных временных рамок не называет. Если квартирант «исправится», выселить его по закону будет нельзя — только ждать окончания договора найма или повторных нарушений. Тут опять же может помочь пункт договора о его расторжении в одностороннем порядке в любое время.
Кто может принудительно выселить квартирантов
По закону выселить жильцов можно только через суд. Не важно — платят они или нет, и как нарушают условия проживания. Если в договоре найма не прописано ограничение доступа к жилью и вещам или жильцы препятствуют этому (например, в квартире постоянно кто-то находится), то освободить квартиру можно только в судебном порядке.
Как правило, до суда предпочитают не доводить и решить вопросы на переговорах. Если договориться не получилось, и вы решили обратиться в суд, чтобы выселить квартиранта и взыскать с него долги или сумму ущерба, то вам нужно найти юриста, который поможет составить заявление и собрать документы.
Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок (если цена вопроса менее 50 000 рублей), или в районный суд (если речь идёт о большей сумме). В заявлении указывают, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.
Нужно понимать, что суд может растянуться на несколько месяцев. Потом ещё должно пройти какое-то время, данное судом на выселение. И только после этого жильцов, если они к тому моменту не съедут, выселят судебные приставы. Всё это время платить за проживание квартиранты, скорее всего, не будут. Да, по суду они должны заплатить за всё время проживания, за ущерб, какие-то компенсации, но, как правило, в этой ситуации собственника будет ждать второй суд по взысканию задолженности.
Полицейские не имеют права насильно выселять даже незаконно проживающих квартирантов (это возможно только по решению суда). Максимум, что они могут сделать — «профессионально» рассказать о последствиях таких действий и составить протокол. Этот приём носит больше психологический характер.
Ответственность за незаконное выселение
Следует понимать, что прежде чем выгонять человека из квартиры без его согласия, надо быть уверенным наверняка, что тот проживает в ней действительно незаконно. Если же такой уверенности у вас нет, а вы при этом успели выгнать жильца, тот вправе обратиться в суд и взыскать с вас компенсацию, размер которой определяется в ходе судебных разбирательств.
Кроме того, законодательством предусмотрена также уголовная ответственность за самоуправство при выселении нанимателя. Это может произойти в двух случаях:
- если был причинен существенный вред;
- если было применено насилие либо была угроза его применения.
Когда выселить квартирантов нельзя даже через суд: юридические тонкости
К сожалению, не всегда удается решить конфликты между жильцами и арендодателем мирным путем, потому все чаще обычная процедура о найме квартиры заканчивается скандалом. Суть проблемы заключается в том, что хозяин квартиры не имеет права выселять квартирантов, когда ему вздумается.
Важно: Хозяин квартиры должен понимать, что впускает в свой дом посторонних людей под свою ответственность, а потому отвечает за их действия перед соседями и правоохранительными органами. И, к сожалению, нет гарантий о сохранности квартиры и всех внутри стоящих предметов, а также о своевременной оплате жилья и коммунальных услуг. И тем более нет поруки, что удастся возместить убытки, которые были нанесены, после выселения квартирантов.
К кому обращаться за помощью в выселении квартирантов?
В случае нарушения жильцами пунктов договора вам потребуется письменно уведомить их о несоблюдении зафиксированных в соглашении требований. Если в разумные сроки квартиранты исправятся, например, выплатят задолженность за проживание, то опять же выселить их будет весьма проблематично.
Если же жильцы занимают ваши квадратные метры без договора, что нередко бывает со знакомыми или дальними родственниками, при невозможности решить вопрос полюбовно обращайтесь в полицию. Правоохранители составят протокол о незаконном проживании, с которым впоследствии вы сможете пойти в суд.
Еще один важный нюанс, который стоит принимать во внимание собственникам недвижимости, связан с вещами арендаторов. Только готовясь к подписанию договора о сдаче жилья, запаситесь двумя замками для входной двери, ключи от одного из которых будут только у вас. В соглашении стоит предусмотреть для себя возможность ограничения доступа арендаторов в квартиру при нарушении условий договора. Также зафиксируйте свое право удерживать имущество нанимателей на своей территории.
Предположим, если жильцы не реагируют на ваши напоминания внести оплату за квартиру, вы сможете закрыть их вещи в доме, даже не переступая порог. Оптимально, если при ваших манипуляциях будут присутствовать третьи лица, например, соседи. Они и смогут свидетельствовать о том, что вы в сдаваемую квартиру не входили. После этого арендатор, скорее всего, изменит свое поведение и сам будет заинтересован в переговорах с вами.
Действующее законодательство предусматривает возможность выселения квартирантов через суд. Но далеко не все хотят доводить дело до судебных разбирательств, предпочитая решать вопрос своими силами. Некоторые уповают на стражей порядка, но они в подобных ситуациях не имеют существенных полномочий и не могут заставить арендаторов собрать вещи.
Главное, что нужно запомнить хозяевам сдаваемых объектов, — вы не имеете права выбрасывать вещи жильцов за порог, менять замки без предупреждения и, уж тем более, силой выгонять людей из дома. В таких случаях, если дело дойдет до суда, арендодатель может понести гораздо большую ответственность, чем арендатор, который не вовремя заплатил за квартиру или сломал холодильник.
Ответственность собственника
Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.
При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:
- гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
- административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
- уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.
Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:
- штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
- арест продолжительностью до полугода;
- тюремное заключение до 1 года;
- принудительные работы на тот же срок.
Как выселить квартирантов без суда?
Нарушение правил пользования арендованной квартирой является основанием для выселения нанимателя.
В первую очередь, при возникновении проблем с квартирантами, надо предупредить их о выселении, в случае, если нарушения не будут исправлены. Так у них будет время для исправления предъявленных требований. Предупредить квартирантов можно устно и письменно. Письменную претензию вручают либо лично под роспись, либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В претензии указывается срок выселения и соответственно расторжения договора аренды.
Не редки случаи, когда жильцы заселяются без подписания договора. В этом случае, если требования игнорируются, а Вас не пускают в квартиру или еще хуже, сменили замки, обращайтесь в правоохранительные органы. Ведь вашу квартиру занимают незаконно. Для этого напишите участковому заявление с описанием всей ситуации. К письму прикладывается документ о подтверждении права собственности.
В день выселения приглашается участковый и свидетели. Последние будут свидетелями нарушения правил пользования квартирой. Если дверь не открывают, вызывайте МЧС.
Второй сценарий: отсутствие договора аренды
В целом подобные отношения законом никак не регламентируются. И по этой причине для выселения не обойтись без привлечения полиции. Также следует помнить, что не следует стараться выселить арендатора с помощью насилия, поскольку за подобные действия вас могут привлечь к уголовной ответственности.
Однако перед тем, как обратиться в полицию, следует при свидетелях, например, при ваших соседях, передать арендатору письменное требование о выселении в определенный срок (к примеру, в течение 3 дней). И если арендатор не примет данное требование, то нужно будет тут же составить об этом акт, который следует подписать вместе со свидетелями.
И после того, как истечет срок, указанный в вашем требовании, требуется подать участковому письменное заявление, а также предоставить копии документов, которые могут стать подтверждением права собственности на жилье. Однако участковый может лишь прийти к вашему арендатору, чтобы разъяснить сложившуюся ситуацию, а также предупредить его о возможных последствиях. Как правило, этого бывает достаточно, чтобы арендатор добровольно выселился.
Важно также помнить, что участковый может передать налоговой инспекции информацию о том, что квартира сдавалась в аренду. Однако при отсутствии договора аренды налоговой инспекции будет непросто определить, каким будет размер налога в вашем случае.
Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов
Любой владелец жилого помещения может распорядиться им по своему усмотрению, в том числе, сдавать его внаем, регистрировать на своей жилой площади любых граждан, в том числе и квартирантов, взамен он вправе требовать соблюдения порядка и ежемесячной оплаты за жилье.
Согласно ЖК РФ наниматель должен соблюдать все пункты договора и нести обязательства по оплате. При заключении письменного договора либо по устной договоренности стороны обсуждают все нюансы проживания в квартире и порядок оплаты аренды и услуг ЖКХ:
- наличными;
- перечислением на счет собственника;
- самостоятельными платежами по ЖКХ и дополнительной доплатой собственнику;
- в любом другом порядке, устраивающем обе стороны.
Если же арендатор нарушает условия договора, хозяин квартиры имеет полное право расторгнуть договор и потребовать, чтобы квартиранты покинули жилое помещение.
Как выселить квартирантов с детьми
Российское законодательство предъявляет достаточно серьезные требования к принудительному выселению несовершеннолетних, но это действует только в случаях проживания детей в квартирах, где их родители или опекуны являются собственниками, либо они проживают там на основании договора социального найма.
В случае с выселением из арендованной квартиры это правило не действует: владелец квартиры имеет полное право выселять любых нанимателей, но и здесь имеются некоторые ограничения:
- собственник жилого помещения должен заблаговременно оповестить семью, где есть несовершеннолетние дети о своем намерении их выселить;
- невозможно выселение семьи с детьми в экстренном (ускоренном) порядке, особенно если нарушение не достаточно серьезное.
В остальном процедура выселения семьи с несовершеннолетними детьми точно такая же, как и при выселении остальных квартиросъемщиков:
- при наличии договора аренды – с помощью суда;
- при отсутствии документа – с привлечением правоохранительных органов.
При обращении в суд порядок действий следующий:
- Вами составляется исковое заявление.
- Сбор доказательств и документов.
- Подача искового заявления в суд.
- Судебный процесс.
- Вынесение судебного решения.
СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.
Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.
Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).
При обращении в суд, следует знать:
- за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
- квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
- как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.