Основные жилищно-коммунальные услуги. Что нужно знать потребителю?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные жилищно-коммунальные услуги. Что нужно знать потребителю?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Куда обращаться жильцам?

Ответственность за обеспечение дома всеми коммуникациями, услугами, обязанность следить за своевременным исправлением всех неприятностей зависит от выбранного способа управления домом и лежит на соответствующих лицах или организациях, например на товариществе собственников жилья (ТСЖ) или управляющей компании (УК). Как бы то ни было, ТСЖ или УК может выступать связующим звеном между жильцами и коммунальными службами, а также службами по ремонту. Управляющая компания как наиболее часто встречаемый способ управления отвечает только за общедомовое имущество, то есть в нее нужно обращаться в тех случаях, когда проблема в коммуникациях, относящихся ко всему дому. Частные проблемы в квартирах (если они не связаны с общей аварией, коммуникации не относятся к общему имуществу) жильцы решают самостоятельно.

В обязанности управляющей компании входит заключение договоров с коммунальными службами.

Куда обращаться за устранением дефектов

Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:

• укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
• составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
• сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
• закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.

Коллективная претензия: отличительные черты

Рассмотрим, как бороться с товариществом собственников недвижимости коллективно. Коллективные жалобы имеют больший вес, чем одиночные. К их рассмотрению подходят более тщательно, потому что конфликт приобретает массовый характер. Основным отличием такой бумаги является то, что заявителями выступает не один человек, а сразу несколько.

Иногда такие заявления подписывают сразу десятки, а то и сотни жильцов. При составлении бланка вместо заявителя следует писать «от собственников квартир МКД, расположенного по адресу…».

Список всех заявителей прилагается к бумаге. В нем указывается:

• ФИО жильца;
• адрес квартиры;
• личная подпись.

Назначение руководителя ТСЖ

В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:

1. путем избрания на общедомовом собрании;
2. путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.

Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:

• издание приказа о вступлении в должность;
• составление срочного трудового договора;
• подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
• получение выписки из ЕГРЮЛ.

Что делать, если председатель ТСЖ не предоставляет документы

В соответствии с п. 3 ст. 143 ЖК РФ члены ТСЖ, а также иные лица, вправе ознакомиться со следующими документами, касающимися деятельности организации:

• устав;
• реестр членов товарищества;
• бухгалтерская отчетность;
• сметы доходов и расходов, включая отчет об их исполнении;
• заключения, подготовленные ревизионной комиссией;
• протоколы общих собраний и т. д.

По запросу собственников квартир, председатель товарищества обязан выдать интересующую их документацию. Однако иногда происходят ситуации, когда он уклоняется от выполнения такой обязанности.

Такое действие является незаконным и за это предусмотрена административная ответственность согласно ст. 5.39 КоАП РФ. В соответствии с положениями данной статьи должностное лицо может понести наказание в виде штрафа размером от 5 000 до 10 000 рублей.

Таким образом, если председатель не предоставляет документацию, связанную с деятельностью ТСЖ, владельцы МКД могут поступить следующим образом:

• написать жалобы в надзорные органы (например, в жилинспекцию, прокуратуру);
• снять нарушителя с занимаемой должности, проголосовав на общем собрании;
• подать исковое заявление в суд.

Деятельность, обязанности, права

Каковы права и обязанности ТСЖ согласно жилищного кодекса? Прежде всего, несколько важных замечаний.

Лица, которые владеют жильем, как собственностью, вправе сами решать, как будет управляться их дом.

Такое право им предоставляется законом.

Если граждане приняли решение создать товарищество, то подразумевается, что:

• что такое ТСЖ? ТСЖ является лицом юридическим, т. е. организацией;
• коммерцией она не занимается. Возникшая в результате ее деятельности прибыль, направляется на исполнение уставных задач, обслуживание дома;
• отметим, что ТСЖ самостоятельно в своих действиях. Иначе говоря, обслуживает дом оно своими силами, либо привлекает для этого организации со стороны;
• товарищество образуется собственниками и только ими, владельцами жилища;
• оно имеет свой штат, счет в банке, а так же печать.

Управление в широком смысле этого слова представляет собой целенаправленную координацию общественного воспроизводства. В процессе осуществления этой координации различают два основных типа систем управления. Первый из них – система управления технологическими процессами (машинами, механизмами, доменным процессом, полетом ракеты или спутника и т. д.), второй тип – организационные системы управления, которые управляют использующими средства труда коллективами людей и их отношениями, возникающими в этом процессе.

Система управления ТСЖ относится к организационным системам управления, и ей свойственны все особенности этих систем.

В системе управления выделяют две подсистемы, которые в дальнейшем мы будем называть системами: управляющую и управляемую. Управляющая система осуществляет функции управления, а управляемая является его объектом. Управляющая система часто отождествляется с субъектом управления, который также формирует цель управления.

Между управляющей и управляемой системами должны существовать каналы связи. По каналу, ведущему к управляющей системе от управляемой, передается информация о состоянии последней, по каналу связи противоположного направления передается управляющая информация (управляющие воздействия). Таким образом, управляющая и управляемая системы соединены контуром обратной связи (рис. 2.1).

Для обеспечения функционирования системы управления ТСЖ в заданном режиме необходимо разработать и утвердить ряд стандартов предприятия, т. е. внутренних нормативных актов, строго регламентирующих и подробно излагающих порядок принятия решений на всех уровнях управления, а также устанавливающих функциональные обязанности и границы полномочий и ответственности должностных лиц по соблюдению этого порядка.

Нельзя недооценивать важность самого факта разработки внутренних нормативных актов ТСЖ и их роли в системе управления. По существу эти акты, объединенные в систему стандартов ТСЖ, составляют практическую основу управления всей деятельностью товарищества.

Стандарты предприятия на легитимной основе обеспечивают функционирование удобной схемы управления, при которой на высшем уровне управления (общем собрании членов ТСЖ) рассматриваются только наиболее важные, стратегические проблемы, а все оперативные, текущие вопросы решаются правлением и его председателем. При этом все финансовые ресурсы и наемные работники находятся в распоряжении правления. Такая схема предоставляет широкие возможности для оперативного принятия решений в интересах ТСЖ в зависимости от реально сложившейся ситуации. В то же время она предусматривает повышенную ответственность за принятые решения и общие результаты деятельности ТСЖ на всех уровнях управления.

Такое сочетание прав и ответственности, предусмотренное системой стандартов предприятия, является одной из характерных черт современного менеджмента.

Исходя из изложенного материала автором определены и разработаны типовые стандарты предприятия для ТСЖ, которые могут составлять основу системы управления товариществом. Впоследствии эта система стандартов может быть дополнена блоком управления охраной труда, техническим и другими блоками.

Основу системы управления ТСЖ составляют следующие стандарты предприятия:

• правила внутреннего трудового распорядка для наемных работников;

• положение об оплате труда наемных работников;

• порядок образования специальных фондов;

• положение о резервном фонде;

• положение о фонде материального поощрения (премирования и вознаграждения);

• уточнение функций правления;

• положение об управляющем ТСЖ;

• положение о председателе правления ТСЖ;

• положение о главном инженере ТСЖ;

• положение о главном бухгалтере ТСЖ.

В положениях о должностных лицах помимо обязанностей указываются предъявляемые к этому лицу требования по образованию и стажу работы, порядок назначения и увольнения, подчиненность, права и ответственность, режим работы и другие необходимые сведения.

Каждый стандарт предприятия, кроме необходимых согласований и утверждений, должен иметь ответственного исполнителя, т. е. в стандарте должны быть указаны ФИО разработчика и его подпись, должность, образование, ученая степень, звание.

Необходимо обратить внимание на то, что в настоящей главе содержатся достаточно полные и обоснованные рекомендации, позволяющие каждому ТСЖ разработать и утвердить необходимые стандарты предприятия как основы системы управления товариществом собственников жилья.

Типовые стандарты предприятия системы управления ТСЖ представлены в приложении.

Оповещение АДС или ОДС

За информирование граждан отвечают УК, ТСЖ и ЖСК. Контактные данные аварийно-диспетчерской службы должны быть вывешены на информационных стендах в каждом подъезде или около него.

Аварийно-диспетчерская служба ЖКХ, как правило, входит в состав организации, обслуживающей ваш многоквартирный дом. Управляющие компании, товарищества или кооперативы обязаны создать АДС.

Если ресурсы или ограниченный штат не позволяют УК, ТСЖ и ЖСК выполнять эту функцию самостоятельно, они заключают договор на оказание услуг с организацией, занимающейся аварийно-диспетчерским обслуживанием.

Помимо аварийной, существует еще и объединенная диспетчерская служба (ОДС). Для тех, кому неизвестно, что такое ОДС в ЖКХ, уточним: это единая система, концентрирующая информацию об управляющих компаниях, о тепло-, водо-, газо-, электроснабжении в единой автоматизированной информационной базе.

Сроки устранения аварий

Большинство неполадок в коммунальных системах требует срочного устранения, поэтому Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 № 170, установлены сроки ликвидации аварий.

Отсчет срока начинается с момента обнаружения неисправности работником ЖКХ или регистрации вызова диспетчером аварийной службы. Приведем наиболее распространенные неполадки и предельные сроки их устранения.

Неисправности в канализационных сетях

Устранение повреждений, связанных с канализационным сегментом, является одной из наиболее актуальных жилищных проблем наших дней, ибо согласно данным статистики именно системы водоотведения чаще всего страдают от перегрузок и поломок.

В связи с этим многие жильцы хотят быть проинформированными о сроках ликвидации дефектов системы.

Наиболее легкий и оптимальный для быстрого устранения течи вариант любой квалифицированный специалист устранит протечку унитаза, крана и прочего устройства за максимально сжатые сроки времени.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Аналогичные повреждения в более крупных масштабах в системе трубопроводов или их креплений должны быть незамедлительно ликвидированы сотрудниками управляющей компании со всей поспешностью с момента обнаружения аварии.

Поскольку вода является неотъемлемой частью нормальной жизнедеятельности любого живого существа, в том числе и человека, своевременное устранение повреждений в работе канализационного сектора должно являться приоритетной задачей в соответствующих компаниях.

После признания дома аварийным

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений требования о сносе или реконструкции дома в разумный срок. Как указано в ч. 2 ст. 174 ЖК РФ, в такой ситуации средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого МКД по решению собственников помещений. Конкретное предписание региональному оператору содержится в ст. 184 ЖК РФ: он обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции на основании решения собственников помещений в МКД о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ. В ч. 6 ст. 36 ЖК РФ сказано, что в случае разрушения (в том числе сноса) МКД собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как правило, собственники помещений в МКД сами не сносят и не реконструируют дом в установленный срок. На этот случай в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ есть специальное указание: земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. 1 — 3, 5 — 9. Подобное изъятие подразумевает заключение с собственником помещения в МКД соглашения об изъятии недвижимости, в котором устанавливаются среди прочего размер возмещения, сроки изъятия. Также по соглашению с собственником помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое помещение.

При этом в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен дом, и каждого жилого помещения в доме средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ). В случае формирования фонда на счете регионального оператора последний выплачивает средства фонда собственникам помещений в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ (ст. 184 ЖК РФ).

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

• по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
• по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
• по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
• по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
• по ремонту и обслуживанию домофона.

Похожие записи:

• Как подать на развод с заключенным в тюрьме мужем
• О лишении гражданства и конституционных принципах
• Когда празднуется день пенсионера и пожилого человека в России