Претензия к застройщику об уплате неустойки по срокам сдачи дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия к застройщику об уплате неустойки по срокам сдачи дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Как рассчитать сумму неустойки для претензии
По закону (ст. 9 ФЗ-214) вы можете ждать 20 дней с момента отправки письма и затем принимать решение о подаче заявления в суд.
Чтобы застройщик, а в дальнейшем и суд, принял претензию, необходимо грамотно рассчитать сумму неустойки за нарушение сроков.
Алгоритм расчета прост:
- Считаем с просроченной даты сдачи дома, указанной в вашем договоре участия в долевом строительстве – ч.2 ст. 6 ФЗ-214.
- Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ – на сегодня это 9%.
- Сумму квартиры берем из договора.
- Если вы платите ипотеку, то переплата по процентам не учитывается в неустойке, это отдельная статья – убытки.
- Далее по специальной формуле считаем: 1/300 х 2 (если дольщик — физическое лицо и гражданин РФ) х 9% х количество дней х стоимость квартиры. Например, если квартира стоит 2 млн рублей, то за день просрочки застройщику придется заплатить 1200 рублей.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку
Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.
То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:
- цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
- длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
- ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.
Нужно ли подписывать соглашение о переносе сроков
Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.
Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.
С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.
Долевое строительство
В отношениях между застройщиком и дольщиком может возникнуть спор на предмет срывов сдачи дома или несоответствия техническому регламенту. На основании закона о защите потребителей строительная организация сдает в эксплуатацию готовый объект высокого качества.
Задержка сдачи дома является основанием требовать выплату неустойки, равной 1/3000 от выплаченной суммы. При наличии дефектов, застройщик устраняет недоделки не позже 2-х месяцев со дня обнаружения.
В случае отказа выполнить условия договора, потребитель вправе обратится в судебные инстанции. Это позволяет в полной мере урегулировать вопрос.
Статистика судебной практики на 2019 год по вопросам сделок с недвижимость гласит, что в 80% исков удовлетворяются в пользу дольщиков.
Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации
✓ Рекомендуем скачать: Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)
В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.
Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.
На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.
Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.
Что делать, если сдача дома откладывается: составляем претензию
Когда строительная фирма нарушает оговоренные условия, постарайтесь достигнуть договоренности в досудебном порядке. Хотя решить вопрос на этом этапе редко удается, вы позже продемонстрируете в суде готовность идти навстречу.
Для начала составьте письменную претензию по поводу просрочки сдачи квартиры или дома. В тексте потребуйте выполнить обязательства, передать ключи и выплатить неустойку. Также оговорите, что ждете ответа в течение 10 дней.
Хотя общепринятого шаблона не существует, документ должен содержать следующее:
- информацию о сторонах;
- основание для возникновения деловых отношений, дату заключения договора;
- суть претензии (указание на нарушение срока);
- сумму неустойки за просрочку;
- перечень требований (выплатить деньги, осуществить сдачу объекта, ответить на претензию);
- обещание обратиться в суд, если фирма-застройщик нарушит закон;
- дату и подпись.
Скачать образец претензии застройщику по поводу просрочки сдачи дома вы можете по ссылке.
Как правильно составить претензию?
Заявление составляется в свободной форме, однако есть обязательные требования. Сверху нужно написать название документа. Ниже расписываются сведения о застройщике: название, ИНН, ОГРН, юр. адрес и имя руководителя. Отправителем может быть только дольщик, он указывает свое ФИО, адрес. Также в претензии должны присутствовать:
- даты подписания договора и сдачи помещения;
- указание факта срыва, нарушения сроков;
- банковские реквизиты дольщика;
- ссылка на ФЗ № 214;
- подпись дольщика;
- номер договора.
Если одного из этих пунктов не хватает, заявление нельзя считать юридическим документов. Позднее при подаче иска судья решит, что дольщик не предъявлял застройщику претензий, касающихся неисполнения договора.
На бланке можно указывать дополнительные требования, например, потребовать у строительной компании возмещения расходов на юриста и компенсацию за причиненный моральный вред.
Другие нюансы, которые стоит учитывать:
- даты берутся из договора с застройщиком, даже если жилье покупалось по переуступке;
- если оформлялось соглашение о переносе стройки, то неустойка отсчитывается именно с даты окончания срока по новому документу;
- просрочка начинается со дня, следующего за датой передачи квартиры, а не сдачи МКД в эксплуатацию;
- получить возмещение убытков можно только при наличии подтверждающих бумаг.
Жалоба уместна, если речь идет о договоре долевого строительства. Неустойки по предварительному соглашению не существует.
На каких основаниях застройщику подаётся претензия
Участники долевого строительства, как правило, приобретают квартиры со значительными скидками и в некоторых случаях готовы ожидать достаточно длительный срок, однако любому терпению приходит конец, к тому же дольщик имеет право передумать и приобрести жильё в другом строящемся комплексе, а текущему застройщику предъявить претензии на одном из следующих оснований:
- В случае, если клиент расторгает договор ДДУ и желает вернуть потраченные ранее сбережения на квадратные метры в доме, возводимым застройщиком.
- Когда наблюдается сильное превышение сроков, обозначенных в договоре, отведённых на сдачу дома, и клиент требует плату за необоснованное пользование чужими деньгами длительное время.
- Если у застройщика наблюдаются проблемы с финансированием объекта, в результате чего стройка замораживается на неопределённый срок, что вызывает тревогу у дольщика.
- В тех ситуациях, когда в результате некачественно выполненных работ в квартире имеются недостатки, требующие немедленного устранения или реконструкции.
Оформление претензии при нарушении сроков сдачи новостройки застройщиком
Участие в долевом строительстве становится все более популярным среди населения России. Застройщикам за неготовое жилье платят меньше, чем за квартиру в новостройке, уже сданной в эксплуатацию. И даже меньше чем за жилую площадь на вторичном рынке. Наиболее популярно долевое строительство среди молодежи. Все понимают, что такой способ приобретения жилья ненадежен.
Застройщики бросают новостройки незаконченными, замораживают строительство. При нарушении сроков сдачи дома необходимо жаловаться на застройщика, писать претензии ему, писать претензии в контролирующие организации.
Как это сделать правильно? Насколько действенно жилищное законодательство в отношении сдачи дома в эксплуатацию? Как добиться справедливости и обзавестись квартирой в новостройке по приемлемой цене? Или вернуть свои деньги обратно, возможно, и с компенсацией морального ущерба?
Несмотря на то что за срыв своевременной сдачи новостройки собственникам предусмотрено наказание для застройщиков по различным причинам (в том числе и умышленно). К примеру, сдача дома была назначена на сентябрь текущего года, а уже и следующий год наступил, а до окончания постройки еще далеко.
И как быть, ведь на покупку жилья была взята ипотека, туда же ушла вся сумма материнского капитала.
Долги возвращать нужно, а жить негде? Какой закон регулирует правоотношения между будущим собственником и застройщиком? Какие компенсации можно взыскать с недобросовестных строителей? Кому жаловаться и писать претензии, чтобы добиться реального результата?
Прежде всего, необходимо получить консультацию юриста. У вас есть возможность сделать это бесплатно, и не выходя из дома.
Просто обратитесь к специалистам через форму обратной связи.
- 1 Как написать претензию
- 2 Ответственность застройщика