12 советов, как проверить квартиру перед покупкой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Под залогом понимается имущество, которое обеспечивает кредит и гарантирует его выплату заемщиком. Обычно банк выступает залогодержателем, заемщик – залогодателем. Однако залогодержателем могут быть и другие лица — физические или юридические, в т.ч. налоговая. Если у заемщика возникают сложности с погашением долга перед банком, кредитная организация имеет право реализовать предмет залога и с помощью вырученных денег закрыть кредит.
Между банком и залогодателем заключается договор, в котором прописываются условия залога. Указываются индивидуальные характеристики имущества и стоимость. Оценивая квартиру, банк учитывает, что стоимость недвижимости должна быть достаточной для выплаты кредита и начисленных процентов. В течение срока договора заемщик свободно пользуется квартирой, но не может продавать ее и отчуждать любым доступным способом.
Залог оформляется на объект принадлежащий заемщику на праве собственности. Банк старается обезопасить себя, поэтому требует предоставить согласие супруга залогодателя. Так же страхуется риск утраты залога. Договор страхования оформляется на весь срок кредитного договора. Выгодоприобретателем по договору выступает кредитная организация.
Причины, по которым стоит проверить квартиру
Многие знают, что проверять залог недвижимости важно. Однако не каждый понимает, почему это необходимо. И мало кто придает много значений официальным данным во время приобретения недвижимости. Выбирая объект недвижимости, часто покупатели в первую очередь обращают внимание на количество комнат или общую площадь, инфраструктуру рядом с домом. Но есть детали сделки, которые способны притормозить процесс покупки.
Проверять недвижимость стоит в следующих случаях:
- оформление ипотеки. Во время приобретения по ипотечной сделке, важно тщательно провести проверку недвижимости на залог. Если жилье будет находиться под залогом у банковской организации, его можно приобрести – но для этого потребуется разрешение кредитора;
- оформление залоговой суммы. Нередко это касается объектов, которые находятся в собственности одной семьи. Тогда важно проверить обязательства, которые накладываются на недвижимость. Повторно оформить квартиру, пока она под залогом, будет невозможно.
Кадастровый номер по адресу
Уникальная информация об объектах недвижимости, которую содержит кадастровой паспорт и позволяет получить единый государственный реестр (поиск объекта можно провести в режиме онлайн круглосуточно):
- Кадастровый номер имущества – набор цифр, отражающий сведения об участке, кадастровом округе и районе, территориальном квартале территории российского региона.
- Кадастровый номер по месторасположению (используется физический адрес объекта). Единый государственный реестр позволит узнать сведения про земельный участок, если указать фактическое месторасположение интересующей недвижимости.
Кто имеет право наложить арест
Право налагать арест на объект недвижимости имеют лишь уполномоченные органы:
- судебные приставы;
- арбитражный суд;
- Федеральная налоговая служба;
- суд общей юрисдикции.
Банк не вправе самостоятельно изъять жилье у должника, но может ходатайствовать об этом перед судом или ФССП.
Не имеет значения, кто наложил арест на квартиру. Ее хозяин в любом случае должен исполнить обязательства, обозначенные в судебном акте, в течение 5 дней. В противном случае пристав выносит постановление о наложении обременения, а жилье может быть арестовано еще до завершения судебного процесса.
Арест квартиры производится:
- Приставом по решению суда, если выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство.
- По решению ФНС в случае значительной просрочки по уплате налогов.
- По постановлению следственных органов в рамках уголовного процесса или в случае, когда квартира становится предметом мошеннических действий.
Залог – это разновидность обременения квартиры, а таковое всегда найдет отражение в общегосударственных реестрах.
Самым простым способом проверки приобретаемой квартиры на предмет нахождения под залогом выступает тщательное исследование выписки из ЕГРП.
Попросить предоставить этот документ можно продавца. После того, как выписка оказалась у Вас – приступайте к проверке.
- Во-первых, паспортные данные продавца-собственника должны совпадать с со сведениями о владельце, приведенными в ЕГРП.
- Во-вторых, аналогичным образом исследуется совпадение Ф.И.О. собственника даты и его рождения.
Наличие расхождений – явный признак того, что квартира находится под залогом, арестом или иной формой обременения.
Важный момент: сведения, содержащиеся в ЕГРП являются истинными, поскольку они демонстрируют зарегистрированного собственника жилья.
Какие ограничения прописываются в выписке ЕГРН
Данный документ может указывать на разные виды обременений, к которым относится:
- арендный договор, который непременно должен заверяться нотариально и регистрироваться в Росреестре;
- наличие обязательства опеки над людьми, являющимися недееспособными или несовершеннолетними;
- договор пожизненной ренты;
- квартира может быть арестована в результате вынесения соответствующего решения суда или иных государственных учреждений, обладающих этими полномочиями;
- договор, на основании которого квартира переходит к какому-либо ответственному лицу в доверительное управление;
- квартира куплена в ипотеку, поэтому выступает в качестве залога;
- недвижимость использовалась для залога при получении крупного кредита.
Все вышеуказанные ограничения являются важными для каждого покупателя недвижимости, поэтому данная информация из выписки должна изучаться им с особой тщательностью.
Проверка квартиры на залог перед приобретением имущества важно, поскольку продавец недвижимости может в действительности являться ее владельцем, но иметь ограничения по использованию жилого помещения из -за того, что на него оформлен залог. Вложение денежных средств требует тщательной проверки предлагаемого к продаже имущества. Если квартира находится в залоге у кредитной организации, собственник не имеет права продавать имущество. Для покупки новой квартиры, под залог имеющейся, необходимо предоставить выписку ЕГРП, в которой будет указано отсутствие ограничений для подписания сделки. Банк не может заключить контракт под залог недвижимости, которая уже находится в залоге или же просто арендуется. Выписка из ЕГРН позволяет выявить подобные ограничения.
Проверяем в интернете заложена ли квартира в банке или где-то еще
Также, если есть какое-либо обременение, то информация на сайте предоставляется не в полном виде. На картинке выше не указано в залоге у какого именно банка находится квартира. Если нужна полная информация, то лучше заказать выписку из ЕГРН на квартиру. Подробности ниже в способе №2.
Был у нас один случай. Обратилась к нам девушка, которая купила квартиру. Через год из-за новостей об увеличении кадастровой стоимости недвижимости решила посмотреть на сайте Росреестра на сколько увеличилась кадастровая стоимость ее квартиры. И была в шоке, т.к. заметила в разделе «Права и ограничения», что квартира в залоге у банка из-за ипотеки. В итоге оказалось, что это обременение было у прошлого хозяина, который снял его после погашения ипотеки и продал квартиру девушке. Просто на сайте Росреестра было показан номер свидетельства о праве собственности прошлого хозяина и,следовательно, обременение показано было тоже прошлого хозяина.
Цель введения реестра
Ранее учет автотранспортных средств, заложенных или приобретенных в кредит, не велся. Банки при выдаче целевого кредита на приобретение автомобиля, как правило, оставляли у себя на хранение ПТС, собственнику на руки при этом выдавалось только свидетельство о регистрации ТС. Это порождало большое количество случаев незаконной продажи авто по повторно выданному в ГИБДД ПТС, при которой недобросовестный продавец не сообщал покупателю о том, что данная машина была приобретена в кредит и на момент совершения сделки находилась в залоге у банка.
Данная ситуация была разрешена путем введения Единого реестра, доступ к которому открыт для неограниченного круга лиц и обеспечивается Федеральной нотариальной палатой не только ежедневно, но и круглосуточно. Гражданин, желающий приобрести автотранспортное средство, имеет возможность бесплатно просмотреть реестр, чтобы проверить VIN-номер, узнать, не находится ли авто, заинтересовавшее его, в залоге у какого-либо лица или кредитной организации. Также он может получить у нотариуса выписку из реестра залога движимого имущества для подтверждения указанного факта на момент приобретения авто.
Зачем проверять недвижимость на залог
Планируя заключить сделку купли-продажи, покупатель должен в обязательном порядке проверить квартиру на залог. Если квартира в залоге, то это означает, что у третьих лиц есть права на нее. Покупатель не может стать полноправным собственником такого объекта, следовательно, у него отсутствует право распоряжаться недвижимостью. Право распоряжаться недвижимостью появляется после полного погашения долга перед банком. Не стоит доверять словам продавца, который уверяет, что после заключения сделки, будет исправно платить взносы по кредиту. Скорее всего, он исчезнет сразу после купли-продажи.
Необходимо отметить, что существует легальный способ приобрести квартиру в залоге. Для этого необходимо привлечь банк и получить от него разрешение на сделку. В этом случае долг перед кредитной организацией после заключения договора переходит к новому владельцу.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?
— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.
К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.