Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так вот, про девушку с ребенком. Она произвела на нас хорошее впечатление, тут я не совру. Рассказала о том, что ее мать живет в этом же подъезде несколькими этажами ниже, и она тоже снимает студию. Это придавало мне хоть какой-то уверенности. Ведь это был мой первый арендатор, и такой ответственный момент.
Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом
Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.
Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.
«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.
И вот, ремонт закончен, и наступает тот самый момент с выкладыванием предложения жилья на Авито.
Красиво все отсняли на фотоаппарат, навели чистоту и начали ждать звонков. Студию мы сдали уже через неделю после размещения объявления девушке с ребенком. Цену аренды мы поставили минимальную — 12 тысяч рублей в месяц плюс плата по счетчикам за свет и воду. В месяц это выходило где-то на 14 тысяч рублей в общей сложности.
Остальные коммунальные платежи мы собирались платить самостоятельно. Еще мы взяли с квартирантки залог за новую мебель. Залог был равен стоимости одной месячной аренды.
Сдача квартиры студенту
И у нас действительно получилось найти такого арендатора. Им был приятный молодой человек, который учился в университете неподалеку от нашей студии. В принципе, пообщавшись с ним лично, мы решили передать студию в аренду именно ему. Тем более, что поиски адекватного человека могли растянуться на несколько месяцев.
Параллельно мы еще проводили просмотр. Но, в основном, на них приходили какие-то абсолютно космические люди. У меня не было в них ни капли уверенности. А вот наш парень оказался толковым, и в случае любых неполадок с квартирой сразу нам звонил. Он предлагал нам приобрести новый холодильник в счет арендной платы, но мы отказались от этого предложения.
Шок наступил ближе к новогодним праздникам, когда у меня раздался звонок с неизвестного мне ранее номера. Это звонила мать этого студента. Она живет в другом городе, и ее сын долго не выходит на связь. Сказала, что пошли уже вторые сутки как он трубку брать перестал.
Его мать хотела узнать, можно ли как-то пойти и его проведать. Я сразу собралась и поехала туда. Даже не позвонила ему самостоятельно, а надо бы было — этот вопрос я решила бы за минуту, а не потратила несколько часов своего времени в выходной день.
Как оказалось, ее сын отчислился из университета и очень испугался реакции родителей. Видимо, парень решил спрятаться от проблемы. Я его прекрасно понимаю, потому что когда я уходила из ВУЗа, то тоже хотелось провалиться под землю и никак не контактировать с родственниками, чтобы не получить лишнее осуждение.
Съехал он от нас на следующий месяц, потому что жить в этой студии ему уже было ни к чему. Пожалуй, это был единственный адекватный арендатор из всех, кто у нас жил.
Сдача в аренду квартиры родственникам
Еще одна проблема, с которой я столкнулась — это сдача жилья родственникам. Есть у меня брат, который младше меня на 10 лет. Он предложил сдавать студию ему. И я почему-то подумала, что это неплохой вариант.
В доходах брата я конечно сомневалась, но уж в том, что он порядочный человек я была уверена абсолютно на все 100%. Он тоже прожил у меня два с лишним года.
Платил он правда один раз в три месяца — и то это оказалось для меня удивлением. Он у меня настоящий интроверт, и практически все время сидел дома. Работал же он в том месте, где его доходы не превышали 15-ти тысяч рублей.
В общем, меня убедили в том, что мы мол семья, и что обязательно надо всем своим родственникам помогать. Вот сейчас типа я помогу, а потом и мне помогут при необходимости.
Долги по коммунальным платежам я не могу закрыть до сих пор. Ну и зачем мне сдался такой бизнес? Хотя это уже не арендный бизнес, а благотворительность какая-то.
Как потратить материнский капитал на ипотеку?
У нас с мужем родился второй ребенок. Еще до его рождения взяли двушку в ипотеку, но сейчас из-за моего декрета платить стало тяжело: тратим больше, а получаю я совсем немного.
Слышала, что можно получить материнский капитал и погасить им ипотеку, но не знаю, как можно это сделать, какие документы собирать, куда их нести. Расскажите, пожалуйста.
И еще: моя подруга хочет взять квартиру в ипотеку, но на первоначальный взнос у нее денег нет. Она может попросить, чтобы ее материнский капитал перечислили банку на первоначальный взнос?
Этот материал обновлен 24.01.2021.
Ирина, поздравляем вашу семью с рождением ребенка! Материнским капиталом действительно можно погасить ипотеку или использовать его, чтобы внести первоначальный взнос. Вот как это работает.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Пять правил для сделок с маткапиталом
В начале 2021 года программа материнского капитала обновилась. Да, «вознаграждение» за первого ребенка стали выплачивать еще в прошлом году, но теперь увеличилась и сумма выплаты.
Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.
Условия игры
С 1 января 2021 года материнский капитал был проиндексирован на 3,7%. Теперь государство выделяет 639,4 тыс. рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, в которых первый ребенок родился до 2020 года, а второй — после этого срока.
Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 483,9 тыс. рублей. Еще 483,9 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка, деньги можно использовать на погашение ипотечного кредита.
Третий ребенок должен быть рожден в период с 2019 по 2022 год, оформить ипотечный кредит разрешается до 1 июля 2023-го.
В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.
Подводные камни при использовании сертификата
Нужно быть готовым к некоторым сложностям при погашении:
- если был оформлен стандартный 13-процентный налоговый возврат за приобретение недвижимости, а после использован маткапитал, то придется вернуть часть средств. Дело в том, что возврат распространяется только на личные сбережения, потраченные на покупку жилья;
- могут возникнуть проблемы при продаже недвижимости из-за распределенных долей на детей. Чтобы продать квартиру или дом, нужно будет убедить чиновников, что дети получат равносильные доли в другой недвижимости;
- из-за детских долей в недвижимости и других сложностей в оформлении, может возникнуть и другая проблема. Большинство банков не берутся рефинансировать такую ипотеку.
Какой порядок оформления сделок с недвижимостью после погашения ипотеки с участием маткапитала
Если вы решили развестись с супругом после снятия обременения с ипотечной квартиры, но она приобреталась, в том числе с участием сертификата, действует несколько иной порядок оформления сделки.
Нотариальное обязательство о выделении долей детям после снятия обременения исполняется следующим образом:
- Обратитесь к нотариусу за выделением долей супругов с обязательной регистрацией изменений в Росреестре.
- Повторно посетите нотариальную контору и выделите доли детям, путем составления соглашения.
- Закрепите часть доли каждого из родителей за детьми нотариально — если ипотечная квартира при покупке оформлена только на супругов. После определения в соглашении размера доли детей произведите государственную регистрацию перехода прав собственности.
Выделять доли не придется, если при приобретении объекта недвижимости они были оформлены на всех членов семьи. Как правило, такое встречается при оплате первоначального взноса за недвижимость средствами материнского капитала.
В этом случае достаточно представить в Росреестр документы, подтверждающие полное погашение ипотечного кредита (закладную и справку из банка о закрытии кредита).
Если вами принято решение о продаже такой квартиры (после снятия обременения/оформления долей всех членов семьи), сделка может быть зарегистрирована в Росреестре только с письменного согласия органа опеки и попечительства.
- Раздел ипотечной квартиры, купленной с использованием маткапитала должен учитывать интересы детей — по итогу им должны быть выделены обязательные доли в недвижимости.
- Материнский капитал является целевой выплатой, направленной на улучшение качества жизни семей, имеющих детей и не подлежит разделу между супругами при разводе.
- Для минимизации рисков, связанных с признанием сделки купли-продажи такого жилья недействительной, следует полностью погасить ипотеку, выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения и только потом приступать к продаже квартиры.
- Если имеются разногласия между супругами — раздел недвижимости в суде производится в равных долях между всеми членами семьи в пределах размера маткапитала. Другая часть признается совместной собственностью супругов и делится между ними поровну.
А вам или вашим знакомым приходилось делить ипотечную недвижимость с материнским капиталом? Удалось решить вопрос мирно или пришлось обращаться в суд?
Вопрос 2. Какую долю в квартире, приобретенной за счет материнского капитала, нужно выделить детям? Можно ли оформить на детей маленькие доли (например, по одной десятой квартиры каждому), а остальную площадь распределить между родителями?
На вопрос ответил адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин:
– В законодательстве недостаточно четко прописан этот аспект, поэтому возникает много споров. С одной стороны, дети являются наследниками и необходимо, чтоб их доля и доля родителей были равными. То есть если детей двое, то каждый из них должен получить минимум четверть квартиры. Но какой будет доля ребенка, зависит исключительно от собственности, разделенной прежде.
Официально при покупке квартиры можно выделить детям сверхмалые доли только, если остальная площадь разделена между другими членами семьи. В других случаях выделение сверхмалых долей (например, одной пятнадцатой) является нарушением законодательства. Если дело попадет в суд, он признает такую сделку недействительной. Такие сделки могут оспорить органы опеки, и суд постановляет выделить детям большие доли – как правило, четверть квартиры. Однако такие заявления редко поступают в суд.
Вопрос 6. Я хочу направить маткапитал на покупку квартиры у своих родителей, но ПФР отказывает в такой сделке на том основании, что покупатель и продавец – близкие родственники. Считается ли такой отказ законным? Можно ли с помощью материнского капитала купить недвижимость у близкого родственника – дедушки, бабушки, сестры, брата, родителей? Как быть, если я все же хочу потратить материнский капитал на покупку квартиры у близкого родственника, но государство препятствует этому?
На вопрос ответила ведущий юрист Европейской юридической службы Анна Кудрявцева:
– Приобрести с помощью материнского капитала недвижимость у близких родственников хотят многие, но ПФР часто отказывает в таких сделках. Действительно, формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками установлены в Гражданском кодексе. Однако, согласно письму Минэкономразвития от 22.09.2010 № д23-3764, ограничений в направлении маткапитала на покупку жилья у бабушек, родителей или других родственников нет.
Следовательно, ПФР не может на законных основаниях отказать в покупке квартиры у близких родственников, поскольку действующее законодательство никак не ограничивает такие сделки. Если все же Вам отказали, потребуйте официальный документ с четко прописанными причинами отказа. Его можно будет использовать при обжаловании решения Пенсионного фонда в суде, чтобы восстановить свои права.
Можно ли сдавать дом купленный на материнский капитал
Все члены семьи, купившей или построившей дом с использованием средств по материнскому сертификату, имеют равные права на пропорциональную долю в этой недвижимости. Однако, дети имеют права особые. Особыми правами обладают все дети, в том числе рожденные и после приобретения жилья. Такие условия создают ряд препятствий при продаже. Ниже я расскажу, можно ли продать дом купленный на материнский капитал и что для этого нужно.
Эта схема в последнее время стала настолько распространена, что органы МВД следят не только за дальнейшей судьбой жилья (чтобы не нарушались права детей), но также и за историей приобретенного жилья. Если факт мошенничества будет доказан, договор купли-продажи признается недействительным, а виновным грозит уголовная ответственность за обналичивание материнского капитала.
Какие документы нужны?
Перед обращением в органы опеки следует подготовить необходимый пакет документов. Обязательно нужно иметь при себе:
- удостоверение личности на каждого из членов семьи (паспорт, свидетельство о рождении), желательно – сразу копии, которые сотрудники опеки заберут для составления протокола;
- документ, подтверждающий право долевой собственности членов семьи на объект недвижимости;
- если несовершеннолетний достиг возраста 14 лет – заявление о продаже собственности;
- техпаспорт на объект недвижимости;
- справка из ЖКХ об отсутствии неуплаты за прошедший период по коммунальным платежам;
- заявление взрослых собственников (родителей) о продаже недвижимости.
В прошении должно быть указано, по какой причине семья собирается отказаться от имеющегося жилья, какую замену получат дети после продажи. Можно указать следующие причины:
- желание улучшить материальное положение;
- смена района или города в связи с переездом;
- продажа квартиры в связи с нехваткой средств на лечение, образование ребенка;
- продажа общей квартиры с целью перевести деньги за долю ребенка на отдельный счет, который затем будет использоваться для открытия собственной ипотеки совершеннолетнего (спорно).
Пакет перечисленных документов подается одновременно с заявлением. После рассмотрения заявки заявители получают уведомление о том, что органы опеки согласны с продажей (или отказывают в сделке).