Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива?

И то, и другое – это два способа расчета между покупателем и продавцом, когда стороны не очень доверяют друг другу. Но аккредитив – это не сам счет. Это обязанность банка перечислить деньги, когда условия сделки будут выполнены. Но счет при этом тоже открывается – для перечисления средств.

Финансовые инструменты очень похожи, но есть условия использования, которые заметно отличаются. В чем они заключаются?

• договор. Форма договора, который подписывается между двумя сторонами, утверждается Центральным банком РФ. То есть он стандартный, туда нельзя внести правки. А вот в форму договора для открытия счета эскроу – можно;
• кто следит за сделкой. Ответственность за внесение средств на счет в случае с эскроу лежит только на банке, в случае с аккредитивом – на том, кто пополняет счет;
• закрытие счета. Если выбран аккредитив, сделать это может депонент. Если не аккредитив – то закрытие счета возможно только при расторжении соглашения;
• долевое строительство. Согласно законодательству здесь вариантов нет – использовать можно только эскроу-счет;
• взыскание денег. Для аккредитива это возможно, для эскроу – нет.

Это правда, что можно вывести деньги с эскроу-счета в любой момент?

Нет, дольщик может вывести средства со счета, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору ДДУ. К числу наиболее распространенных причин, по которым покупатель может потребовать возврата своих вложений, относятся банкротство застройщика, неудовлетворительное качество строительных работ, нарушение сроков передачи готового жилья.

Что произойдет, если обанкротится банк

Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.

Ответы на вопросы читателей

«Эскроу» — как расшифровать это слово, где ставить ударение?

Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».

Эскроу-счета — что это для застройщиков? Для покупателей выгода очевидна, а что такая система дает строителям?

Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.

Причем тут проектное финансирование

Воспользоваться средствами покупателей на эскроу-счетах застройщик может лишь после завершения строительства. Если девелоперу недостаточно собственных средств для возведения жилого комплекса и ему не обойтись без кредита, то он обращается в банк за проектным финансированием и получает займ на отдельный счет. Банк в свою очередь контролирует стройку и платежи подрядчикам, чтобы избежать нецелевого расходования финансов и исключить ненужных субподрядчиков. Такая процедура позволяет дольщику вернуть потраченные средства в случае незавершения строительства.

При возведении дома на собственные средства девелопер сам выбирает эскроу-агента из перечня уполномоченных кредитных организаций, который размещен на сайте Центробанка и соответствует установленным правительством критериям. На 1-ое июля этого года в списке 91 кредитное учреждение.

Если претворять в жизнь проект застройщику придется на кредитные средства, счет нужно открыть в банке, взявшемся за проектное финансирование строительства. Эта же кредитная организация будет параллельно выступать держателем счетов эскроу всех дольщиков дома, который возводит девелопер.

Поскольку в случае и с эскроу, и кредитом для застройщика фигурирует один банк, кредитное учреждение использует деньги дольщиков как источник дешевого фондирования по займам девелопера. Проще говоря, успешная реализация квартир на этапе строительства даст застройщику возможность уменьшить процент по взятому им кредиту.

Плюсы и минусы счета эскроу

Данный финансовый инструмент обладает как преимуществами, так и недостатками для каждого участника сделки.

Эскроу представляет собой счет, на котором хранятся деньги покупателя до того момента, как будут выполнены все обязательства. Такие счета используются при разных типах сделок. В строительстве эскроу используется следующим образом:

• Одна из сторон вносит средства;
• Деньги замораживаются (депонируются);
• Вторая сторона получает деньги после того, как выполнит свои обязательства.

Например, выполнением обязательств может считаться официальная смена собственника жилья. Для того, чтобы открыть эскроу, необходимо заключить одноименный договор. В этом документе будет указано, на каких основаниях банк должен будет перечислить деньги. Депонировать на эскроу можно как финансовые средства, так и ценные бумаги, однако недвижимость использовать в таком качестве не получится.

Важно помнить, что покупатель имеет право вернуть свои деньги в некоторых случаях:

• Срок депонирования окончен;
• Застройщик нарушил свои обязательства по договору долевого участия;
• Застройщик обанкротился.

Под депонированием понимается конкретный срок размещения финансовых средств. Обычно его прописывают в договоре. Стандартным сроком считается период от 3 до 6 месяцев. Если срок закончился, вы имеете право забрать свои деньги.

Также деньги можно вернуть, если договор долевого участия был расторгнут. Причем в данном случае способ расторжения не имеет значения.

При использовании эскроу застройщик получает финансовые средства исключительно после того, как стройка будет завершена. Фактически такая возможность возникает только после регистрации права собственности на первую квартиру. Банк возвращает деньги покупателям в случае, если стройка останавливается или застройщик оформляет банкротство.

Подробно расчеты с применением такого счета будут выглядеть следующим образом:

• Стороны заключают соответствующий договор, в котором продавец обязуется в срок и должным образом предоставить товар или услугу (в данном случае — завершить строительство и передать право собственности), а покупатель — оплатить;
• Банк выступает гарантом того, что деньги будут переведены только после оказания услуги или передачи товара;
• Покупатель открывает счет в банке и вносит необходимые финансовые средства;
• Банк блокирует их на счете;
• Продавец выполняет свои обязательства и предоставляет доказательства этому. Так, при продаже квартиры это может быть акт приема-передачи или выписка из ЕГРН;
• Только после этого банк передает деньги продавцу.

Как купить квартиру с использованием эскроу счета в долевом строительстве

Покупка квартиры посредством договора долевого участия происходит по той же схеме за исключением оформления кредита в банке. Способ финансирования жилья при помощи счета эскроу очень прост:

• Получив разрешение на строительство, девелопер должен открыть в банке специальный расчетный счет;
• Покупатель оформляет договор долевого участия в строительства и подписывает его совместно с застройщиком;
• Между банком, девелопером и покупателем заключается трехсторонний договор об открытии счета эскроу;
• Банк открывает для покупателя счет;
• После этого договор долевого участия регистрируется застройщиком и покупателем в Росреестре;
• После этого необходимо внести на счет деньги;
• Финансовые средства будут храниться на счету до тех пор, пока не будут выполнены условия, указанные в договоре долевого участия;
• Девелопер оформляет ввод объекта в эксплуатацию;
• После того, как строительство официально завершается, финансовые средства переводятся на уже оформленный расчетный счет;
• После этого оформляется право собственности.

Регистрация эскроу-счета

В составлении и подписании договора на открытие эскроу должны участвовать все стороны соглашения: депонент (лицо, вносящее деньги на счет), бенефициар (получатель средств) и представитель финансового учреждения. Исключением является долевое строительство, когда бенефициаром является компания-застройщик, заранее заключающая договор с банком.

В соглашении должны быть оговорены все детали сделки: информация об участниках, объекте купли-продажи, сроках выполнения условий.

ВНИМАНИЕ! В договоре на открытии эскроу необходимо указать способ, которым бенефициар сможет доказать факт выполнения определенных условий. Например, при продаже жилья это может быть предъявление выписки из ЕГРН о смене собственника объекта недвижимости.

После составления соглашения депонент может перевести деньги на счет. Услуги банка оплачиваются сторонами сделки.

Пакет документов, необходимых для открытия эскроу, может различаться в зависимости от условий конкретного финансового учреждения. Неизменными являются заявление на оформление счета и документ, подтверждающий личность клиента, т. е. паспорт.

Как оформить ипотеку при использовании эскроу-счета?

Покупатель имеет право оформить ипотеку в банке, финансирующем проект, или в любом другом финансовом учреждении. В последнем случае в качестве кредитора и эскроу-агента будут выступать разные организации. Это не может оказывать влияние на условия обслуживания счета. В любом случае комиссия за открытие и ведение эскроу начисляться не должна.

ВНИМАНИЕ! При оформлении ипотеки в стороннем банке возможно взимание платы за перечисление заемных средств на эскроу-счет.

Зачисление первоначального взноса возможно только после заключения договора об участии в долевом строительстве, т. е. когда сделка признана состоявшейся. После перевода всех кредитных средств на эскроу заемщик приступает к выполнению обязательств по ипотеке и ожидает завершения строительства.

ВНИМАНИЕ! Покупатель имеет право на рефинансирование ссуды в другом банке. Смена кредитора никоим образом не может повлиять на состояние счета.

Что если что-то пошло не так?

Если покупатель по собственной инициативе принимает решение расторгнуть договор и прекратить свое участие в долевом строительстве, отказавшись от приобретенной квартиры, средства по кредиту должны быть возвращены банку, кроме первоначального взноса, который подлежит возврату покупателю.

Если договор расторгается по вине застройщика, например невыполнение условий соглашения, срыв сроков строительства, банкротство, средства, внесенные на эскроу-счет, возвращаются клиенту. Раньше при возникновении такой ситуации покупатель терял первоначальный взнос и обязан был выплатить долг по ипотеке. На сегодняшний день такой риск исключен. Участнику проекта возвращаются вложенные деньги, а банк получает обратно средства по кредиту.

Если клиент откажется от права на расторжение договора и примет решение дождаться завершения строительства объекта другим застройщиком, вложенная сумма хранится на эскроу-счете до окончания всех работ и сдачи квартир дольщикам на правах владения.

Несомненно, схема эскроу-счетов имеет ряд преимуществ. Благодаря их использованию, будем надеяться, в России исчезнет проблема обманутых дольщиков. Работа с гарантом в виде банка должна полностью исключить повторение подобных ситуаций. Большой вклад в этом направлении делают сами финансовые организации, готовые обеспечить контроль сделки на удобных для каждой из сторон условиях.

В настоящее время, согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, порядка 40% покупателей жилья в строящихся домах положительно относятся к эскроу-счетам.

Сейчас в новостройках с эскроу происходит коррекция финансовой модели, но уже скоро они начнут конкурировать с ЖК, реализуемыми по старым правилам, — прогнозирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Тогда-то мы и увидим борьбу за клиента между проектами с разными схемами продаж. Думаю, ее первые результаты станут заметны уже в первом квартале года. Возможно, в этом противостоянии новостройкам с ДДУ даже придется демпинговать, чтобы оставаться привлекательными для покупателя».

Важная информация про эскроу-счет

Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику. Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции. Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).

Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру. То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен). Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.

Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:

• застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
• назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
• когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.

Что необходимо для открытия счета

Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:

• Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
• Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
• Образцы подписей покупателя и продавца;
• Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
• Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.

Похожие записи:

• Срочные займы на карту через Интернет даже с плохой кредитной историей
• На какие выплаты, пособия и льготы может рассчитывать семья
• Что нужно знать о замене электросчетчика. Цены, сроки, нюансы