Налоги для инвестора и спекулянта
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги для инвестора и спекулянта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это разновидность брокерского счета со специальным налоговым режимом, который действует для резидентов РФ. ИСС можно открыть с 2015 года, и он набирает обороты популярности. В России открыто свыше 1 млн счетов. Чаще всего ИИС выбирают в качестве замены банковского депозита, когда ставка постоянно снижается.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Необходимо отметить, что на одного человека можно открыть 1 инвестиционный счет. Открывая второй, первый на протяжении месяца нужно закрыть. При этом параллельно с наличием ИСС у одного брокера, можно иметь неограниченное число брокерских счетов в других фирмах. Это не запрещено. Плюс индивидуального инвестиционного счета, если сравнивать с классическим депозитом у брокера – наличие прав на налоговые вычеты, которые представлены двумя типами.
Достаточно подобрать брокерскую компанию. Лучше всего выбирать из ТОП 5-10 самых крупных организаций на территории РФ. При выборе обращайте внимание на:
- размер комиссии за совершение сделки;
- наличие ежемесячной оплаты за использование счета. Если вы долгосрочный, пассивный инвестор совершается операции несколько раз в год, при этом ежемесячно будет, списываться абонентская плата, для клиента то не выгодно;
- уточните перечень предоставленных активов. Согласно законодательству разрешается покупка иностранной валюты, акций зарубежных компаний торгующиеся на СПб бирже, но такая опция доступна не у всех брокеров;
- доступна ли опция перечислять дивиденды и купоны на карту банка. Поскольку с карты можно забросить их обратно на счет и это будет считаться новым пополнением.
Про ИИС (индивидуальный инвестиционный счет)
ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) – это специальный финансовый инструмент для совершения операций с ценными бумагами самостоятельно или через управляющее лицо, позволяющий оптимизировать налог на инвестиции.
Основные правила ИИС:
- 1 человек = 1 счет;
- Максимальная сумма пополнения – 1 миллион рублей в год;
- Налоговый вычет от государства;
- На внесенные средства можно покупать ценные бумаги только на российских рынках или через российского брокера;
- Пополнять счет можно в любое время, но только рублями;
- Средства нельзя использовать на другие цели, кроме инвестиционных;
- Минимальный период для начисления вычета – 3 года;
- Средства на счетах ИИС не застрахованы в АСВ (Агентство страхования вкладов);
Основное преимущество ИИС – это возможность получить налоговый вычет от государства по истечении трех лет.
Существует два варианта получения вычета:
- тип А – на сумму внесенных средств 13%;
- тип Б – на размер финансового результата, не платить налог с полученного дохода.
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
Срок владения одной квартирой в среднем превышает 5 лет
По мнению экспертов, владельцы недвижимости не сильно пострадают от новых налоговых правил. Основная масса квартир сейчас приобретается в ипотеку, поэтому собственнику, в принципе, не важно, три или пять лет нужно ждать, чтобы не платить налог на прибыль. Те же, кто приобретал объекты для сдачи в аренду или для собственного длительного проживания, тем более не окажутся в накладе. Средний срок владения квартирой в среднем составляет 5-7 лет, но чаще это 10-15 лет и более.
«Основная часть покупок на рынке недвижимости совершается сегодня не с целью дальнейшей перепродажи, а для собственного проживания»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Однако в некоторых ситуациях нововведение, обязывающее ждать пять лет, может сильно усложнить жизнь. Например, если компактная квартира приобреталась как стартовое жилье с целью подкопить средств и обменять ее на более просторную. Или же когда семья планирует увеличить жилое пространство в связи с рождением ребенка и т.д.
Если жизненные обстоятельства все же сложились так, что квартиру нужно продать до того срока, когда не надо будет платить налог, можно уменьшить сумму налога. Как рассказала Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей (то есть из суммы продажи вычесть 1 млн рублей, а уже с оставшейся суммы оплачивать НДФЛ). Еще один вариант: вместо вычета уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму расходов в связи с приобретением квартиры. Расходы надо документально подтвердить. Например, если квартира была приобретена по ДДУ за 6 млн рублей, а продается за 6,5 млн рублей, то налог 13% уплачивается всего с 500 тыс. руб.
Не верьте в воздушные замки и бесплатный сыр
Поставьте себе за правило не верить в обещания «стабильных выплат в размере 50 или 90% годовых». Доходность бывает разная, и те же 50% теоретически возможны, но на практике обещать такое на постоянной основе вне зависимости от рынка, экономики и погодных условий могут только мошенники. Какая мошенническая схема здесь возможна?
- Это может быть пирамида, которая дает реальный доход в течение некоторого времени тем, кто зашел в числе первых, а после схлопывается, не оставляя ничего.
- Это могут быть те же с виду респектабельные мошенники с золотыми запонками и умными речами, дающие верные прогнозы, но не имеющие регистрации и документов. Они просто соберут деньги и пропадут с радаров.
Как распознать, что это только обещания? Важно понимать механизм работы компании и конкретные инструменты, которыми она пользуется. Любой доход должен быть оправдан ясной схемой работы: в недвижимости нормально обещать от 10 до 30% годовых.
Обходите стороной слишком заманчивые квартиры, которые дешевле рынка на 20 — 25%. Зачастую такой огромный дисконт предлагают люди, которым нужно срочно избавиться от недвижимости, пока не вскрылась мошенническая схема. Речь идет о тех же «наследниках» или «доверенных лицах», которые действуют по подложным документам.
Они готовы продавать дешевле, чтобы провернуть сделку, пока не объявились реальные собственники. Такая сделка может стать тяжелым уроком из серии «скупой платит дважды».
Структурные ноты, рискованные облигации
Если вы непрофессиональный инвестор, то стоит воздержаться от вложений в эти финансовые инструменты, рекомендует эксперт.
Структурные ноты — это рискованный инвестиционный продукт, который предлагают брокерские компании и банки. Их условия настолько сложны, что могут быть не до конца понятны инвестору. Они не приносят гарантированный доход, есть риск потерять часть сбережений.
«Брокер за счет ваших средств зарабатывает на фондовом рынке, все риски перекладывая на клиента. Облигации — хорошая идея для инвестиции, но здесь главное выбирать надежных эмитентов, иначе есть риск его банкротства. Надо понимать, что в большинстве случаев чем выше процент по облигациям, тем сомнительнее эмитент», — поясняет Сагалаев.
Продажа недвижимости, купленной по договору купли-продажи
При продаже недвижимости, которая раннее была приобретена по договору купли-продажи, срок исчисляется с даты регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту дату можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности / выписке из ЕГРП/ЕГРН. Многие ошибочно считают срок владения от даты заключения договора купли-продажи. Но дата регистрации права собственности, как правило, хотя бы на несколько дней, а то и больше, позже даты заключения договора.
В свидетельстве эта дата указана в конце: прописана дата регистрации и номер записи. В выписке из ЕГРП/ЕГРН эта дата указана в п. 2 Сведений о зарегистрированных правах Раздела 2 (как правило, на 2 стр. выписки).
Минимальный срок владения, для того, чтобы сделка не попадала под налогообложение, составляет 3 или 5 лет в зависимости от условий.
Вычет налога – что это?
Как известно, официально трудоустроенный человек при получении зарплаты обязан внести облагаемую налогом плату, на доход физического лица. В процентном соотношении этот показатель от получаемой зарплаты составляет 13%.
Что же собой представляет налоговый вычет? Это возврат из государственного бюджета определенной части денег, выплаченных согласно с декларацией НДФЛ. Особенность положения здесь следующая:
- государство соглашается с тем, что человек потратил часть своего дохода для приобретения чего-то необходимого;
- государство выдает разрешение на вычет определенной суммы из дохода, облагаемого налогом.
Вследствие этого уменьшается налоговая база.
Отсюда следует два варианта:
- Человек, определенный период не оплачивает налог (например, при покупке квартиры в новостройке жилого квартала);
- При выявлении лишней оплаченной суммы ее возвращают на личный счет.
Если сегодня покупается недвижимость, то показатель вычета налога определяется размером 2 млн руб. Отсюда следует, что 13% от него составит 260 тысяч руб. Именно столько можно вернуть себе средств из государственной казны. В случае когда годовой доход менее 2 млн руб., тогда вычет перераспределяют сразу на пару лет.
Нестабильность на фондовых рынках заставляет инвесторов искать инструменты для защиты капитала. Привлекательным активом вновь становится золото. Инвестировать в драгоценные металлы можно несколькими способами, покупая слитки или монеты, используя биржевые фонды или открывая обезличенные металлические счета.
Рассмотрим вопрос налогообложения при открытии ОМС.
Если счет предусматривает начисление процентов, придется уплатить 13% от получаемого по ним дохода.
При закрытии ОМС 13% от полученного дохода от роста стоимости металла придется также перечислить в налоговую. При закрытии ОМС и выводе средств со счета в форме слитков придется заплатить еще и НДС – 18%, который банк включит в стоимость продажи.
Инвестору стоит внимательно рассмотреть все издержки, которые подразумевает тот или иной способ инвестирования, не упустив при этом налоговый фактор. Вполне возможно, что актив, обещающий привлекательную доходность, при детальном анализе окажется не столь интересным с точки зрения реального дохода – чистой прибыли, получаемой при выводе средств из инвестиций.
Налогообложение ПИФов
ПИФы относятся к ценным бумагам, поэтому их налогообложение очень схоже с ценными бумагами. Обязанность уплатить налог возникает при реализации (погашении или продаже) паев, которыми владел инвестор. При этом доход пайщика может быть уменьшен на расходы, связанные с продажей, приобретением и хранением паев, включая скидки и надбавки.
ПИФ — паевой инвестиционный фонд
Таким образом НДФЛ взимается, если сумма от продажи или погашения паев превышает суму расходов. При погашении паев управляющая компания является налоговым агентом, то есть сама делает расчеты, удерживает налог и перечисляет его в бюджет. Ставка налогообложения 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. При этом операции обмена паев одного ПИФа на паи другого ПИФа внутри одной управляющей компании не подлежат налогообложению.
Редкие ПИФы выплачивают своим пайщикам доход (например, рентные ПИФы недвижимости). Этот доход облагается налогом по ставке 13% (и 30% для нерезидентов) и удерживается управляющей компанией.
Нужно ли платить налоги на доход с инвестиций
Необходимость уплаты налога с инвестиций – обязанность каждого гражданина. В случае неоплаты налога наступает административная и уголовная ответственность.
- Так, несвоевременное предоставление сведений об уплате налогов влечет за собой наложение штрафа в размере 5%, но не менее 1000 рублей, за каждый месяц просрочки (статья 119 Налогового кодекса). Начисление штрафа начинается с 1 мая – с начала нового налогового года.
- Неоплата налога в срок (до 15 июля либо 25 декабря) влечет за собой наложение аналогичного штрафа плюс пени в размере 1/365 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
- В случае, если инвестор целенаправленно уклоняется от уплаты налога 3 года подряд и при этом сумма задолженности превышает 2,7 млн рублей, то к нему применяются более суровые меры в соответствии со статьями 198 и 199 Уголовного кодекса, например: штраф от 100 до 300 тысяч рублей, принудительные работы на 1 год, арест на 6 месяцев или лишение свободы на срок до 1 года.
- В случае, если долг превысит 13,5 млн рублей, то наказание увеличивается: штраф вырастает до 500 тысяч рублей, срок принудительных работ – до 3 лет, а тюремное заключение – до 3 лет. Во всех случаях применяется только одно наказание в зависимости от тяжести проступка.