Стоит ли брать ипотеку в 2023 году: изучаем плюсы и минусы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли брать ипотеку в 2023 году: изучаем плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Не каждый заемщик знает, можно ли уменьшить процент по ипотеке. Банки не заинтересованы в потери части своей прибыли, поэтому не афишируют, на каких основаниях могут быть пересмотрены условия договора. К ним относятся, например, различные льготы. Однако у них есть свой вариант, как снизить процент по действующей ипотеке – провести реструктуризацию кредита. Это может быть действительно выгодной сделкой, особенно если проводить ее на первых этапах выплаты ипотеки, когда выплачена меньшая часть от суммы начисленных процентов. В данном случае снижение ставки по ипотеке 2023 обусловлено заключением договора с другим банком, условия кредитования которого более выгодные. Новый банк досрочно погашает задолженность клиента в старом кредитном учреждении, после чего необходимо пройти всю процедуру по оформлению ипотеки заново.

Чего ждут от ипотеки в 2023 году риелторы

Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:

— На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:

— В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:

— Полностью отказываться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет. Но такой инструмент продаж в следующем году будет ограничен. Застройщикам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов и под эти механизмы согласовать с банками проектное финансирование.

Не исключаю, что увеличение ипотечной ставки по льготной ипотеке на 1 п.п. подтолкнет некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья.

Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»:

— Считаю, что в первом квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная ипотека и семейная ипотека, учитывая, что рыночные ставки уже достигли в среднем 11%. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится.

Какие банки стоит рассматривать при выборе ипотечного кредита?

Обратите внимание на ипотечные продукты, которые предлагает банк, где открыт ваш зарплатный счет. В этом случае банк знает наверняка, каков ваш ежемесячный доход, доверие к вам как к заемщику растет, а значит, процентная ставка по ипотеке может оказаться ниже сразу на несколько процентных пунктов.

Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.

Есть льготные программы для военных, для семей с детьми, а также желающих купить жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке. До 1 июля 2022 года продлили льготную ипотеку: кредит можно оформить по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет 3 млн рублей.

Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.

Как снизить ставку при подаче заявления на ипотеку?

Если вы только планируете оформлять жилищный кредит, то сразу обратите внимание на то, как сделать его наиболее выгодным. Вот несколько вариантов:

• Подтверждение дохода. Некоторые банки не требуют от заемщиков документов, подтверждающих действительный доход, чтобы быстро закрыть сделку. Однако, если вы предоставите выписку из ПФР, вам могут снизить ставку на 1 процентную единицу.

• Дополнительная страховка. Страхование имущества является обязательным условием заключения ипотечного договора. Заемщик в свою очередь может оформить дополнительный страховой полис на свою жизни или титул (он поможет обезопасить недвижимость в случае мошенничества или появления наследников имущества). Тогда банк может снизить ставку на 1-4%.

• Оплата комиссии. Банк может предложить оплатить единовременную комиссию в размере 1%, 2,5% или 4% от общей суммы ипотеки. В таком случае кредитная организация снизит ставку на несколько пунктов.

• Оформить электронную заявку. Заявление на рассмотрение ипотеки можно подать онлайн с помощью электронной подписи с усиленной защитой. Обычно за это банки снижают ставку на половину или четверть процента.

• Взять ипотеку у застройщика. Некоторые застройщики с банками-партнерами могут предлагать условия по сниженной процентной ставке на несколько лет или до конца всего срока кредитования. Например, можно взять ипотеку под 0,1%.

• Стать зарплатным клиентом банка. Некоторые банки предоставляют особые условия зарплатным клиентам — предлагают льготы, скидки и акции. Запросить снижение ставки по ипотеке можно и после перевода зарплаты в нужный банк.

• Увеличить первоначальный взнос. В банках есть программы, когда при увеличении первоначального взноса, вам могут снижать ставку по ипотеке. Например, такую можно найти в «Сбербанке».

Так что прежде, чем оформлять договор узнайте подробнее о всех возможностях взять выгодный кредит.

Льготы от государства

Государство старается создать равные возможности по получению жилья для граждан. Поэтому хотим напомнить о существующих льготах, которые помогут упростить исполнение кредитных обязательств по ипотеке. Если вы воспользуетесь ими сразу, то вам не придется впоследствии бегать и снижать ставку.

Материнский капитал

Для первоначального взноса по ипотеке можно использовать материнский капитал. Это господдержка, которая действует в России с 2007 года. Так, за первого ребенка начисляются выплаты в размере 524 тыс. рублей, за второго идет доплата 168 тыс. рублей. При рождении третьего ребенка, семьи могут получить еще 450 тыс. рублей для погашения ипотечного кредита.

Льготная ипотека

На данный момент существует множество программ государственной поддержки. С их помощью льготы и субсидии по ипотеке могут получить учителя, медицинские работники, военные, а также молодые семьи до 35 лет. Такие программы помогают снизить финансовую нагрузку и создать комфортные условия для проживания граждан на весь срок кредита. Правда, чтобы стать участником этих программ придется ждать не один год.

Налоговые вычеты

Через год после покупки недвижимости с помощью налогового вычета можно вернуть часть стоимости квартиры — до 260 тыс. рублей, и за процент по ипотеке — до 390 тыс. рублей. Если жилье было куплено в долевую или совместную собственность, то право на получение вычета имеют все юридические владельцы.

Условия снижения процентов по ипотеке в Сбербанке

Если сравнивать жилищные займы под 9-12% в прошлом и нынешние под 8% в среднем, то понятно подобное недовольство «старых» заемщиков: для них кредиты будут намного дороже. Но кредитные договора составлялись таким образом, что не предусматривают изменения условий на протяжении действия кредитного договора. В то же время банк в праве понижать ставку, но это скорее его желание, а не обязанность.

На сегодняшний день Сбербанк идет навстречу своим клиентам и рассматривает заявки на понижение процентов по всем действующим ипотечным программам в таком размере:

• 7,9% при наличии личной страховки;
• 8,9 %, если в договоре не предусмотрено страхование жизни и здоровья.

Для кредитного продукта «Нецелевой кредит под залог недвижимости» — до 10,4%.

Оформление нового договора по ипотеке

При условии снижения процентной ставки возможно развитие событий по трем вариантам:

• Информирование клиентов банка учреждением самостоятельно об изменении условий ипотечного кредитования при предоставлении более благоприятного режима. Сообщения отправляются через СМС на мобильные телефоны, уведомления на электронные и почтовые адреса. Иногда такая рассылка носит массовый характер, в некоторых случаях возможно проявление лояльности банком к определенному заемщику, исправно вносившему платежи в течение длительного периода на основании старых условий.
• Если клиент узнает, что есть возможность снизить процентную ставку по ипотеке в связи с изменением программы банка. В этом случае инициатива полностью исходит от заемщика. Он обращается с заявлением к руководства кредитующей организацией, получает решение, подписывается представленное дополнительное соглашение к основному ипотечному договору или договор на новых условиях.
• Заемщик анализирует ситуацию на ипотечном рынке кредитования в регионе. Если отмечено снижение процентной ставки в других банках, подает заявки на рефинансирование.

Преимущества и недостатки уменьшения процента

Переоформление договора по ипотеке при возможности снижения процентной ставки не стоит откладывать, поскольку это поможет снизить финансовую нагрузку на плательщика при условиях:

• пересчета общей суммы ипотечного договора;
• снижения ежемесячного платежа;
• уменьшения страховых взносов;
• сокращение срока действия договора и погашения задолженности.

При казалось бы видимом снижении ставки по ипотеке при переоформлении договора отмечаются следующие недостатки:

• необходимость проведения повторной оценки объекта залога оценочной компанией, что влечет дополнительные расходы;
• возможно установление комиссии новым банком на перефинансирование, в качестве примера можно привести условия РосЕвроБанка, который предлагает оформление ипотеки на основе своей программы при выплате комиссии в 0,8% от общей суммы кредитования;

Есть еще один вариант с уменьшением выплаты – это ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ ПЛАТЕЖ. Но прежде чем вносить досрочный платеж, внимательно перечитайте кредитный договор.

Банк иногда разрешает сократить ежемесячный платеж только если сумма досрочного платежа выше определенного порога (ну, например, от 50 тыс). Внести досрочный платеж можно в любое время, при этом списание произойдет, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Нужно внести на счет и сам ежемесячный платеж, и ту сумму, которую вы, как заемщик, обозначили в заявлении на досрочное погашение.

Ну, например. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет 25 тыс. руб. Вы, как заемщик, хотите внести еще 500 тыс. руб. для досрочного погашения.

Таким образом, на счет нужно внести сумму для досрочного погашения и ежемесячный платеж. Итого 525 тыс В заявлении вам нужно указать, что вы хотите сократить именно ежемесячный платеж, а не срок кредита. Выгоднее конечно уменьшать срок, но тема нашего ролика 10 шагов как уменьшить платеж по ипотеке.

Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.

Рефинансирование и реструктуризация ипотеки

Рефинансирование ипотеки –тоже один из хороших способов уменьшить платеж. Рефинансирование, или как еще ее называют, перекредитование существующего кредита — это,в принципе, та же ипотека.

Она дает возможность полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. За счет рефинансирования вы можете снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Рефинансирование актуально, если вы погасили больше половины кредита. Чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, вы можете обратиться с заявлением в банк, где был взят ипотечный кредит (это будет называться реструктуризацией), либо в другой, который выдаст новый ипотечный заем на погашение суммы основного долга по действующему.

В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора, во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита и для этого вам, как заемщику, необходимо предоставить стандартный набор документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
• справка 2-НДФЛ;
• кредитный договор со старым банком;
• справка об остатке ссудной задолженности
• При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Как снизить ставку по действующей ипотеке в своем банке

Если вы брали кредит под 14%, а ваш банк стал выдавать ипотеку под 10% в связи с падением ключевой ставки, вы имеете право подать заявление о снижении ставки по вашему займу. Процедура пересмотра ставки проводится следующим образом:

• Получите в вашем банке бланк заявления на пересмотр размера процентов по ипотеке.
• Заполните заявление и отправьте в банк.
• Дождитесь ответа. Если кредитор не отвечает более двух недель, уточните статус заявления.
• В случае утвердительного решения банк пересчитывает проценты и присылает вам новый график платежей. В интернет-банке также отразятся данные обновленного графика.

Какую ипотеку можно рефинансировать?

Если жилая недвижимость, приобретенная заемщиком в ипотеку, находится в залоге у первоначального кредитора, то непосредственно по факту погашения всех предыдущих обязательств данное имущество подлежит передаче в обеспечение Сбербанку. Безусловно, залоговая недвижимость не может пребывать в собственности третьего лица или быть под арестом.

Программа Сбербанка позволяет выгодно рефинансировать следующие разновидности ипотеки:

1. ипотечный кредит, привлеченный для возведения дома, приобретения квартиры (как на первичном, так и на вторичном рынке);
2. ипотечная ссуда, полученная на цели покупки или строительства жилой недвижимости, для проведения капитального ремонта жилого объекта, для выполнения каких-либо улучшений жилого объекта, не подлежащих отделению от его конструкции.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Что делать в случае отказа

Первое, что нужно сделать – попытаться понять причину отказа и устранить ее. Если у заемщика есть другие, более мелкие кредиты, есть смысл сначала закрыть их и уже после этого пробовать добиться рефинансирования. И естественно, не должно быть никаких просрочек.

Еще один способ добиться положительного решения своего банка – это получить одобренное предложение по рефинансированию в другом. При наличии на руках оферты от конкурента, шансы на получение одобрения от своего банка заметно увеличатся.

Таким образом, заемщик должен:

1. При получении отказа, по возможности устранить его вероятные причины.
2. Обратиться в другой банк и получить одобрение рефинансирования там (конкуренты будут только рады новому клиенту).
3. Имея на руках предложение другого банка, снова подать заявку в свой. Перспектива потери заемщика, как правило, делает банк более сговорчивым в вопросах рефинансирования.

Похожие записи:

• Перерасчет льготной пенсии при достижении пенсионного возраста: условия
• Страховой случай
• Кто по законодательству является близким родственником