Договор ссуды и его налоговые последствия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ссуды и его налоговые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.

Взаимозависимость лиц и безвозмездная передача.

Любые сделки, сторонами которых являются взаимозависимые лица, привлекают пристальное внимание ИФНС. Взаимозависимость, по мнению налоговиков, априори означает сговор сторон с целью получения необоснованной налоговой выгоды. Правда, нередко подозрения оказываются беспочвенными – либо инспекторы, довольствуясь установлением факта взаимозависимости сторон сделки, не утруждаются сбором убедительных доказательств, однозначно указывающих на умысел в получении необоснованной налоговой выгоды.

Так было, например, в деле № А73-6021/2016, рассмотренном АС ДВО в Постановлении от 29.03.2018 № Ф03-644/2018.

Суть спора такова. ИП-«упрощенец» сдал в аренду здание ООО, в котором он являлся руководителем. ООО произвело в этом здании ремонтные работы и учло произведенные затраты в налоговой базе при исчислении налога на прибыль.

Безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами подразумевает некоторые налоговые риски. В большей степени они относятся к арендатору, который извлекает прибыль. С позиции законодательства, данный вид отношений называется нереализуемыми доходами. Чтобы не столкнуться с претензиями налогового инспектора, ему необходимо включить объект в доходную часть.

В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ, доходы в виде безвозмездно возникающих имущественных прав должны относиться к внереализационным. Они определяются на основе рыночных цен на текущий момент. Их необходимо учитывать при оплате налога на прибыль, если речь идет о ИП или юридическом лице.

Физическое лицо без образования ИП не обязано оплачивать НДФЛ, так как договор не предполагает извлечение прибыли. Но не стоит забывать о налоге на имущество, который приходится оплачивать ежегодно. Это обязательные расходы собственника, которые не могут накладываться на иных лиц, даже если они пользуются помещением. Налог на имущество оплачивается, даже если оно не приносит коммерческую выгоду.

Таким образом, безвозмездная аренда позволяет получить помещение во временное пользование бесплатно. При этом придется оплачивать такие текущие расходы, как коммунальные платежи. Важно правильно заключить договор и следовать ему неукоснительно.

Условия договора безвозмездного пользования

На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.

Существенным условием договора безвозмездного пользования является только предмет договора. Описывать передаваемое имущество надо так же подробно, как в договоре аренды. Если это имущество имеет индивидуальные признаки, например, безвозмездно передается в пользование транспортное средство, то указывают его государственный регистрационный и идентификационный номер, марку и модель, номер двигателя.

Рекомендуется указать в предмете договора и денежную стоимость передаваемого имущества. Во-первых, это потребуется бухгалтеру ссудополучателя для того, чтобы учесть это имущество на забалансовом счете, во-вторых, в случае повреждения или утраты вещи сторонам не придется спорить о сумме возмещения.

Ссудодатель должен гарантировать в договоре, что передаваемое имущество принадлежит ему на правах собственности, оно не находится под залогом или арестом, на него не имеют права третьи лица.

Заключить договор безвозмездного пользования можно на оговоренный срок или без его указания. Если договор срочный, то ссудополучатель может в любое время отказаться от него, сообщив об этом ссудополучателю за месяц до этого (или за другой срок, указанный в договоре). Ссудодатель же не имеет права отказаться от срочного договора, если в нем такое условие не оговорено. В то же время отказаться от договора, который заключен бессрочно, может любая из сторон, о чем она должна уведомить другую сторону за месяц или в другой, указанный в договоре, срок.

Договор безвозмездного пользования может быть также расторгнут досрочно по следующим основаниям:

• ссудополучатель использует вещь в нарушение договорных условий или не по назначению;
• ссудополучатель не создает условий для поддержания вещи в исправном состоянии;
• в результате пользования состояние вещи существенно ухудшается;
• ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь другому лицу;
• обнаружены недостатки вещи, не позволяющие ее использование, о которых ссудополучатель не знал на момент заключения договора;
• если сложились обстоятельства, за которые ссудополучатель не отвечает, в результате которых вещь окажется в непригодном состоянии.

Если же срок договора истек, а ссудополучатель продолжает пользоваться вещью, против чего ссудодатель не возражает, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Дополнительно сторонам стоит предусмотреть в договоре безвозмездного пользования и другие важные условия. Например, согласовать вопрос возмещения расходов ссудополучателя на неотделимые улучшения имущества, полученного в пользование.

Может ли аренда быть безвозмездной?

На основании ст. 606 ГК договор аренды предполагает, что собственник имущества передает его другому участнику сделки для временного использования. Владелец помещения является арендодателем, а получателем жилья выступает арендатор. К особенностям такой сделки относится:

• допускается отсутствие платежей, поэтому арендодатель не получает никакой прибыли от такого сотрудничества;
• разрешается прописывать возможность выкупа имущества;
• стороны соглашения могут самостоятельно решать, каков будет размер оплаты, а также каков будет порядок расчетов;
• если отсутствует оплата, то такой договор классифицируется как контракт безвозмездного пользования определенным имуществом;
• на основании пунктов соглашения требуется, чтобы арендатор вернул имущество в прежнем состоянии, но с учетом нормального износа.

Если при отсутствии платежей составляется договор аренды, а не безвозмездного пользования, то это не является каким-либо нарушением законодательства. Хотя многие юристы уверяют, что такое оформление отношений является неграмотным.

Правила расторжения контракта

Непосредственно в тексте соглашения перечисляются основные условия, при которых происходит досрочное расторжение договоренности. Наиболее часто процесс выполняется при следующих условиях:

• нарушаются одним участником основные пункты договора;
• арендатор совершает незаконные действия, приводящие к ухудшению состояния недвижимости;
• требуется арендодателю имущество для других целей, поэтому он уведомляет другого участника сделки о прекращении договорных отношений;
• истекает срок, на который был составлен контракт;
• принимается обоюдное решение обоими участниками;
• арендатор перестает нуждаться в помещении.

Если причина заключается в нарушении пунктов соглашения, то нарушитель может привлекаться к ответственности. Например, если арендатор неправильными действиями нанес имуществу существенный вред, то владелец недвижимости может требовать от него возмещения убытков. Если мирным способом отказывается гражданин исполнять требования владельца, то спор решается в суде.

Отличие безвозмездного пользования от аренды

Безвозмездность сделки подразумевает, что стороны не имеют каких-либо финансовых обязательств по отношению друг к другу. Оба участника по договору имеют определенные обязанности. Собственник передает объект в пользование другому лицу, а получатель обязуется вернуть его на условиях, оговоренных текстом соглашения.

Отсутствие финансовых обязательств – не единственное отличие. По договору безвозмездного пользования объект передается исключительно во временное пользование. В свою очередь, по договору аренды арендатор получает вещь не только в пользование, но и во владение.

Это существенное преимущество. Владение подразумевает, что наниматель вправе сам организовывать вопрос доступа к объекту, а также совершать необходимые действия физического характера. Аренда – более удобный и эффективный вариант использования помещения для получателя и наиболее выгодный для собственника.

Оформление договора безвозмездной аренды

Четкой формы и структуры договора законодательно не предусмотрено. Тем не менее, в юридической практике сложились устоявшиеся правила написания документа.

Необходимо указать следующую информацию:

• точное название договора;
• дата и место заключения сделки;
• ФИО или регистрационные данные сторон;
• должности уполномоченных лиц, если стороны являются юридическими лицами;
• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• срок действия договора;
• ответственность за нарушения условий соглашения;
• способы обеспечения соглашения, если есть (залог, имущественное удержание и т.д.);
• основания и порядок расторжения и внесения изменений в договор;
• порядок решения спорных ситуаций;
• возможность уступки права требования третьим лицам;
• реквизиты участников сделки;
• подписи сторон.

Собственник помещения вправе предоставить его любому лицу, которому посчитает нужным и с которого он не планирует брать оплату за пользование. Допускается, что получателем выступит родственник или друг собственника.

Досрочное расторжение договора

Владелец помещения может расторгнуть договор бесплатного пользования при наступлении следующих обстоятельств:

1. изменение арендатором цели использования помещения.
2. Пренебрежение арендатором своими обязательствами по эксплуатации жилья.
3. Заметное ухудшения состояния объекта за время аренды.
4. Задолженность по коммунальным и иным обязательным взносам сроком более полугода.
5. Передача арендатором помещения другим лицам, не предусмотренная согласно условиям договора.

Досрочное расторжение ссудополучателем возможно в следующих случаях:

• выявление существенных недостатков, скрытых от арендатора на момент подписания договора;
• сдача в безвозмездную аренду заведомо непригодного для эксплуатации помещения;
• притязания на владение помещением иных лиц, о чьих правах ссудополучатель не был оповещён в установленный срок;
• препятствование владельца использованию арендатором помещения после подписания договора.

Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора

В ряде случаев одного только соглашения о бесплатном пользовании недостаточно. Ещё потребуются приложения к договору аренды, безвозмездного пользования нежилым помещением.

В их число будут входить такие данные.

В первую очередь понадобится графическая схема (экспликация), ведь арендатор должен знать, какой частью недвижимости он имеет полное право пользоваться.

Далее в состав приложений могут входить копии технического и кадастрового паспорта, а также других правоустанавливающих документов.

Если предоставляется согласие от супруга наймодателя, то прикладывается и оно. От лица какой-либо из сторон договор может подписать представитель. В этом случае в число приложений должна входить копия соответствующей доверенности.

С приложениями мы разобрались. Теперь перейдём к составу документов, которые оформляются вместе с договором.

Независимо от того, кто выступает арендодателем (ссудодателем), передача и обратный возврат имущества оформляются актом приёма-передачи. В нём описывается состояние недвижимости на соответствующий момент времени, а также фиксируются данные коммунальных счётчиков.

В случае, если имущество передаётся между юридическими лицами, то наймодатель передаёт нанимателю счет-фактуру. Она необходима для ведения налогового учёта по НДС.

Что такое сделка по передаче жилого помещения в безвозмездное пользование

Договор безвозмездного пользования жилым помещением (далее — ДБП) ещё называют договором ссуды. ДБП — это соглашение между собственником жилья и любым другим человеком о том, что первый разрешает второму бесплатно жить в своём помещении какой-то срок. По ДБП собственник передаёт жильё, а новый пользователь принимает его и обязуется возвратить в хорошем состоянии.

Мало кто будет сдавать незнакомым людям жильё забесплатно. ДБП собственник заключает с теми, кому больше доверяет: с родственниками или друзьями. Может показаться, что заключать договоры с близкими как-то не по-людски, но у ДБП есть несколько юридических плюсов:

• поможет по закону оформить проживание родни — зарегистрировать по месту пребывания (на жилплощади собственника), т. е. сделать временную регистрацию;
• позволяет чётко прописать всё нюансы пользования жильём;
• можно в договоре решить вопрос с платой за коммунальные расходы — закон не запрещает перевести их на пользователя (хоть само проживание в квартире безвозмездное, но счётчики от этого крутиться не перестают);
• позволяет зафиксировать состояние имущества, его дефекты; это гарантирует, что имущество вернётся таким же, каким и было, + помогает избежать размолвок с роднёй по поводу состояния имущества (ссоры о том, кто поцарапал шкафчик на кухне — новые жильцы сейчас или ещё собственник давным-давно);
• если всё-таки возникнет конфликт, то наличие договора в суде даёт собственнику гарантии на компенсации.

Кто имеет право заключать такие договоры?

В соответствии с регламентом Гражданского Кодекса РФ, передавать в безвозмездное пользование нежилые помещения могут только их собственники либо представители владельцев, наделенные такими полномочиями (действуют на основании нотариально заверенной доверенности). В Федеральном законодательстве существует одно ограничение. Не могут выступать в качестве ссудополучателей физические лица, которые имеют хоть какое-либо отношение к организации, передающей объект недвижимости во временное пользование на безвозмездной основе.

Составляя договор безвозмездной аренды нежилого помещения, стороны должны в точности описать техническое состояние объекта. После подписания такого документа арендатор будет нести ответственность за поддержание помещения в должном состоянии. Если в процессе эксплуатации будут выявлены различные проблемы, он должен будет устранить их за свой счет. К договору должны прилагаться все копии документов на передаваемое во временное пользование помещение. Если после подписания договора собственник объекта недвижимости не спешит выполнять свои обязательства перед арендатором, то наниматель может в судебном порядке потребовать расторжения сделки и возмещения всех понесенных убытков.

Подписанный сторонами договор может быть расторгнут и в том случае, когда в нем не была указана дата. В этом случае арендатор или арендодатель, который желает прекратить сотрудничество, должен уведомить вторую сторону о своем намерении за месяц. В Федеральном законодательстве предусмотрен порядок передачи в безвозмездное использование нежилых помещений, на которых имеется обременение. При заключении такой сделки сторонам необходимо в договоре описать этот нюанс.

Что должно быть отражено в договоре?

При составлении договора безвозмездного пользования нежилым помещением стороны должны в обязательном порядке отразить следующие моменты:

• номер договора;
• дату;
• адрес, по которому заключается соглашение;
• ФИО обоих сторон;
• идентифицирующие признаки нежилого помещения;
• адрес объекта недвижимости;
• стоимость нежилого помещения (используется независимая оценка либо берутся данные из кадастровой документации);
• указывается, что объект не находится в залоге или к нему не применено обременение (если ситуация обратная, то описывается этот момент);
• цели, для которых недвижимость передается во временное пользование;
• оговаривается ответственность сторон;
• указывается возможный форс-мажор и т.д.

Что такое безвозмездное пользование помещением

Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.

Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.

Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.

Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже.

Безвоздмездное пользование и налоги

А. Б.Сухов, эксперт
журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения» № 4/2009

Считается, что во взаимоотношениях хозяйствующих субъектов, особенно коммерческих организаций, главное – получение прибыли. Получил товары (работы, услуги, имущественные права) – будь добр, уплати. Тем не менее нередко имущество передается от одного лица другому без какой-либо уплаты, то есть безвозмездно. На причинах, по которым это делается, мы не будем останавливаться в статье. Договор безвозмездного пользования – родной брат договора аренды, но, разумеется, имеет важные отличия.

Особенности договора безвозмездного пользования

Гражданское законодательство регулирует безвозмездное пользование имуществом в гл. 36 ГК РФ. Заметим, что всем известно слово ссуда. Оно часто употребляется в литературе и быту, подменяя собой слово займ. Однако Гражданский кодекс смотрит на этот предмет иначе. Он считает, что договор ссуды – это договор не займа, а безвозмездного пользования (в дальнейшем, для краткости, так и будем его называть – договор ссуды). Соответственно, ссудодатель – это тот, кто обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), которая, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Похожесть договора ссуды на договор аренды обусловила применение к ним в значительной степени одинаковых норм (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Например, объектом договора ссуды может являться то же имущество, что и объект договора аренды (перечислено в ст. 607 ГК РФ). В договоре ссуды должен быть обозначен срок, на который он заключен, иначе этот срок будет считаться неопределенным. В последнем случае от договора ссуды может отказаться одна из сторон за один месяц до того, даже если речь идет о недвижимом имуществе (ст. 699 ГК РФ). В этом отличие от договора аренды. Если срок, обозначенный в договоре, истек, но безвозмездное пользование фактически продолжается, срок также считается неопределенным (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Так же как арендатор, ссудополучатель должен пользоваться имуществом в соответствии с договором, а если тот об этом умалчивает в соответствии с назначением имущества (п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ). В том числе такое имущество можно с разрешения ссудодателя сдать в безвозмездное пользование (п. 1 ст. 690 ГК РФ), но не в аренду, так как, по нашему мнению, Гражданский кодекс не предоставляет такой возможности.

Временное предоставление имущества для изготовления продукции с целью ее последующей передачи его собственнику не является предоставлением имущества в безвозмездное пользование (см. Постановление ФАС СЗО от 15.04.2008 №А56-9310/2007).

Безвозмездное пользование: кто платит налог на прибыль?

Имущество, полученное во временное пользование в рамках возмездного договора (договора подряда), не считается безвозмездно полученным для целей налогообложения прибыли (Письмо Минфина России от 14.01.2008 №03-03-06/1/4).

Для целей налогообложения прибыли имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).

У налогоплательщика-ссудодателя предоставление имущества в безвозмездное пользование не приводит к образованию дохода, включаемого в налоговую базу (см., например, Постановление ФАС СЗО от 09.09.2008 №А56-1629/2008). Он также не учитывает расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачей, на основании п. 16 ст. 270 НК РФ (см. также Определение ВАС РФ от 11.05.2007 №5384/07).

Доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя.

А вот доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя на основании п. 8 ст. 250 НК РФ.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком – получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки (Постановление ФАС ВВО от 02.07.2008
№А82-11801/2007-14).

Таким образом, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом (Письмо Минфина России от 19.12.2008 №03-03-06/1/702), определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, без учета НДС. По мнению Минфина (Письмо от 24.07.2008 №03-03-06/2/91), установленный п. 8 ст. 250 НК РФ принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью. Такой подход финансистов основан на позиции Президиума ВАС, изложенной в п. 2 Информационного письма от 22.12.2005 №98.

На практике налоговикам применить норму, предусмотренную ст. 40 НК РФ, не так-то легко, ведь имущество должно быть действительно идентичным (см. постановления ФАС ЦО от 27.10.2008 №А64-2051/07-19, ФАС СКО от 23.10.2008 №Ф08-6393/2008, ФАС СЗО от 10.10.2008 №А44-157/2008, от 07.03.2006 №А56-42032/04, ФАС МО от 01.09.2008 №КА-А40/8012-08, ФАС ВВО от 29.07.2008 №А29-9662/2007).

Правда, не всегда судьи в таких ситуациях усложняют себе жизнь сравнительным анализом характеристик имущества, находящегося в безвозмездном пользовании и предлагаемого в качестве идентичного. Налоговики для исчисления внереализационного дохода, полученного налогоплательщиком в связи с безвозмездным пользованием имуществом, использовали информацию КУМИ о стоимости арендных помещений, и ФАС СЗО счел это правомерным, поскольку, по его мнению, организация в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представила информации, опровергающей доказательства налогового органа относительно размера платы за аренду нежилых помещений (Постановление от 19.11.2008 №Ф04-7200/2008(16344-А27-40)).

Можно было бы предположить, что нелогично платить налог на прибыль в том случае, если имущество предоставляет или получает в безвозмездное пользование учредитель. Действительно, согласно пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ в налоговую базу не включаются доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:

– от организации (физического лица), если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) передающей организации (физического лица);

– от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) получающей организации.

Но речь в данном подпункте идет только об имуществе, к которому, напомним, в целях налогообложения имущественное право не относится (см. Письмо Минфина России от 24.12.2007 №03-11-04/3/513, Постановление ФАС СКО от 17.03.2008 №Ф08-1152/08-409А).

Оставим за рамками статьи вопрос, чем руководствовались законодатели, исключая из налоговой базы передачу учредителем имущества насовсем, но облагая налогом временную передачу. Иначе говоря, не распространяя на имущественные права нормы, касающиеся имущества. Полагаем, что в данном случае стоит говорить об очередной невнимательности, которая, может быть, когда-то и будет исправлена.

Причем так же обстоит дело со льготами, предусмотренными пп. 8, 22 и 26 п. 1 ст. 251 НК РФ для государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий (см. Письмо УФНС по г. Москве от 20.08.2007 №20-05/078880.1), а также для образовательных учреждений (Письмо Минфина России от 30.03.2007 №03-03-06/4/33).

В законе нет понятия безвозмездной аренды нежилого помещения. Предоставление вещи, и недвижимости в том числе, коей является и нежилое строение, осуществляется по соглашению о безвозмездном пользовании (ссуда).

Суть данного договора сводится к тому, что одна сторона, которую гражданское законодательство называет ссудодатель, передает другой – ссудополучателю, нежилое пространство в пользование. Оно для ссудополучателя является временным и бесплатным. По истечении срока договорённости получатель ссуды обязан вернуть вещь в том же состоянии, в котором она было получена изначально (конечно, с учетом нормального износа).

Похожие записи:

• Расчет пособия по беременности и родам: нестандартные ситуации
• С 1 марта изменятся суммы и порядок выдачи пособий: Что нужно учесть получателям
• Доплата с 1января 2022гза орден ленина