Сопровождение сделки по покупке квартиры. Что это? Объясняем на примере.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение сделки по покупке квартиры. Что это? Объясняем на примере.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правовая оценка сделок с недвижимостью подготавливается путем всестороннего изучения как «чистоты» объекта, так и точности составления всех документов. Самостоятельно разобраться во всех правовых тонкостях невозможно, ведь придется овладеть знаниями гражданского и земельного права, жилищного законодательства. Поэтому единственный способ убедиться, что вас не обманут, — воспользоваться услугами квалифицированных специалистов.

Что включает в себя комплексная услуга по сопровождению сделки с недвижимостью

Услуга сопровождения сделки с недвижимостью предполагает выполнение целого комплекса задач, охватывающих все аспекты сделки.

В частности, это:

• полное консультирование по любым вопросам, связанным с подготовкой и оформлением сделки;
• сопровождение процедуры приобретения или продажи недвижимости;
• информационная поддержка в плане выбора оптимального вида сделки, причем юристы изначально берут во внимание все особенности объекта, риски и прочие аспекты;
• правовой анализ предоставляемых заказчиком документов, связанных с реализуемой недвижимостью;
• помощь и консультационная поддержка по оформлению недостающих документов;
• присутствие или самостоятельно проведение переговоров с любыми контрагентами;
• полноценная комплексная проверка всех данных по объекту;
• разработка и согласование договора купли-продажи, а также правовой анализ соглашения, предоставленного продавцом;
• присутствие юриста на всех этапах сделки;
• помощь в решении любых проблем, связанных с наследованием;
• представительство интересов клиента во всех судах по делам, связанным с оспариванием или отменой договора купли-продажи недвижимости.

Можно заказать только некоторые из этих услуг, но лучше не стараться сэкономить, и обратиться за комплексным сопровождением. Это позволит вам быть уверенным в том, что вас не обманут, случайно или намеренно, и вы гарантированно завершите запланированную сделку максимально безопасно, и без лишних затрат, что тоже очень важно.

Роль юриста в сделке с недвижимостью

Помощь настоящего профессионала и знатока своего дела в этом вопросе переоценить крайне сложно. Любая сделка с недвижимостью представляет собой огромный риск для обеих сторон. На сегодняшний день персональный юрист – это не просто дань моде или традициям, а в первую очередь выгода и безопасность. В большинстве ситуаций польза от сопровождения сделки от нуля до финала гораздо значимей и выше, нежели стоимость, озвученная специалистом для своего клиента. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» гарантирует приемлемые цены на все услуги и высококлассное, а также оперативное решение любого возникшего вопроса. Присутствие персонального юриста на сделке с недвижимостью имеет ряд весомых преимуществ.

Экономия времени, нервов и денег. Если вы не специалист в вопросах купли-продажи недвижимости, то один только договор вызовет массу вопросов, ответ на которые всемогущий интернет может и не дать. В любом случае профессиональный юрист, регулярно проводящий сотни подобных сделок, все сделает быстрее и качественнее, а также минимизирует все риски, связанные с данной операцией. У грамотного специалиста всегда под рукой деловые связи и целый арсенал проверенных инструментов, отработанные годами надежные механизмы по продаже и приобретению жилья. Опытный юрист всегда распознает недобросовестного партнера и не позволит ему обмануть своего клиента, сохранив последнему миллионы. Персональный специалист, сопровождающий сделку, с первого взгляда определит, с какой недвижимостью связываться можно, а которую следует обходить стороной во избежание приобретения серьезных проблем.

Уверенность и психоэмоциональный комфорт. Так вы будете надежно защищены от ненужных срывов и влияния со стороны потенциального партнера. Опытный юрист всегда максимально хладнокровен и руководствуется исключительно буквой закона. Его невозможно выбить из колеи или отвлечь внимание какой-то уловкой. Доверяя ведение сделки с недвижимостью профессионалу, вы избавляете себя от психологического напряжения и вероятности давления со стороны будущего партнера. Каждая консультация поможет разложить по полочкам всю информацию и выявить главные моменты, опустив ненужную «воду» и отвлекающие маневры.

Высокий статус и соответствующее отношение. Когда клиент отличается самонадеянностью и уверен, что сам с легкостью справится с любой поставленной перед ним задачей в плане сделки с недвижимым имуществом, то он автоматически становится легкой добычей для разномастных мошенников, которых сейчас развелось огромное количество. Если же вашим партнером является профессиональный участник рынка, то подобное поведение вряд ли будет оценено им по достоинству. А ведь результат сделки очень часто напрямую зависит от того, какое впечатление удастся произвести на партнера. Доверяя представлять свои интересы грамотному и опытному юристу, вы убиваете сразу двух зайцев. Во-первых, это сразу отпугивает разного рода недобросовестных людей, стремящихся поживиться на менее подкованных в подобных вопросах гражданах. Во-вторых, формируете положительное впечатление о себе со стороны профессионального партнера. Достойный посредник – это залог удачной и выгодной сделки именно для вас.

Соблюдение законности и порядка. Пожалуй, это все-таки основная причина, почему все большее количество людей прибегают к помощи профессионального юриста, когда речь заходит о сделках с недвижимостью. Чтобы каждый этап взаимоотношений со второй стороной был безопасным и полностью легальным, его должен контролировать знающий человек. Все действия должны в обязательном порядке соответствовать действующей законодательной базе. Между тем отношения участников сделки с недвижимым имуществом регулируются огромным количеством документов, в которых не так-то просто разобраться и не ошибиться. Помимо этого, каждый регион имеет ряд дополнительных специфических особенностей, незнание которых, как известно, не освобождает от ответственности. Чтобы все права были строго соблюдены, а покупатель и продавец нашли общий язык, необходимо присутствие грамотного и опытного специалиста.

Мы поможем Вам разобраться

Основное отличие услуг юриста по сопровождению сделок с недвижимостью от таких же услуг риэлтора: последний заинтересован в скорейшем прохождении сделки, а юристу важнее проверить все ее детали и с чистой совестью дать положительное заключение по планируемой к приобретению квартире или описать все выявленные риски.

Второе важное отличие риэлтора от юриста, осуществляющего сопровождение сделок с недвижимостью, — юридическое образование. Частенько у риэлтора достаточное количество напора, при недостаточном количестве необходимых знаний. Из-за этого отличия часто можно встретить скачанный риэлтором из интернета шаблон договора купли-продажи, совершенно неучитывающий особенности будущей сделки, не говоря уже о том, чтобы рассказать клиенту о бывшем муже продавца, который из квартиры уехал в тюрьму. Правильно, зачем кого-то пугать плохой аурой квартиры или говорить, что дедушка продавец не очень хорошо знает ответ на вопрос “какой сейчас год?”, не говоря уже про день недели. Особенно часто такое встречается при сопровождении сделок с недвижимостью в больших городах, например, Москва, будучи крупным мегаполисом, в котором расположена разная недвижимость, увы, собрала и не меньшее количество желающих нажиться нечестным путем.

Между тем, все это не просто тревожные звоночки, это набат, на который может закрыть глаза риэлтор, но юрист не пропустит ни за что. Почему так? Возвращаемся к основному отличию юриста от риэлтора. Перед специалистами стоят разные задачи, у юриста — оказать услугу, а у второго — быть посредником между сторонами. Поэтому первому важно выполнить свою услугу качественно, вне зависимости от того, купит ли клиент квартиру по результатам проверки сделки на «чистоту» или нет, так как за это он и получит оплату, а второму куда как важнее, чтобы сделка в принципе состоялась, ведь именно тогда он получит свои деньги за ее “проведение”, а дальнейшие проблемы — “видели глазки, что покупали”… Здесь же кроется и различие в стоимости услуги юриста по сопровождению сделок с недвижимостью и услуг риэлтора, в цену услуг риэлтора заложено несколько “неудачных” сделок, тогда как услуги юриста оплачиваются вне зависимости от заключения сделки. Поэтому первому важно выполнить свою услугу качественно, вне зависимости от того, купит ли клиент квартиру по результатам проверки сделки на «чистоту» или нет, а второму куда как важнее, чтобы сделка в принципе состоялась, а дальнейшие проблемы — “видели глазки, что покупали”…

“А что вообще нужно видеть?” — спросите Вы, а мы расскажем, когда сделка считается “чистой”, а когда договор заключать не стоит.

Вопрос: Хочу продать квартиру. Слышала, что расчеты делают через аккредитив. Что это?

Ответ юриста:

Аккредитив – это денежное поручение. т.е. покупатель вносит деньги на счет в банке и поручает банку перевести эту сумму на счет продавца при условии предъявления заранее оговоренных документов. Например, при сделках с недвижимостью этим документом является выписка из ЕГРН с указанием, что собственником объекта стал покупатель и договор купли-продажи с отметкой Росреестра о проведенной государственной регистрации. Банк в данном случае является посредником и гарантом оплаты. Также при расчете через аккредитив Вам не придется проверять деньги в хранилище или заказывать платную услугу в банке по проверке денежных средств.

Вопрос: Хотим купить квартиру. В ней зарегистрирован родственник продавца, который отказался от приватизации этой квартиры. Сейчас он живет в другом городе. Продавец предлагает указать в договоре, что родственник выпишется через 15 дней после сделки. Безопасно ли это?

Ответ юриста:

Если на момент проведения приватизации он был зарегистрован в квартире и отказался от приватизации, то за ним сохраняется право пожизненного пользования жилым помещением. Продавец не может ничего решить и подписать за своего родственника. Отказ от такого права должен исходить от самого гражданина или он сам должен сняться с регистрационного учета. Снять его с регистрационного учета без его согласия не получится. Поэтому сняться с регистрационного учета родственник должен самостоятельно и до сделки.

Вопрос: Продаю квартиру. Покупатель предлагает заключить предварительный договор купли-продажи. Чем это мне грозит?

Помощь в сделках с недвижимостью — риски

• Если квартира в короткие сроки много раз продавалась, то надо понять почему;
• Продажа по доверенности – тщательно проверить доверенность или лучше личное присутствие самого собственника. Доверенность иногда подделывают — не часто, но бывает. В мошеннических схемах даже участвуют сами нотариусы, родственники. Доверенность проверяется в федеральной нотариальной палате;
• Незаконная планировка – тщательно изучить все документы, была ли перепланировка и есть ли разрешение. Иначе потом придется все переделывать за свой счет;
• Проверить на предмет дееспособности. Выяснить не состоит ли продавец на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Справки нужны свежие. В дальнейшем продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки. Возможно понадобится независимая экспертиза;
• Согласие супругов на продажу квартиры (если на момент возникновения права собственности продавец был в браке);
• Долевая собственность, особенно если владеет долей несовершеннолетний;
• Проверка зарегистрированных лиц – нет ли лиц, находящихся в местах лишения свободы или пропавших без вести;
• Если квартира была приватизирована – не ущемлены ли права несовершеннолетних или иных третих лиц на момент приватизации. Нарушение в процедуре приватизации недвижимости — это огромный риск. Сделку можно легко оспорить;
• Квартира перешла в собственность по наследству – выяснить, не были ли нарушены права всех наследников;
• Если квартира приобреталась на материнский капитал, необходимо выяснить наделены ли дети долями в квартире;
• Квартира с долгами — порой долги могут достигать до 500 000 рублей;
• Если в отношении собственника приобретаемого вами объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по продаже квартиры была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.

Сопровождение сделки по купле-продаже квартиры

Для того чтобы не столкнуться с покупкой залоговой недвижимости или квартиры, права на которую имеет еще с десяток наследников, а также не нарваться на недобросовестного покупателя – стоит при оформлении сделки с жилым объектом сразу же обратиться за помощью к опытному гражданскому адвокату.

В цену сопровождения купли-продажи квартиры в Москве обычно входит:

• осуществление правовой экспертизы бумаг;
• проверка отсутствия обременений на недвижимости (права других лиц, залог и др.);
• оценка дееспособности сторон и соблюдения ими законодательных норм;
• участие в переговорах;
• составление и проверка предварительного варианта договора;
• оформление передачи аванса и задатка;
• регистрация прав на недвижимое имущество;
• оспаривание права собственности через суд и др.

На начальном этапе сопровождения купли-продажи квартиры проверяется юридическая чистота объекта: запрашивается выписка из ЕГРН (из нее можно узнать информацию о собственнике и наличии обременений), а также выписка из домовой книги.

В каких ситуациях обязательно нужна юридическая помощь при покупке квартиры?

Покупка недвижимости — процедура, связанная с повышенными рисками. Чтобы не остаться без денег и без приобретенного имущества, желательно в любом случае заручиться поддержкой специалиста. Однако есть ситуации, когда нанять юриста для сопровождения покупки недвижимости — необходимость.

1. Честность продавца вызывает сомнения. Если вам отказываются предоставить полный пакет документов на недвижимость, вы чувствуете, что вторая сторона форсирует подписание договора, делает необоснованно большую скидку, лучше воспользоваться помощью юриста. Он проведет комплексную экспертизу и недвижимости, и самого владельца, и убережет от ситуаций, когда сделку можно будет оспорить или аннулировать.
2. Один из собственников квартиры — несовершеннолетний ребенок. В этом случае привлекается орган опеки и попечительства, который должен выдать разрешение на продажу недвижимости (иногда в этом документе даже обговаривается, какую конкретно квартиру должен купить продавец).
3. Квартиру продает юридическое лицо. Куплю-продажу должны согласовать все соучредители или совет директоров и предоставить протокол заседания. Есть и некоторые другие особенности: без сопровождения покупки квартиры юристом велика вероятность, что договор можно будет оспорить.
4. Сделка производится через посредника. Необходимо тщательно проверить полномочия посредника, личность и дееспособность собственника и особым образом составить договор купли-продажи.
5. Собственник владеет квартирой менее трех лет. Во-первых, это может означать, что недвижимость имеет серьезные недостатки. Во-вторых, есть ряд ситуаций, когда сделка может быть оспорена: предыдущим владельцем, дарителем и т.д.
6. Квартира досталась продавцу по наследству. Необходимо выяснить обстоятельства ее получения и убедиться, что нет вероятности появления других претендентов на наследство.
7. Продается квартира с обременениями. В некоторых случаях (ипотека, рента) квартиру можно купить, но с особыми оговорками в договоре. В других (арест, аварийный дом) сделка незаконна.

Юрист сопровождает сделку купли-продажи на всех этапах

1. Участвует в переговорах с продавцом.
2. Проверяет финансовую чистоту сделки.
3. Контролирует условия внесения предоплаты.
4. Непосредственно участвует при оформлении сделки, подписании договора (в том числе, помогает проверять данные).
5. Сопровождает регистрационные действия.
6. Осуществляет закрытие сделки купли-продажи.

Какие риски существуют

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости

Как мы уже отмечали, сделки с недвижимостью представляют собой не только сложный и дорогостоящий процесс, но и включают в себя особые риски, которые необходимо учитывать при планировании данного процесса. В таких случаях дело касается как самого объекта, так и добросовестности продавца. Причем неприятности могут возникнуть не только во время осуществления сделки, но и впоследствии приобретения недвижимости.

Само по себе наличие у продавца оригинала свидетельства о регистрации права собственности на недвижимый объект не говорит о том, что покупатель может уже не беспокоиться о чистоте сделки.

Тем не менее, может оказаться, что покупатель купил объект, который продавец не имел права продавать. Например, были нарушены права несовершеннолетних детей, квартира в залоге и т.п. Поэтому услуга «Сопровождение сделок с недвижимостью» является наиболее востребованной.

Все тонкости сделок с недвижимостью

Сопровождение сделок с различными объектами недвижимости – это выявление и учет всех фактов, которые могут оказать существенное влияние на решение о целесообразности приобретения. Значение имеют любые «мелочи».

Покупка новостройки. Необходимо выяснить, введен ли дом в эксплуатацию, совпадает ли заявленная и фактическая площадь, присвоен ли квартире (и дому) почтовый адрес, подписан ли акт приема-передачи и т. д.

Приобретение вторичного жилья. Данная процедура также сопровождается тщательной проверкой со стороны юриста: проведенные перепланировки должны быть своевременно узаконены, квартира не должна находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора. Стоит убедиться, что не существует граждан, за которыми осталось право пользования помещением (следует учесть всех лиц, пропавших без вести, пребывающих на лечении в спецучреждении или местах заключения).

Что должно насторожить будущего собственника. Сюда входят такие моменты, как многократная перепродажа объекта за сравнительно небольшой период, подписание документов по сделке только и исключительно посредником, реализация квартиры юридическим лицом, продажа наследуемого имущества. Список остается открытым, потому что предусмотреть все краеугольные вопросы можно только после скрупулезного исследования документов по конкретному недвижимому имуществу.

Юридическое сопровождение – это возможность обнаружить скрытые риски в сделках. А также надежный способ предупредить потери в результате купли-продажи недвижимости. Грамотный юрист способен уже на стадии планирования выявить соответствие (несоответствие) целей приобретения и возможностей реального использования имущества. Даже юридически чистый объект недвижимости может иметь ряд законных, но скрытых ограничений. Это здания с запретом на реконструкцию (нельзя перестроить под нужды бизнеса), земля с нулевым ГПЗУ (невозможно организовать строительство), участки в зонах с особым охранным статусом (строительные работы требуют длительных согласований с различными ведомствами) и многое другое.

Что делать после того, как договор купли-продажи подписан

Когда документ подписан, наступает этап проведения частичного расчета между покупателем и продавцом. Есть два варианта — безналичный расчет или передача денег при помощи депозитария. После этого в Росреестр подаются документы на регистрацию права собственности — при полном сопровождении сделки с недвижимостью этим также занимается юрист. Когда право собственности зарегистрировано, осуществляется финальная часть расчетов, подписывается акт приема-передачи недвижимости и покупатель получает ключи от квартиры или дома.

Подведем итог. Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью полезно при покупке и квартиры в новостройке, и «вторички», и частного дома. Потому что юрист до заключения соглашения с продавцом проверяет чистоту правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект. Это гарантирует законность заключения ДДУ или договора купли-продажи.

Какие услуги мы оказываем при сопровождении сделки по продаже квартиры?

• Правовая проверка пакета документов, предоставленных продавцом.
• Проверка собственника (права на недвижимость, учет в наркологическом или психоневрологическом диспансере, кредитная история).
• Анализ истории квартиры.
• Юридическая экспертиза рисков, из-за которых сделка может быть признана недействительной.
• Проверка всех прописанных граждан.
• Составление предварительного и основного договора купли-продажи.
• Организация проведения сделки через депозитарий, пересчет денег.
• Участие в процедуре подписания договора.
• Регистрация перехода права собственности в Росреестре (юрист будет сопровождать при подаче документов).
• Подписание акта приема-передачи квартиры.

Похожие записи:

• Можно ли купить машину на материнский капитал и стоит ли это делать
• Действителен ли паспорт после смены фамилии: необходимость замены документов
• Какие документы оформляются на ребёнка после его рождения