ВС разъяснил, при каких условиях банк не может забрать ипотечную квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил, при каких условиях банк не может забрать ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если должник за год допустил свыше четырех просрочек по ипотеке, кредитор вправе потребовать досрочно погасить долг или будет взыскивать всю сумму через суд. Заемщик договаривается с кредитором, чтобы ему дали время на поиски покупателя. Но чаще банк не хочет ждать, поэтому ипотечное жилье с долгами продают на торгах по минимальной цене. В этом случае закон о единственном жилье не действует, т. к. квартира или дом в залоге у банка.

Продажа ипотечной недвижимости за долги

Это значит, что должник обязан после продажи недвижимости вернуть кредитору остаток долга с процентами и заплатить штраф. Банк требует досрочно выплатить ипотеку при следующих обстоятельствах:

• заемщик отказался от страхового полиса на недвижимость после получения ипотеки;

• нарушены правила использования жилья, выполнена перепланировка без согласования;

• долг по ипотечному кредиту, а не по потребительскому;

• оформление дарственной или продажа жилья без согласия кредитора.

Что будет, если не платить ипотеку

Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.

Не избежать и штрафов. В различных кредитных организациях штрафные санкции наступают в разное время: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то через неделю — это написано в договоре. Чаще всего размер штрафа составляет 0,1—1% в день от суммы просроченного платежа. Нередко, если просрочка превышает 30 дней, размер пени увеличивается до 2%.

Как правило, если заемщик честно заявляет о своих проблемах, банк предлагает досудебные варианты их решения. В противном случае, если заемщик исчезает, не идет на конструктивный диалог, а просрочка растет и превышает три-пять месяцев, крупный кредитор обращается в суд. Банки поменьше подают заявление в суд через больший срок, сначала прибегая к услугам коллекторских агентств.

Также банк имеет право привлечь к финансовой ответственности поручителей и созаемщиков.

Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки

Когда не удалось урегулировать проблемы до суда и банк все же подал заявление о взыскании долга, вариантов решения остается совсем мало, особенно если сумма задолженности велика. Если обратиться к судебной практике, то, как правило, суд встает на сторону кредитора.

Но даже на этапе судебного разбирательства можно выйти на заключение мирового соглашения и договориться с банком о реструктуризации. Или убедить его до решения суда разрешить продать квартиру, иначе после вердикта ее будут выставлять на торги с большой скидкой, которая может не покрыть всю сумму задолженности.

Что точно не стоит делать, так это избегать судебных заседаний. Есть примеры того, что заемщик затягивал судебный процесс, продолжая проживать в это время в ипотечном жилье. Однако заемщик, как правило, выходит из процесса с долгами, квартиру чаще всего теряет и может попасть под банкротство, инициированное банком.

Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов

Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.

Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.

И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).

Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.

Будет ли продано единственное жилье при банкротстве?

Могут ли отобрать единственное жилье за долги — вопрос очевидный. За исключением редких случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством, продать такой объект не получится. Он останется в собственности должника. Даже если у него нет иной собственности, за счет которой возможно исполнение обязательств перед кредиторами.

Забрать единственное жилье за долги и, впоследствии, реализовать его с торгов могут только если оно куплено в ипотеку. В 2021-2022 годах начала появляться судебная практика, согласно которой продавалась единственная жилая недвижимости, при условии, что ее площадь явно превышает потребности семьи должника. При этом ему приобретался иной объект, соответствующий действующим нормативом. Точку в спорах на тему “могут ли банки забрать единственное жилье” поставил Конституционный суд в постановлении №11-П.

Как банкроту сохранить квартиру?

Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:

• Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
• Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
• Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
• Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.

Можно ли изъять ипотечную квартиру?

Когда дело касается вопроса, может ли банк забрать ипотечную квартиру, в силу вступает Федеральный Закон «Об ипотеке». По состоянию на 2021 год этот документ остается главным в вопросах ипотечного кредитования. В нем же даны основания и порядок изъятия жилья у недобросовестного заемщика, причем регламент здесь гораздо жестче, чем в случае потребительского кредитования под залог недвижимости.

Право отнимать жилье у должника возникает в ряде специфических случаев:

• Заемщик грубо нарушил условия договора кредитования. Федеральный Закон «Об ипотеке» разрешает банковской организации отбирать жилье у должника, если он без согласования с банком заложил ипотечную недвижимость третьему лицу или другому банку. Технически это сделать сложно, поскольку данные об обременении жилья фиксируются в выписке ЕГРН, однако некоторые кредиторы могут взять в залог недвижимость без проверки выписки;
• Должник провел незаконную перепланировку жилплощади или допустил по своей халатности ухудшение жилищных условий до критического, непригодного для проживания состояния;
• Страхование жилья — это обязательная практика в ипотечном кредитовании, требование которого закреплено законом «Об ипотеке». Если заемщик каким-либо образом избежал страхования, по закону банк вправе произвести выселение жильцов с последующей продажей жилплощади;
• Заемщик предпринял действия по продаже жилья, не согласовав их в письменном виде с представителями банка-кредитора.

Кроме того, даже если должник ни одного указанного выше пункта не нарушил, у него по-прежнему могут забрать жилплощадь при следующих нарушениях:

• Должник не погашал свою задолженность по ипотеке в течение трех месяцев подряд или в разное время в течение 1 года;
• Просроченный долг по кредиту, включая проценты, составляет 5% и более от стоимости ипотечного жилья.

Таким образом, если заемщик не выплатил банку положенные 300 тыс. рублей вместе с процентами, а приобретенное в ипотеку жилье стоит 7 млн рублей, банк не будет иметь права переписать на себя недвижимое имущество. Но как только сумма просрочки достигнет 350 000 рублей и больше (5% от стоимости жилья), у банка это право появится.

Как быть, если это единственное жилье?

Если жилье не находится в залоге у банка, то судебные приставы не вправе реализовывать единственное жилье должника в счет задолженности.

Во всех остальных случаях предусмотрены все те же условия, когда банк может забрать квартиру в ипотеке. Это значит, что единственное жилье, многодетность и иные социальные факторы не являются юридически значимым препятствием на пути ко взысканию квартиры. Единственный гарант, что недвижимость не будут реализовывать из-за просроченного кредита — это отсутствие обременения на квартире (залогового обязательства перед банком).

Однако, важно учитывать, что последнее слово в вопросе взыскания всегда остается за судьей.

Если предоставить суду документы, подтверждающие объективную неспособность платить по счетам, судья может встать на сторону ответчика.

Правда, в таких ситуациях суд обычно дает должнику срок, в течение которого должна быть погашена вся или часть суммы долга. Если же срок нарушается, при втором заседании суд вероятнее всего встанет на сторону банка.

Как банк отбирает квартиру за неуплату ипотеки?

Вы можете оказаться на улице, даже если ипотечная квартира — единственное жилье. В случае залогового кредита конституционная гарантия права на жилище не работает.

По Закону об ипотеке банк имеет право разорвать договор при неуплате ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев. А также если сроки нарушены более трех раз за год.

Для того, чтобы забрать квартиру, банку достаточно доказать два факта:

— он предоставил вам кредит,

— вы нарушили договорные обязательства.

Кредитор уведомляет должника о своих действиях за месяц. Вы можете пойти на сотрудничество и договориться с банком в досудебном порядке. Или выбрать судебный процесс, тогда квартира выставляется на торги по решению суда. Решение конфликта в суде хорошо тем, что он может дать отсрочку по взысканию на срок до одного года.

Цена продажи квартиры определяется на торгах или является результатом договоренности двух сторон. Средства от продажи пойдут на покрытие долга и сопутствующих издержек.

Может ли банк забрать единственное жилье за долги по кредиту

• При обращении взыскания за долги по ипотеке банк без проблем продаст заложенную квартиру. Ему достаточно подтвердить наличие зарегистрированного залога. Если после реализации квартиры и погашения долга останется разница, деньги передадут должнику. Сохранить квартиру при взыскании долга по ипотеке практически невозможно.
• Если ипотеки нет, то единственное жилье за кредит не продадут, даже если суммы многомиллионные. Работает иммунитет — на торги пойдут гараж, дача, акции, машина, телевизор и фотоаппарат, но не жилье.
• Не могут забрать за долги квартиру по социальному найму. Такое жилье не принадлежит должнику, так как возникает только право пользования. Распоряжаться квартирой по социальному найму может только наймодатель (например, муниципалитет).

Если все же выселяют, что делать: экспертное мнение

Состоявшийся суд и вынесенное не в пользу клиента решение означают, что должник обязан освободить жилье. Выселением занимаются судебные приставы. В первом случае стороны договариваются о дате добровольной передачи ключей. Во втором – процедура происходит в присутствии надзорных органов (полиции, МЧС, работников прокуратуры) и понятых.

ВАЖНО! Избежать возбуждения исполнительного производства по взысканию ипотеки получится в случае, если гражданин (ответчик) после вынесения судебного решения сможет в полном объеме погасить задолженность перед банком в установленные сроки. Также по инициативе залогодателя при наличии уважительных причин образования просрочки, суд по заявлению может отсрочить исполнения решения, сроком до 1 года. Если в течении этого времени долг будет погашен, то решение суда будет отменено

Чтобы не выселили за долги по ипотеке, нужно самостоятельно заранее предупредить вторую сторону ипотечного договора, всегда идти на контакт с сотрудниками банка, не пытаться уклониться от уплаты, предоставить официальное подтверждение утраты платежеспособности. Большинство банков лояльно относятся к таким клиентам и идут на уступки, предлагая отсрочку или рассрочку платежа.

В ситуациях, когда суд все же состоялся, но должник не согласен с вынесенным вердиктом, всегда можно оспорить решение. Обжаловать его можно в апелляционном, а если потребуется в кассационном порядке.

Если все же квартиру забирают за долги по ипотеке, правовые эксперты советуют:

• попробовать еще раз договориться с кредитором;
• пока не начато исполнительное производство, самостоятельно продать квартиру и рассчитаться по долгам (но, с разрешения банка — 102-ФЗ, ст. 37 (скачать));
• найти опытного юриста и отыскать «зацепку» в договоре для подачи встречного иска. Особенно касается ситуаций, когда банки не идут на диалог и отказывают в помощи, например, реструктуризации долга. Ходатайство поможет оттянуть время, что даст возможность найти средства для погашения задолженности, и избежать выселения из квартиры за долги по ипотеке.

Какой собственности можно лишиться еще

Есть такие займы, которые по своему объему существенно выше, нежели стоимость дома. Поэтому при аресте недвижимости банковские организации не могут выручить нужную сумму денег после продажи подешевевшего дома.

Ведь именно на эти деньги рассчитывает финансовая организация, когда собирается закрыть все долговые обязательства своего клиента принудительно.

Поэтому кроме дома могут изъять еще и следующие виды собственности неблагонадежного клиента:

• денежные суммы, не идущие на покрытие прожиточных минимумов;
• счета в других банках, где имеются денежные суммы;
• автомобиль – он обязательно должен принадлежать должнику;
• оборудование, имущество, которое не фигурирует как обслуживающее первичные нужды членов семьи;
• драгоценности (не фамильные, на которые имеются доказательные документы);
• ценное имущество, инструменты, не приносящие семье доход.

При определении, какая именно собственность пойдет в продажу за долги, исходят из соразмерности (ст.69 правового положение федерального уровня №229-ФЗ от 02.10.07, отредактированного 01.05.16), а также равноценности. Такое имущество обычно называют ликвидным, когда только оформляют договор под залог.

Если же нужно изымать деньги. То, как правило, в первую очередь обращается внимание на заработок должника, а затем на его дополнительный доход и второстепенные счета, где могут быть депозиты.

Условия и основания для выставления на продажу

Продажа квартиры может происходить по решению суда и во внесудебном порядке.

Во внесудебном порядке процедура возможна только в том случае, если заемщик добровольно и в письменной форме согласился продать недвижимость — при условии, что он допустил просроченные платежи трижды в течение 12-ти календарных месяцев.

В судебном порядке квартиру могут взыскать только в том случае, если заемщик попадает под следующие основания:

• Он допустил более трех просрочек в течение одного календарного года. В такой ситуации банковское руководство обычно выставляет заемщику требование досрочно погасить задолженность в связи с высокими для банка рисками, иногда вместо досрочной выплаты банк предлагает провести реструктуризацию или рефинансирование долга.
• Невозможность или нежелание проводить реструктуризацию, рефинансирование или досрочно погашать задолженность, если таковые требования были выставлены банком.
• Заемщик не желает продать какую-либо другую собственность, если она у него имеется, в счет задолженности, а также в принципе не желает разрешить ситуацию (не отвечает на звонки, не открывает дверь банковским сотрудникам, не вносит ежемесячные платежи и так далее).

Если кредитор изымает квартиру, что делать

Как банк продает ипотечную квартиру, изъятую за долги, описано в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102. Заемщик может передать жилище представителям банка в любой момент. Это действие допускается сделать разными способами, включая составление обоюдного соглашения сторон.

Продавать квартиру на аукционе невыгодно. Проще всего обеим сторонам, если жилплощадь будет передана кредитной организации в собственности.

Мнение эксперта

Кузьмин Иван Тимофеевич

Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Если стоимость жилья превышает сумму долга, то на основании действующего законодательства банк возвращает оставшуюся сумму заемщику. Таким образом, даже лишившись жилья, гражданин может получить неплохой капитал.

В этой ситуации банк забирает квартиру, а оставшийся по ипотеке долг не взыскивается.

Когда дом не заберут?

К примеру у должника в собственности есть дом и он является единственным пригодным для проживания жилым помещением для должника и членов его семьи и в таком случае приставы не имеют права забирать данный дом, так как он является единственным пригодным для проживания жилым помещением. Арестовать такой дом могут, но это лишь меры для того, что бы должник не смог распоряжаться своим имуществом, пока он не выплатит долг. Если должник решит расплатиться с долгами путем продажи дома по своей инициативе, приставы не могут препятствовать такой продаже, но заставить должника продать единственный дом они не имеют права, это все по желанию должника.

Если у должника помимо единственного дома есть скажем автомобиль, гараж, огород, участки земли, то все что я перечислил может быть легко изъято у должника, а вот единственный дом нет.

Могут ли отобрать дом за кридиты если он в ипотеке

Это значит, что без предупреждения нагрянуть в дом просто так сотрудники коллекторской службы не имеют право. Могут ли забрать дом или квартиру за долги по кредиту Судебная практика показывает, что могут взыскать за долги посредством изъятия жилого дома в трех конкретных случаях:

1. Когда выясняется, что заемщик является владельцем двух (или более) жилищных объектов – домов, квартир.
2. Когда по условиям кредитного договора дом (не единственное жилье) был отдан заемщиком в залог финансовому учреждению, предоставившему ссуду.
3. Изъятие дома через органы опеки в тех случаях, когда по адресу собственности заемщика проживают долевые участники – его дети или другие родственники.

Похожие записи:

• Минимальная пенсия в столице с 2023 года превысит 23,3 тыс. рублей
• Как досрочно вернуть права после лишения в 2023 году, в т.ч. за пьянку
• Правила и сроки госпитализации