Уставы застройщиков докапитализируются
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уставы застройщиков докапитализируются». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.
Что такое уставной капитал?
Оформление любого бизнеса начинается с регистрации юридического лица. В случае с девелоперами это, в большинстве случаев, «общество с ограниченной ответственностью»: такой вариант оптимален, так как не имеет ограничений по видам деятельности, которых в рамках возведения объектов недвижимости может оказаться много (от разработки проекта до технического надзора и реализации квартир, оказания риелторских услуг). Для открытия ООО требуется выполнить ряд ключевых условий – в частности, потребуется сформировать уставной капитал. Это конкретная сумма, которая зафиксирована в учредительной документации юридического лица: она определяет минимальный размер имущества компании, гарантирует обеспечение интересов кредиторов в случае, если возникнут какие-либо финансовые трудности.
Важно не путать такие понятия как уставной и стартовый капитал. Стартовый капитал – это средства, которые требуются для начала функционирования фирмы. Кроме того, стоит понимать, что уставной капитал не расходуется на обеспечение уставной деятельности.
Требования к уставному капиталу застройщиков
› Компенсационный фонд в сфере долевого строительства В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства. Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья.
Средства из него будут поступать на достройку домов. Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.
Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков. При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты: движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения; материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника); нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей).
В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов; прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц; незавершенное строительство;
›
- Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
- Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.
Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:
- Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
- Естественного износа
- Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика.
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Известно, что в 2021 году минимальный размер капитала предприятия равен 10 000 рублей. Но здесь стоит учесть некоторые моменты:
- Внесение средств в УК ООО уже на этапе регистрации не обязательно. Участники общества имеют четыре месяца с момента завершения оформления для пополнения капитала на 100%.
- Оплата долей УК производится каждым учредителем лично и в объеме, который соответствует его части.
- В процессе будущей деятельности предприятие вправе увеличить уставной капитал. Эта процедура возможна за счет денежных вливаний или других активов (имущества, ценных бумаг и прочих).
- В процессе определения доли на этапе регистрации участники должны знать, что номинальная цена части в УК отображается в рублях, но в будущем может увеличиваться вместе с размером капитала.
- Измерение величины УК организации может производиться только при условии привлечения нотариального органа.
Как выше отмечено, нижний предел уставного капитала равен 10 000 рублей. Но здесь имеется ряд нюансов:
- В некоторых видах деятельности нижний уровень УК больше. Это относится к коммерческим банкам, производителям алкогольных товаров, страховщикам и другим организациям.
- При наличии сомнений, что лучше выбрать — ООО или ИП, предприниматель должен помнить, что во втором случае во взносах нет необходимости. Это связано с тем, что зоной ответственности предпринимателя является все его имущество, а не только УК.
Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году
Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:
- Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
- Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
- Правоустанавливающие документы на строительный участок.
- Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
- Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
- Документы о комплексном освоении территории.
- Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
- Информация об основных участниках проекта.
- Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.
Финансовые ограничения для застройщиков
Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах. Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.
Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.
Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.
Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование. Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки. Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.
Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.
Ограничения нецелевого бизнеса
Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса. В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью. Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.
Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса. Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством. Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.
Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.
Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды. Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом. Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.
И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке. Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик». Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.
Увеличение уставного капитала застройщика
Поправками в закон вводится требование к минимальному размеру уставного капитала, который должен иметь застройщик, если он планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья. Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.
Размер уставного капитала теперь поставлен в зависимость от объемов возводимого жилья. Для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров жилья, необходим уставной капитал в минимальном размере — 2,5 миллиона рублей. Максимальная планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей — такой уставной капитал должны показать застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров.
Что такое уставной капитал?
Оформление любого бизнеса начинается с регистрации юридического лица. В случае с девелоперами это, в большинстве случаев, «общество с ограниченной ответственностью»: такой вариант оптимален, так как не имеет ограничений по видам деятельности, которых в рамках возведения объектов недвижимости может оказаться много (от разработки проекта до технического надзора и реализации квартир, оказания риелторских услуг). Для открытия ООО требуется выполнить ряд ключевых условий – в частности, потребуется сформировать уставной капитал. Это конкретная сумма, которая зафиксирована в учредительной документации юридического лица: она определяет минимальный размер имущества компании, гарантирует обеспечение интересов кредиторов в случае, если возникнут какие-либо финансовые трудности.
Важно не путать такие понятия как уставной и стартовый капитал. Стартовый капитал – это средства, которые требуются для начала функционирования фирмы. Кроме того, стоит понимать, что уставной капитал не расходуется на обеспечение уставной деятельности.
Увеличение уставного капитала застройщика
Поправками в закон вводится требование к минимальному размеру уставного капитала, который должен иметь застройщик, если он планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья. Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.
Размер уставного капитала теперь поставлен в зависимость от объемов возводимого жилья. Для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров жилья, необходим уставной капитал в минимальном размере — 2,5 миллиона рублей. Максимальная планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей — такой уставной капитал должны показать застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров.
Компенсационный фонд в сфере долевого строительства
В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.
Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов.
Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.
Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.
Требования к уставному капиталу застройщиков
› Компенсационный фонд в сфере долевого строительства В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства. Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья.
Средства из него будут поступать на достройку домов. Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.
Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков. При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты: движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения; материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника); нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей).
В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов; прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц; незавершенное строительство;
›
- Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
- Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.
Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:
- Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
- Естественного износа
- Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика.
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Известно, что в 2021 году минимальный размер капитала предприятия равен 10 000 рублей. Но здесь стоит учесть некоторые моменты:
- Внесение средств в УК ООО уже на этапе регистрации не обязательно. Участники общества имеют четыре месяца с момента завершения оформления для пополнения капитала на 100%.
- Оплата долей УК производится каждым учредителем лично и в объеме, который соответствует его части.
- В процессе будущей деятельности предприятие вправе увеличить уставной капитал. Эта процедура возможна за счет денежных вливаний или других активов (имущества, ценных бумаг и прочих).
- В процессе определения доли на этапе регистрации участники должны знать, что номинальная цена части в УК отображается в рублях, но в будущем может увеличиваться вместе с размером капитала.
- Измерение величины УК организации может производиться только при условии привлечения нотариального органа.
Как выше отмечено, нижний предел уставного капитала равен 10 000 рублей. Но здесь имеется ряд нюансов:
- В некоторых видах деятельности нижний уровень УК больше. Это относится к коммерческим банкам, производителям алкогольных товаров, страховщикам и другим организациям.
- При наличии сомнений, что лучше выбрать — ООО или ИП, предприниматель должен помнить, что во втором случае во взносах нет необходимости. Это связано с тем, что зоной ответственности предпринимателя является все его имущество, а не только УК.
Минимальный размер уставного капитала застройщика в 2021 году
В 2021 году учредители должны внести средства в уставной капитал общества в срок до четырех месяцев. Но стоит отметить, что иногда этот параметр может устанавливаться в индивидуальном порядке. Если участники компании не выполнили обязательства в установленный законодательством срок и не покрыли задолженность в УК общества, возможен отказ в дальнейшем оформлении компании.
Кроме того, учредитель ООО не имеет права отклоняться или отказываться от выплаты доли, определенной в уставе организации.
Внесение средств в УК общества должно производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства. Ниже приведена подробная информация, которую можно использовать, как пошаговую инструкцию к действию.
Взнос в уставной капитал осуществляется одним из путей — с помощью наличных, путем перевода денег, ценными бумагами (акциями), посредством передачи имущества и так далее. Стоит учесть, что при формировании УК с привлечением имущества потребуется независимый оценщик.
Многие учредители отдают предпочтение простым вариантам внесения средств, чтобы не усложнять себе жизнь. Чаще всего выбирается перечисление наличных средств или проведение безналичных платежей. Если УК пополняется имуществом, его можно сразу же использовать в работе компании.
Наиболее сложный вариант подразумевает внесение доли правами на какое-либо имущество или право пользования им. Недостаток в том, что права могут в любой момент быть оспорены или поставлены по сомнение. В результате общество сталкивается со многими юридическими проблемами, которые придется решать.
Вот почему специалисты советуют прописывать в соглашении даже незначительные детали, которые касаются долей участников. В будущем это позволяет избежать юридических казусов и судебных разбирательств.
В ГК РФ (ст. 67) прописано право участников компаний на получение части имущества (пропорционально собственной доли) в случае ликвидации ООО. Но подобное разделение возможно только после покрытия задолженностей перед контрагентами организации.
В законе об ООО (ст. 58) указывается, что после завершения расчетов с партнерами начинается раздел имущества между владельцами при участии ликвидационной комиссии. При этом последовательность действий будет следующей:
- Учредители получают выплаты распределенного дохода.
- Производится разделение остатков имущества между учредителями с учетом отраженных в уставе долей.
Осуществить возврат УК ООО при ликвидации можно путем направления платежного поручения в финансово-кредитную организацию или посредством выплаты средств через кассу компании.
Орган управления обществом, который принял решение о необходимости ликвидации, определяется с составом ликвидационной комиссии. Последняя перенимает на себя все функции, связанные с управлением процессом распределения средств, после чего об этом информируется ФНС.
Следующим шагом является объявление о факте ликвидации в СМИ, а также информирование контрагентов. У кредиторов имеется три месяца в распоряжении, чтобы сформулировать и предъявить требования к ликвидируемой компании. В ряде случаев, если ООО имеет много имущественных обязательств, представители ликвидационной комиссии вправе выделить больший период для прохождения процедуры прекращения деятельности.
Максимальный срок законодательством не оговаривается. На практике процесс ликвидации и погашение обязательств может занять от 2-3 месяцев до нескольких лет. Здесь много зависит от типа, объема задолженности и прочих факторов.
Очередность покрытия финансовых обязательств прописана в ГК РФ (ст. 64). С учетом требований этой статьи стоит учесть следующие моменты:
- В первую очередь выплаты производится в отношении физлиц, которым был причинен вред (здоровью или жизни) по причине ликвидации компании.
- Далее производится расчет с работниками ООО. Сюда входят выходные пособия, оплата труда сотрудников, а также выплата других премий.
- На третьем этапе осуществляются выплаты в бюджетные, а также во внебюджетные фонды.
- В завершении процесса на свои средства вправе рассчитывать кредиторы.
Требования каждой последующей очереди могут покрываться лишь в том случае, когда полной мере произведены выплаты по очереди предыдущей. Стоит отметить, что участники ООО не имеют права выступать в роли кредиторов. Это значит, что они могут рассчитывать только на то имущество, которое остается после погашения остальных обязательств.
Если после проведения основных расчетов у предприятия осталось имущество, наступает черед оплаты задолженности перед участниками ООО. Выплаты производятся с учетом размера долей владельцев компании. При распределении средств оформляется специальный акт, где отражаются особенности и принципы распределения имущества. Этот документ должен быть подписан всеми владельцами ООО.
Если исходить из требований статьи 63 ГК РФ, по завершении расчетов с кредиторами предполагается оформление ликвидационного баланса, который является последним официальным отчетом компании. В документе отражаются все активы ООО, которые остаются после завершения расчетов при ликвидации. Итоговый баланс может быть двух типов — убыточным или доходным. В первом случае долги покрываются за счет средств из уставного капитала.
Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости
Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.
У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.
На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ. В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом. Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.
Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.
Долевое строительство застройщиком в уставной капитал
С 01 июля 2017 года застройщики получат возможность привлекать денежные средства дольщиков с использованием эскроу счетов. Если застройщик будет работать с эскроу счетами, то ему не нужно будет осуществлять страхование своей ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками, либо заключать соответствующие договоры поручительства с кредитными организациями. Однако все остальные требования к застройщикам сохраняются, равно как и отчисления 1% в Компенсационный фонд. При этом, эскроу счета подразумевают, что денежные средства будут храниться в банке до момента завершения строительства. И перечисляться застройщику будут только после завершения стройки. А до этого времени застройщик будет финансировать строительство объекта за счет собственных средств и за счет проектного финансирования банка. В чем выгода застройщика при данной схеме финансирования, сказать крайне трудно.