Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Последствия одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве
После того как договор расторгнут, застройщик обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
С момента расторжения договора застройщик также вправе заключить новый договор в отношении объекта долевого строительства с новым лицом. Однако новый договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии).
При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Однако для этого участник долевого строительства должен сам обратиться к застройщику.
Если в указанный срок он не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем должен сообщить участнику долевого строительства.
Если застройщик нарушит срок возврата денежных средств или срок зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, то он уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?
При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.
По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.
Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.
Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?
Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.
Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.
Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.
Если вы расторгли договор уже после его оплаты, застройщик согласно закону обязан в течение 20 календарных дней вернуть вам уплаченную сумму. Также строительная компания вместе с изначально уплаченной суммой будет обязана уплатить вам процент за время пользования чужими деньгами, равной 1/30 по ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ. Посмотреть актуальную величину ставки можно на странице калькулятора расчета неустойки. Компания, которая не возвращает ваши деньги в срок, рискует нарваться на штраф, поскольку после его просрочки начисляется процент за пользование чужими деньгами уже в размере 1/300 ставки рефинансирования. Поэтому в случае вынесения судом требования о расторжении договора с выплатой вам указанной суммы застройщик, как правило, сразу же выплачивает полагающиеся вам средства.
Участие в долевом строительстве – сложный и во многом непредсказуемый процесс, в котором многое зависит не только от действий застройщика, но и от ваших потребностей и желаний. Если вы решили расторгнуть договор не из-за вины застройщика, а по иным причинам, скорее всего вам придётся пройти через судебный процесс, для подтверждения обоснованности собственных требований. В такой ситуации вам понадобится помощь квалифицированного юриста, который сможет грамотно составить иск и добиться в суде полного учёта ваших интересов, не затягивая при этом процесс ведения дела.
Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой
Есть частный, но частый случай – ДДУ оплачивался кредитными средствами, то есть жилье приобреталось в ипотеку. И здесь есть ряд проблем:
- расторжение договора придется согласовать еще и с банком;
- потребовать выплату зря уплаченных процентов с застройщика.
Кажется, что все очень непросто, поскольку все наслышаны о консервативности банков и их нежелании получать возвраты кредитов досрочно. Но если все сделать правильно, и на каждом этапе консультироваться с юристом, проблему удастся решить быстро. Алгоритм прост:
- Добиваемся согласия банка на расторжение ДДУ.
- Направляем в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.
- Уведомляем (или подаем в суд) застройщика о расторжении договора. В уведомлении (иске) указывается 2 счета – на первый зачисляется компенсация и собственные средства дольщика, на 2-ой – выплата кредита банку.
- Дожидаемся выплаты средств.
- Совершаем регистрационные действия по прекращению ДДУ и ипотеки.
Как происходит процедура?
Процедура расторжения договора имеет свой, строго определенный законом порядок. В первую очередь застройщик должен отправить покупателю заказное письмо с сообщением о просрочке, требованием выплатить долг и перечислением санкций, которые последуют за нарушение за невыполнение требования.
После этого дольщику даётся ровно 30 дней на исполнение платёжных обязательств. Срок считается с того дня, когда покупатель получает уведомление. Если оплаты так и не произошло, застройщик отправляет заказное письмо с уведомлением о том, что он расторгает договор. Именно с этого момента его можно считать более недействительным.
ВАЖНО!!! В течение 10 дней застройщик должен вернуть покупателю деньги, которые тот уже заплатил и проценты за пользование ими. От дольщика же, в свою очередь, может потребоваться возмещение убытков, которые понес застройщик (иными словами, уплата неустойки). Их сумма определяется договором.
Все ДДУ в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре. Соответственно, о расторжении договора необходимо сообщить туда же. Если стороны договорились мирно, то за регистрацию отмены договорённости необходимо будет заплатить пошлину – 350 рублей. Если же расторжение было произведено в одностороннем либо в судебном порядке, оплата пошлины не требуется.
Ответы на самые распространенные вопросы
Вопрос №1: До какого момента я могу отказаться от долевого участия?
Ответ: Сдача и приемка квартиры происходит по специальному акту. Именно этот документ означает выполнение всех обязательств двумя сторонами, следовательно, пока он не оформлен – сделка не закрыта. Вы можете передумать до момента подписания акта приемки-передачи жилого помещения.
Вопрос №2: Я недавно понял, что мне просто не нравится квартира, которую я покупал еще на этапе раскопки котлована. Могу ли я перепродать свою квартиру кому-то другому до того, как дом будет сдан?
Ответ: Если дольщик потерял интерес к приобретаемой недвижимости, то он может переуступить свое право требования другому лицу. Для этого заключается договор уступки права требования, на основании которого дольщик перестает быть стороной договора долевого участия, а новый приобретатель становится таким лицом.
Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I.
Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств.
В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*.
Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило. Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ. Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта.
Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта.
На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы.
Требовать возврата денежных средств и уплаты процентов
Если участник долевого строительства не имеет намерения восстановить действие договора долевого участия, то ему необходимо взыскать уплаченные им денежные средства и проценты за пользование ими с даты просрочки. Если у застройщика нет денежных средств, то рекомендуется оспорить односторонний отказ от договора, так как, получив решение суда о взыскании средств, его будет затруднительно или невозможно исполнить.
Подводя итог, необходимо отметить следующее.
Сегодня законодателем застройщику предоставлена возможность одностороннего отказа от исполнения договора в целях скорейшего разрешения спорной ситуации, возникающей в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства, предоставления возможности застройщику в максимально короткие сроки привлечь нового участника долевого строительства, тем самым минимизировать риск недостаточности финансирования. Однако при этом законодателем недостаточно проработана процедура такого отказа и неполно защищены права участников долевого строительства от действий недобросовестных застройщиков.
Вероятно, было бы логично, если бы, помимо направления уведомления участнику долевого строительства, Росреестр до внесения записи в ЕГРП должен был получить подтверждение о получении участником долевого строительства такого уведомления или сообщение органа почтовой связи об отсутствии адресата. Но для этого необходимо внести изменения в закон.
Участникам долевого строительства можно рекомендовать:
- контролировать сроки внесения платежей по договору;
- указывать в договоре почтовый адрес, по которому он действительно сможет получать корреспонденцию;
- незамедлительно сообщать застройщику об изменении своего почтового адреса;
- при просрочке платежей по договору запрашивать выписки из ЕГРП на земельный участок, на котором осуществляется строительство, с целью получения информации о наличии записи о регистрации договора долевого участия в строительстве;
- при получении информации о расторжении договора, не теряя времени, анализировать законность такого расторжения и соблюдения процедуры с целью выбора оптимального способа защиты.
Порядок расторжения ДДУ
Процесс расторжения договора долевого участия не быстр. В первую очередь, законодательство требует попробовать расторгнуть договор в досудебном порядке и потребовать все убытки и неустойки у застройщика мирным путем. К сожалению, порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика ясно показывает, что застройщик не готов идти на это.
Дольщику необходимо выслать девелоперу уведомление ценным письмом с описью. Что должно быть включено в уведомление?
- Указываем правовые основания для отказа от исполнения договора долевого участия. Здесь изучаем конкретный случай и руководствуемся п.1 ч.1 ст.9 ФЗ-214.
- Пишем требование вернуть дольщику полную сумму, зачисленную по статье такой-то договора долевого участия (изучите ваш договор и найдите нужную статью в параграфе обязанностей дольщика).
- Добавляем требование выплатить неустойку или проценты за использование ваших финансовых средств, указываем способ их исчисления.
- Требуем вернуть другие убытки, если таковые имеются.
- Указываем срок выполнения – здесь руководствуемся ч.2 ст.9 ФЗ-214 – не более 20-ти дней с момента отправки уведомления.
Расторжение ДДУ с ипотекой
Если процесс прекращения договора и возврат средств по ДДУ достаточно понятен и несведущему в юриспруденции лицу, то при добавлении в процесс ипотечного кредита даже опытный юрист может попасть в тупик. К процессу добавляется еще одно лицо – представитель банка, выдавшего займ.
В такой ситуации договор ДДУ находится на балансе залога в банке, т.е. считается обремененным. И дольщик не может совершать с этим договором каких-то юридических действий. Поэтому появляется проблема – дольщик не может отказаться от договора и в итоге вынужден платить проценты банку. Банк по понятным причинам не хочет соглашаться на расторжение договора – ведь это прямая потеря денег. Конечно, есть и вопрос – а что делать с уже выплаченными деньгами, если договор расторгается. Потери денег могут быть очень существенными.
В законе нет прямых указаний на процессы при расторжении ДДУ с ипотекой, но есть указание, что убытки, понесенные при расторжении договора, выплачиваются виновной стороной. В этой ситуации дольщику стоить включать их в исковые требования.
Расторжение ДДУ с ипотекой
Покупка квартиры часто не обходится без привлечения заемных средств. В этом случае процесс расторжения усложняется, так как в правоотношения вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, с которым у дольщика оформлен ипотечный договор.
Сам по себе ДДУ, а в частности, право требования по нему, находится в залоге у банка. Без ведома залогодержателя дольщик не может совершить ни одного юридического действия.
Процесс расторжения будет иметь следующие особенности:
- о намерении расторгнуть ДДУ нужно оповестить банк и получить его письменное согласие;
- потребуется оформить заявление о досрочном погашении ипотеки, чтобы банк произвел итоговые расчеты;
- в уведомлении к застройщику указывается два номера счета – свой и банка для возврата кредитных средств;
- представитель банка также будет участвовать в судебном процессе как заинтересованное лицо.
Допускается направление всех денег на счет дольщика, если такое допускается договоренностями, достигнутыми с банком. В таком случае заемщик будет продолжать выплачивать ипотеку.
Важно также учесть, что договор об ипотеке также регистрируется в Росреестре. Если он расторгается, необходимо уведомить об этом ведомство и снять все обременения с предмета залога.