Исполком, ЖЭС, снова исполком… Как согласовать перепланировку самостоятельно?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исполком, ЖЭС, снова исполком… Как согласовать перепланировку самостоятельно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры на соответствие планировки техпаспорту никто не проверяет. Но зачастую контролирующие органы узнают это от работников ЖЭСа, которые посетили квартиру, или от недовольных соседей, которые могут пожаловаться.
Что делать, если все же решился на перепланировку?
− Для начала нужно разработать проект. Это можно сделать как самостоятельно на бумаге или в какой-нибудь программе, так и с помощью дизайнера, − рассказывает Ангелина Сакевич. — После этого собираем все необходимые документы. Обязательно понадобятся паспорт собственника жилья, технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации, лицевой счет с указанием зарегистрированных на жилой площади лиц, нотариально заверенное согласие на внесение изменений от всех зарегистрированных в квартире лиц и проект планируемых работ, оформленный в свободном виде.
Следующий этап — идем в администрацию по месту нахождения квартиры, там обращаемся в службу «Одно окно», пишем заявление на разрешение перепланировки с перечисленным списком документов.
Специалист в области жилой недвижимости Центра недвижимости «ЦентрСити» обращает внимание, что рассмотрение заявки — услуга платная: «Её стоимость составляет половину базовой величины, оплатить можно в любом банке или через систему ЕРИП».
Порядок узаконивания перепланировки
Порядок узаконивания перепланировки зависит от характера внесенных изменений:
- Если произведена замена балконного окна на дверь, перенесена розетка, заменены радиаторы отопления на аналогичные по мощности или вы убрали перегородку между спальнями, в органы исполнительной власти не нужно подавать проектную документацию. Достаточно предоставить план-схему. Такая работа не представляет сложности даже для людей без профильного образования, но получение разрешения на перепланировку и согласование потребует нескольких визитов в госорганы.
- Если увеличена площадь кухни или санузла, санузел перенесен или установлен новый, газовая плита заменена на электрическую для узаконивания необходимо предоставить проект. Его целесообразно заказать у профессиональных архитекторов, а не у студентов – это избавит вас от нескольких дополнительных визитов в контролирующие органы.
- При изменениях, затрагивающих несущие стены, утверждение самовольной перепланировки в Минске возможно только после проведения экспертизы проекта. И от качества его выполнения во многом зависит, признают ли такие изменения безопасными.
Специалисты нашей проектной мастерской имеют успешный опыт узаконивания различных изменений планировки квартир. И вам не придется ходить по инстанциям – закажите услугу, и, если мы беремся за работу – вы получаете разрешение на выполнение перепланировки.
Еще немного про стоимость и сроки…
В сфере перепланировок некоторые «ребята» пишут :»узаконим от 100/300 руб.», «срок от 1-2 недель» и подобное. Давайте разберемся!
Узаконивание перепланировки занимает 1,5 мес. (обмеры БРТИ, сбор пакета документов, разработка тех.заключения, подача в Исполком и т.д.), при этом нужно посетить 13-15 раз инстранции (а иногда и больше). Кто за 100/300 руб. будет это реально делать? Тайных «троп» и способов, как сходить 2 раза, а не 15, к сожалению, нет — все ходят одинаково.
Сроки — завязаны по большей части на обмеры БРТИ (3-7 дней) и согласование Исполкомом, заседания в котором проходят 1-2 раза в месяц, документы нужно подать по меньшей мере за неделю. Итого: обмеры БРТИ около 1 недели+ на прохождение Исполкома — 2-4 недели чистого времени, а документы до подачи еще нужно собрать, согласовать… О каких же 1-2-ух неделях тогда идет речь?
Мы честно и открыто называем в первом телефонном разговоре полный срок и полную стоимость — для этого в течение 5-7 минут нам нужно прояснить ваш случай.
Позвоните, и мы бесплатно подробно расскажем все нюансы и варианты по вашей перепланировке:+375 (29) 903-92-00.
Перепланировки, которые невозможно узаконить
Некоторые планировки, идут вразрез с нормами законодательства. И если их обнаружат, то вас обяжут устранить недостатки за собственный счет:
- Нельзя объединить комнату с кухней, в которой проведен газ. По нормам мингаза на кухне с газовой плитой обязательно должна быть дверь.
- Нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилой площади более чем на 25%, потому что ванная не может находиться над жилой комнатой соседей.
- Нельзя объединять балконы и лоджии с отапливаемой частью квартиры. То есть нельзя остеклить лоджию и снести перегородку. А кроме этого нельзя устанавливать радиаторы на лоджиях и балконах.
- Жилое помещение не может быть без окон, туда обязательно должен поступать свет. Это связано с санитарными нормами: инсоляцией и вентиляцией помещений.
- Нельзя изменять внешний вид фасада здания. Но это не касается остекления балконов.
Что относится к перепланировке?
Ангелина Сакевич отмечает, что «обязательного согласования требует замена или перенос инженерных систем снабжения газом или отоплением, изменение конструкций, которые признаны несущими, площади и количества жилых комнат за счет организации перегородок или сноса стен, а также увеличение проемов, которые располагаются в стенах и перегородках, имеющих статус несущих». В 22-м пункте Постановления Совета министров Республики Беларусь № 1805 также указано, что нужно согласовывать установку устройств гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.
Некоторые виды строительных работ относятся не к перепланировке, а к переустройству. Это, к примеру, изменение инженерных систем, электрического и санитарно-технического оборудования, а также конструктивных элементов.
Когда необходимо согласовывать ремонт
Перепланировка – понятие, закрепленное законодательно. Оно охватывает проведение ремонтных работ по изменению изначальных решений функциональности помещения. К ним относят:
- изменение жилой площади помещений в следствие снесения, установки или разборки перегородок или стен;
- изменение изначального количества комнат вышеизложенным способом;
- увеличение или установка дополнительных дверных проемов в стенах, не являющихся несущими;
- перенос газоснабжающих систем, мусоропровода, замена элементов центрального отопления. Сюда же относят переустановку газовой плиты на электрическую, перенос радиаторных батарей;
- установка изоляции (гидроизоляции, пароизоляции, тепловой и звуковой);.
- внесение изменений в строение несущих конструкций;
- установка кондиционеров, монтаж индивидуальной спутниковой антенны;
- смена функционального назначения комнат, например — кухни в гостиную.
Какие документы понадобятся для предоставления при согласовании перепланировки
Чтобы получить выписку о согласовании перепланировки или(и) переустройства потребуется предоставить в исполком пакет следующих документов:
- заявление на согласование;
- паспорт собственника;
- оригинал и заверенную копию технического паспорта на квартиру;
- свидетельство о госрегистрации, подтверждающее право владения квартирой;
- заверенное нотариусом согласие на перепланировку от всех совершеннолетних лиц, прописанных в помещении или их личное присутствие на процедуре;
- Перечень предстоящих изменений, составленный в свободной форме;
- акт осмотра квартиры представителем обслуживающей компании;
- согласие банка или другого залогодателя при условии, если жилье находится в залоге или взято в кредит;
- выписка о состоянии лицевого счета;
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 0,5 базовой величины.
Пошаговая инструкция о согласовании перепланировки
- Составляем план-схему – от руки в свободной форме;
- С ней обращаемся в обслуживающую компанию и исполком;
- Получаем разрешение на проведение перепланировки в течение месяца;
- Разрабатываем подробный проект изменений – самостоятельно или заказываем в проектной организации;
- Согласовываем проект в ЖЭУ и исполкоме;
- Проводим ремонт;
- Подаем заявление в БРТИ на обмеры для получения ведомости технических характеристик;
- Получаем акт приема жилья в эксплуатацию в исполкоме, ЖРЭУ;
- Согласовываем перепланировку в Администрации своего района;
- Получаем разрешение на госрегистрацию;
- Подаем заявление в БРТИ на выдачу нового техпаспорта и свидетельство о регистрации собственности;
- Регистрируем измененный техпаспорт и новое свидетельство о регистрации собственности.
В некоторых районах могут встречаться иные требования и нюансы прохождения процедуры. Самовольная перепланировка жилья в стране запрещена. Согласовать работы можно постфактум, но с проведением технической экспертизы жилья на предмет безопасности совершенных работ. Если исполком откажет в согласовании проведенного ремонта, собственнику будет выписан штраф в 690-1150 BYN.
Исполнительный комитет может отказать в согласовании самовольного изменения технического состояния квартиры, в случае:
- предоставления недостоверной документации;
- проведении запрещенного вида работ;
- наличии угрозы обрушения здания.
Если в утверждении самовольной перепланировки отказано, гражданин обязан вернуть квартире первоначальное состояние за свой счет.
Порядок проведения согласования перепланировки довольно сложен, хоть и закреплен законодательно. Многие граждане не рискуют самостоятельно обходить все инстанции и собирать документы, доверяя это дело профессионалам проектных организаций.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Что делать, если все же решился на перепланировку?
− Для начала нужно разработать проект. Это можно сделать как самостоятельно на бумаге или в какой-нибудь программе, так и с помощью дизайнера, − рассказывает Ангелина Сакевич. — После этого собираем все необходимые документы. Обязательно понадобятся паспорт собственника жилья, технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации, лицевой счет с указанием зарегистрированных на жилой площади лиц, нотариально заверенное согласие на внесение изменений от всех зарегистрированных в квартире лиц и проект планируемых работ, оформленный в свободном виде.
Следующий этап — идем в администрацию по месту нахождения квартиры, там обращаемся в службу «Одно окно», пишем заявление на разрешение перепланировки с перечисленным списком документов.
Специалист в области жилой недвижимости Центра недвижимости «ЦентрСити» обращает внимание, что рассмотрение заявки — услуга платная: «Её стоимость составляет половину базовой величины, оплатить можно в любом банке или через систему ЕРИП».
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Зачем необходимо узаконивать перепланировку?
Некоторые считают, что если незаконная перепланировка уже выполнена и никаких негативных последствий за нее сразу же не последовало, то не стоит и беспокоиться. Существует несколько причин для скорейшего получения документов для перепланировки квартиры, подтверждающих законность произведенных в квартире изменений:
- забота о безопасности – некоторые манипуляции с несущими стенами могут существенно снижать прочность конструкции, что в результате может привести к обвалам. Стоит убедиться, что выполненные вами работы не несут угрозы для вашей жизни и жизни ваших близких и соседей;
- чтобы избежать лишних расходов – если о произведенных вами изменениях узнают эксплуатирующие организации, а это случается очень часто, вам придется заплатить штраф за самовольную перепланировку, а затем вернуть квартиру в первоначальное состояние или узаконить то, что вы сделали;
- квартиру, в которой произведены любые перепланировки без получения разрешения от соответствующих органов, и нарушивших порядок перепланировки жилого помещения, сложно продать, большинство банков отказываются принимать их в залог при выдаче кредитов.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Возможные и недопустимые варианты перепланировки
Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.
В число поверхностной входит:
- Перенос сантехники и кухонной плиты;
- Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
- Переделка дверных проёмов.
Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.
В перечень «сложных» работ входит:
- Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
- Перенос кухни;
- Работы по разбору кладовок;
- Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
- Перемещение коммуникаций;
- Перенос оконных проёмов.
Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.
Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.
Строго запрещено проводить такие действия:
- Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
- Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
- Строго запрещено сносить несущие стены;
- Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
- Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
- Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
- Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.
Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.