Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

В нк прописали порядок обложения ндфл полученной в дар недвижимости

29 сентября Владимир Путин подписал закон № 325-ФЗ о внесении очередных масштабных поправок в НК РФ. Помимо нововведений в общую часть Кодекса, изменения также коснулись и ряда налогов, в том числе НДС, НДФЛ, налога на прибыль, земельного налога и ПСН.

ФНС России разъяснила порядок расчета НДФЛ в отношении полученной в дар недвижимостиВедомство указало, что такой налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества, и лишь при ее отсутствии допустимо использовать инвентаризационную стоимость объекта

В частности, Кодекс дополнен положениями, детализирующими порядок исчисления НДФЛ с полученного в дар имущества или доходов от его продажи. Согласно новой ст. 214.

10 НК РФ, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше ее кадастровой стоимости в ЕГРН, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то именно последнее произведение будет считаться налогооблагаемым доходом.

Такое правило не применяется при отсутствии в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта.

При продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности, сумма полученного дохода определяется пропорционально доле в праве собственности на такой объект. При реализации совместного имущества сумма дохода определяется в равных долях для всех его совместных собственников.

Доход налогоплательщика, получившего в дар недвижимость, определяется исходя из ее кадастровой стоимости в ЕГРН. Отмечено, что при получении недвижимости в порядке наследования или дарения между членами семьи и близкими родственниками НДФЛ не взимается, но при продаже такой недвижимости налог будет взиматься с полученных доходов за минусом расходов на его приобретение.

Поправки устанавливают возможность применения налогоплательщиками вычетов при продаже доставшегося в Наследство или подаренного имущества, а также при получении в дар недвижимости, для этого потребуются подтверждающие расходы документы.

При применении налоговых вычетов можно учитывать расходы по погашению не только банковских кредитов, но и займов иных организаций, если они были выданы в соответствии с программами помощи отдельным заемщикам по ипотечным жилищным кредитам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.

Детализирован порядок налогообложения дохода от продажи недвижимости, приобретенной в рамках господдержки семей с детьми.

Если налогоплательщик не исчислил и не уплатил налог, его расчетом займется налоговый орган на основе имеющихся у него данных. Сумма налога будет определяться на основе налоговых ставок, указанных в ст. 224 НК РФ.

Закон вступает в силу с даты его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых установлен иной срок.

Комментируя принятый закон, адвокат АП г. Москвы Иван Белов отметил, что он привнес изменения в правила расчета не только доходов от продажи подаренной и безвозмездно полученной недвижимости, но и соответствующих расходов. «При расчете доходов от продажи доставшейся в дар недвижимости теперь следует ориентироваться только на кадастровую стоимость.

Ранее у налоговых органов возникали затруднения при расчете такого дохода, получаемого гражданами в натуральной форме, так как не было единой методики. Предполагалось, что граждане не будут заказывать всякий раз рыночную оценку имущества, да и для налоговых инспекций это было бы затратно. Поэтому в 2015 г.

Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре дел по гл. 23 НК РФ предложил облагать налогом полученную в дар недвижимость по опубликованной кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость не была установлена, применялась инвентаризационная (по данным БТИ) стоимость.

При продаже недвижимости, как и ранее, физическому лицу вменяется доход в размере не менее 70% от кадастровой стоимости», – пояснил Эксперт.

По словам адвоката, раньше гражданин имел право уменьшить полученный от продажи подарка доход только на те расходы, которые были фактически понесены. «Например, в виде уплаченного при получении подарка НДФЛ, но не более того.

Сейчас в законе предложено учитывать расходы “в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества”. Это означает, что последующая продажа подаренного имущества теперь стала гораздо менее обременительна.

При продаже недвижимости, подаренной гражданину, он заплатит налог только с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью, если ранее с этой кадастровой стоимости он исчислил и уплатил налог.

Если гражданин был освобожден от обязанности платить налог на полученное имущество (например, в наследство или в дар от близкого родственника), при его продаже он вправе учесть расходы на приобретение того лица, от которого получил это имущество, если до того они этим лицом не были учтены», – заключил Иван Белов.

Руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting, адвокат Екатерина Болдинова отметила, что Закон № 325-ФЗ внес большое количество изменений в различные главы НК РФ. По ее мнению, глава об НДФЛ подверглась важным изменениям, устанавливающим новые правила расчета налога при продаже ранее полученного в дар имущества.

Эксперт пояснила, что с 1 января 2020 г. в такой ситуации налогоплательщик может применить вычет в размере документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

«Действительно, при получении недвижимого имущества в дар (кроме случаев получения его в дар от лиц, признаваемых членами семьи или близкими родственниками) физическое лицо уплачивает НДФЛ, поскольку у него возникает доход в форме материальной выгоды.

Ранее НК РФ не пояснял, как должен определяться размер такого дохода, в связи с чем у налогоплательщиков часто возникали вопросы, какой величиной пользоваться, кадастровой или рыночной стоимостью.

Была масса разъяснений Минфина, в которых шла речь о том, что налогоплательщик вправе определить облагаемый налогом доход (экономическую выгоду) исходя из рыночной стоимости полученного имущества, а рыночная оценка стоимости имущества устанавливается оценщиком. Одно из последних таких разъяснений Минфина – письмо № 03-04-05/4637 от 28 января 2019 г.», – отметила она.

Адвокат отметила, что в случае продажи подаренной квартиры у налогоплательщика возникает уже другой вид дохода – доход от реализации принадлежащего налогоплательщику имущества, находящегося на территории РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

«Такой доход для целей налогообложения можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Вычет предоставлялся в размере доходов от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения недвижимостью, но не более 1 млн руб. Если квартира находилась в собственности более такого срока, доход от ее продажи НДФЛ не облагается.

Для случаев, когда налогоплательщик получил квартиру/дом/дачу в дар не от родственника, а затем решил ее продать, получалось, что он должен произвести целый ряд действий: 1) оценить стоимость полученного в дар имущества с оценщиком (тоже отнюдь не бесплатно); 2) уплатить НДФЛ с рыночной стоимости полученного дара; 3) уплатить налог с дохода, полученного при продаже, за вычетом суммы не более 1 млн руб. Если все это случилось в одном налоговом периоде, то в декларации 3-НДФЛ налогоплательщик должен был бы отразить оба вида полученных доходов и уплатить с них налоги», – пояснила Екатерина Болдинова.

Она добавила, что с 1 января следующего года налогоплательщик, получивший недвижимость в дар, уплачивает НДФЛ с суммы, равной кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в ЕГРН. «Уплаченные суммы НДФЛ могут быть использованы им впоследствии, при продаже этого имущества, в качестве суммы вычета.

В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.

Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.

Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.

Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.

Госпошлина и другие расходы

Кроме НДФЛ, есть и другие расходы, связанные с процедурой дарения:

• Нотариальное оформление сделки. Есть ситуации, когда без нотариуса обойтись невозможно. Например, нужно получить согласие жены или мужа для оформления договора дарения. Или в сделке участвует несовершеннолетний. Либо дарится квартира, принадлежащая нескольким лицам.
• Регистрация договора в Росреестре. Оплатить пошлину может любая из сторон – одаряемый или даритель. Если заявление в госорган подает юридическое лицо, то сумма уплаты составляет 22 000 руб., если физическое лицо – 2000 руб.

С размером нотариального сбора можно ознакомиться в этой таблице:

Объект налогообложения

Если недвижимость была переоформлена на нового собственника путем оформления договора дарения, в качестве объекта налогообложения выступает:

• Рыночная цена имущества в момент оформления договора, которая сравнивается с кадастровой.
• Договорная стоимость имущества, которая представляет собой цену подаренной квартиры, прописанной в составленном договоре. При этом стоит отметить, что запрещено указывать цену, которая будет отклоняться в любую сторону от рыночной более чем на 20%. При этом предусматривается возможность исчисления налога из 70% установленной кадастровой цены.
• Кадастровая цена имущества, как говорилось выше, может снижаться максимум на 30% для расчета налогов. В данном случае единственным исключением являются ситуации, когда изначально кадастровая стоимость неизвестна или же стоимость жилья менее миллиона рублей, в то время как кадастровая рассчитана в размере 1 428 571 рубль.
• Если стоимость объекта дарения не указывается в процессе оформления договора, то в таком случае налог будет рассчитываться с полной кадастровой цены.

Таким образом, даже если в договоре дарения стоимость имущества будет указываться в размере менее 70% от кадастровой, налог будет рассчитываться именно с этих 70%.

Имущество, облагаемое налогом

С обычных, недорогих, подарков налог уплачивать не нужно, не требуется бежать в инспекцию с декларацией сразу после дня рождения или другого торжества.Налогом облагается подарок, только если это:

• недвижимое имущество (земля, дом, квартира, комната, яхта, лодка, офисное помещение),
• транспортное средство (легковой автомобиль, грузовой, мотоцикл),
• акция, доля, пай.

А если подарок получен от близкого родственника, члена семьи, то тогда налог на дарение вообще уплачивать не нужно.

Если дар принят от следующих лиц, налоговый платеж не взимается:

1. Супруга,
2. Своих родителей=усыновителей,
3. Своих детей=усыновленных,
4. Своих бабушек, дедушек,
5. Своих внуков,
6. Своих братьев, сестер, имеющих общих родителей, одного родителя.

Можно ли отказаться от дара

Несмотря на то, что договор дарения считается односторонней юридической процедурой, в нём участвуют 2 стороны – даритель и одаряемый. Так как данная сделка облагается налогом, за неуплату которого предусмотрена уголовная или административная ответственность, одаряемая сторона может отказаться от принятия дара. Проще говоря, обе стороны должны выразить своё согласие на передачу-принятия дара, а также прав и обязанностей (в том числе и уплату налога), связанных с объектом сделки.

Таким образом, согласно статье 573 ГК РФ, у одаряемого есть законное право не только принять дар, но и выразить отказ от него, оформив своё несогласие с условиями дарственной в письменном виде у нотариуса. Описывать причину отказа в 2021 году – не обязательно! Кроме того, невозможно отказаться от какой-либо части дара – отказ оформляется на весь дар.

Стоит отметить, что в случае отказа даритель имеет право потребовать с одаряемого компенсацию за убытки, нанесённые ему в результате такого решения.

Налоги при дарении доли имущества

По закону оформить дарственную можно не только на всю недвижимость, облагаемую налогом, в целом, но и на её долю. Это актуально не только в случае, когда дарителю принадлежит только часть имущества, но и когда он попросту желает передать только эту часть или подарить несколько частей нескольким лицам.

При принятии доли имущества, соответственно, придётся платить налог с дарения данной доли недвижимости. Например, собственник отчуждает вам безвозмездно половину своей квартиры. Стоимость квартиры 2,5 миллиона рублей, а значит, цена её половины 1 миллион 250 тысяч рублей. Приняв такой дар, вы обязаны будете заплатить 13% с этих 1 250 000 рублей (если имеете российское гражданство), или 30% (являясь нерезидентом).

Как рассчитывается подоходный налог подаренной квартиры

Сумма подоходного налога рассчитывается на основе суммы пожертвования, и проще всего, когда даритель сам определяет ее, записывая в акте дарения. Однако следует отметить, что снижение суммы налога путем указания в документе очень низкой цены – плохая идея. Налоговые органы хорошо осведомлены о таких нюансах, и если окажется, что цена занижена, даритель будет вынужден заплатить налог исходя из рыночной стоимости подаренного имущества. Более того, такой план может иметь катастрофические последствия для обеих сторон в случае судебного спора между донором и получателем.

Если даритель не указал в пожертвовании цену подарка,Обязанность его определения и расчета суммы удержания лежит исключительно на получателе. Разумно принимать кадастровую стоимость, а не рыночную, которая сначала указывается в кадастровом паспорте недвижимости. Однако, если этот документ был выдан более пяти лет назад, то информация о стоимости, содержащаяся в нем, больше не действительна, и необходимо подать официальное заявление в Росреестр для получения сертификата кадастровой стоимости. Такой сертификат выдается бесплатно всем желающим, достаточно только

Все, что вам нужно сделать, это предъявить паспорт и указать точный адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.

Если кадастровая стоимость завышена, что также происходит, у вас есть возможность связаться с независимым лицензированным оценщиком и оспорить ее. Причем по закону она не может быть выше рыночной стоимости.

Договор дарения после заверения у нотариуса и регистрации в Росреестре передается в налоговую инспекцию для начисления подоходного платежа. В течение 2-х-недельного срока одаряемому должна быть отправлена квитанция с указанием суммы для оплаты.

В квитанции указывается предельная дата, до которой сумма должна быть оплачена. Оплату можно произвести в отделении любого банка.

Если одаряемый официально проживает вне пределов РФ, оплата должна быть проведена им до перехода квартиры в его собственность, то есть до регистрации.

При отсутствии родственных отношений у сторон сделки льготы по уплате подоходного налога на дарение недвижимости налоговый кодекс не предусматривает для всех категорий, включая граждан-пенсионеров. Поэтому при получении в дар недвижимости пенсионерам также надлежит оплатить 13% от рыночной стоимости подарка.

Как оформить дарственную на квартиру

На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

Профиль автора

Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.

Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.

Риски дарения квартиры чужому человеку

Главный риск заключается в том, что после переоформления жилья в собственность одаряемого даритель не сможет им распоряжаться. Если человек хочет подарить недвижимость, но продолжать в ней жить, нужно составить дарственную с правом проживания, в противном случае новый владелец сможет выставить за дверь на законных основаниях.

Еще один риск связан со сложностями при отмене сделки. Если даритель решит вернуть имущество, он сможет сделать это в судебном порядке только при наличии оснований. Просто так отменить дарственную нельзя.

Важно! Не рекомендуется пытаться прикрыть сделку купли-продажи оформлением ДД, чтобы избежать уплаты налогов – это чревато плохими последствиями. Подписав дарственную, фактический покупатель оформит недвижимость на себя, не передав второй стороне деньги. Таким образом, бывший собственник останется и без жилья, и без финансов.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры

В России введен подоходный налог (НДФЛ), который нужно платить при возникновении любого дохода. Дарение квартиры – не исключение. На первый взгляд, сделка дарения недвижимости – абсолютно бесплатная, безвозмездная, стороны ничего друг другу не платят. А значит и налог платить не нужно в отличие от сделки купли-продажи. Это заблуждение.

Юридически дарение рассматривается налоговой службой так:

• даритель (тот, кто дарит квартиру) действительно ничего не получает, поэтому и налог платить не должен;
• одаряемый (тот, кому дарят квартиру) получает доход в натуральной форме – в виде квартиры, поэтому должен заплатить налог с ее стоимости.

Основные моменты о налоге при дарении квартиры:

• При дарении квартиры одаряемый (новый собственник) уплачивает в казну НДФЛ – 13 или 30% от стоимости квартиры. Резиденты РФ платят меньше, нерезиденты – больше.
• Близкие родственники, которые получили квартиру в дар, освобождаются от уплаты налога. Остальные должны подать декларацию и заплатить НФДЛ в следующем после дарения году.
• Даритель квартиры ничего не платит в любом случае.
• Налог рассчитывается исходя из стоимости квартиры: рыночной или кадастровой.
• Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля, а заплатить налог – до 15 июля года, следующего за годом дарственной.
• Уклониться от уплаты не получится, ведь налоговая оперативно получает все необходимые сведения из Росреестра по сделкам.

Порядок уплаты налога при дарственной

Независимо от даты регистрации перехода права собственности, обязанность заплатить налоги наступает в следующем календарном году.

Согласно действующему законодательству, заполненную декларацию следует предоставить в налоговую службу не позднее 30 апреля, а оплатить начисленные налоги – до 15 июля. Несвоевременная подача документов приведет к штрафу от 1000 р. (ст.119 НК РФ).

Если не совершить платеж в установленный срок, то размер штрафа будет составлять 20% от подлежащей уплате суммы. Если налоговая служба посчитает, что человек уклоняется от уплаты умышленно, штраф будет увеличен до 40%. Кроме того, начиная с 16 июля на неуплаченные налоги будут начисляться пени.

При подаче документов лично в налоговый орган датой подачи декларации считается день приема заявления. Отправить документы можно почтой, в этом случае датой подачи будет считаться день их отправления. Определяется он по почтовому штемпелю при обычной отправке, либо по отметке работника почты при отправке ценным письмом.

На недвижимость коммерческого типа

Что касается коммерческой недвижимости, ставка составляет 13%. Она высчитывается от кадастровой стоимости. Ставка с 13% вырастает до 30%, если лицо, выступающее продавцом, не является резидентом Российской Федерации.

Как можно снизить ставку при продаже?

Если есть необходимость продажи недвижимого имущества до окончания периода, считающегося минимальным, налог придется уплачивать. Но в этом случае органы налогообложения находятся на вашей стороне, предусматривая льготы, снижающие ставку.

Способы снижения начисленной суммы к уплате:

• имущественный вычет;
• осуществление покупки и продажи в течение одного календарного года;
• ситуация, когда доли имущества продаются отдельно.

Все варианты, позволяющие снизить ставку, подразумевают применение имущественного вычета.

Похожие записи:

• О мерах социальной поддержки семьям, имеющим статус многодетных
• Какие льготы с 1 января 2023 года положены пенсионерам
• Оформление наследства в 2023 году