Покупка квартиры в пользу третьего лица: что это значит

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в пользу третьего лица: что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:

• Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
• Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
• Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
• Договор купли-продажи (см.ниже).
• Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров.

Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

1.1. И тот и другой вариант будет безопасен для дочери, т.к. это имущество, даже если и будет получение нею в браке, но не за счет совместно нажитого имущества, т.е. не будет подлежать разделу.
Но самый лучший: оформить квартиру на свое имя, а дочери предоставить право на проживание в ней и обязанность по оплате коммуналки.

1.2. Оформите дарение после оформления сделки купли-продажи в установленном законом порядке. Удачи Вам и всего хорошего.

2.1. Если данное имущество приобретено в браке, то в соответствии с СК РФ это будет общим имуществом супругов.

2.2. Не важно кто Вам дал денежные средства на приобретение недвижимости, но если недвижимость приобретена в период Вашего брака и оформлена на Ваше имя, то соответственно данное имущество будет разделено в случае развода с супругом, пополам.
С Уважением.

3.1. Указанное третье лицо приобретет квартиру безвозмездно, поэтому налоговый вычет ему не положен, так как в налоговую надо предоставить документы, что указанное третье лицо произвело расходы на приобретение жилья.

3.2. При варианте покупки квартиры в пользу третьих лиц имущественный налоговый вычет не положен. Вычет может получить только собственник. Статья 220 Налогового кодекса.

4.1. Имущественный налоговый вычет предоставляется собственнику квартиры и лицу, имеющему постоянный заработок, из которого удерживают 13% налог на доходы.-ст. 220 НК РФ. Чтобы муж не имел прав на квартиру ее можно купить на имя мамы, которая дочери ее потом подарит.

5.1. Нет собственником будет дочь соответственно какой доход?

Мнение эксперта

Макаров Игорь Тарасович

Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

6.1. Договор купли продажи, указываете, что в равных долях, регистрируете его, затем получаете свидетельства о праве собственности по 1/2. Налога никакого не будет.

6.2. Нет, налог ей платить не придется. Такой договор возможен.

7.1. Андрей, уточните что значит «в ее пользу». Дом оформлен на жену или ее мать?

7.2. Андрей. Странно, что Вы были согласны на оформление сделки таким образом. Формально у Вас нет никаких прав на этот дом. Юридически, если документально сможете суду доказать то, что написали в вопросе, Вам могут присудить какую-то часть в этом доме, в зависимости от стоимости Вашей доли.

7.3. По документам у Вас нет прав на приобретенный дом.
Но ПО ЗАКОНУ данная сделка подлежит отмене — признанию недействительной.
Поскольку Ваши денежные средства, составляющие 1/2 от стоимости квартиры, должны быть отражены в сделке также — в виде 1/2 доли в праве собственности на дом.

8.1. Пускай мама покупает квартиру, а потом Вам дарит, это не будет делиться при разводе.

9.1. Не будет.
Только потом могут быть проблемы с этим самым третьим лицом.

11.1. Нет. Нужно свидетельств о собственности.

12.1. Если внук совершеннолетний—можете купить.

12.2. Сделки по купле-продаже между бабушками и внуками (да и между другими родственниками тоже) — никто никогда не запрещал

13.1. Имеет право получить собственник и на его имя должна быть расписка.

В чьих интересах совершается сделка?

Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям.

По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.

Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.

Налогообложение при договоре в пользу третьего лица

Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.

Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Как обезопасить себя при сделках

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры или дома на вторичном рынке, стоит сделать следующее:

• проверить, что супруг единственного собственника дал согласие на покупку — оно оформляется у нотариуса;
• запросить в Росреестре сведения о собственниках и обременении н недвижимость;
• убедиться в наличии согласия органов опеки на сделку, если в числе собственников присутствует несовершеннолетний;
• передавать деньги продавцу с оформлением расписок;
• в договоре прописать пункт, что продавец передает недвижимость, не отягощенную правами третьих лиц;
• указать в договоре тех, за кем остается право пользованием жилья, если такие имеются и покупатель согласен на сделку (п. 1 ст. 588 ГК РФ);
• запросить согласие банка или другой организации, если недвижимость находится в залоге.

Встречаются ситуации, когда размытые формулировки в договоре могут привести к неприятным последствиям. Например, в договоре встречается такая фраза: «ФИО продавца зарегистрирован и проживает по адресу (продаваемой квартиры)». Эта формулировка не дает гарантии, что продавец после подписания договора лишается права пользования жильем. При возникновении споров судья может по-разному истолковать условия договора. Корректной будет такая запись: «Зарегистрированные в квартире ФИО теряет право пользования недвижимостью после государственной регистрации перехода прав собственности на основании ст. 292 ГК РФ».

Дополнительные меры безопасности, которые можно использовать для минимизации рисков:

• сделать договор на титульное страхование недвижимости, когда страховая организация компенсирует покупателю рыночную стоимость жилья, если по решению суда сделка купли-продажи будет признана недействительной;
• сравнить запрашиваемую стоимость жилья со среднерыночной: если она существенно ниже — это повод для сомнений;
• поговорить с соседями, проверить данные о предыдущих владельцах квартиры;
• если один из собственников — несовершеннолетний, стоит убедиться, что новые жилищные условия не ущемляют его интересов;
• в случае наличия у продавца детей, стоит уточнить, был ли потрачен материнский капитал на приобретение квартиры; если доли при этом не выделялись, после совершеннолетия ребенок вправе потребовать восстановление своих прав.

Налогообложение при договоре в пользу третьего лица

Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.

Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).

К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами

Запреты и ограничения на заключение сделки дарения установлены ст. ст. 575 и 576 ГК РФ. Если их нарушить, договор будет ничтожным или оспоримым.

В отношениях между физическими и юридическими лицами запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает 3000 рублей:

1. Если одариваемый – государственное или муниципальное должностное лицо, и вручение подарка не обусловлено проведением официальных (протокольных) мероприятий, но связано с занимаемой должностью и соответствующими функциями.
2. Если сторона сделки – законный представитель недееспособного или малолетнего гражданина и дарит подарок от его имени.

Ограничения на дарение между организацией и физическим лицом связаны с необходимостью соблюдения определенного порядка совершения сделки:

1. Юрлицам разрешается, но только с согласия собственника, дарить имущество, которое находится у них в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Исключение – подарки, не представляющие большой стоимости и считающиеся обычными.
2. Если подарок находится в совместной собственности, для заключения сделки нужно согласие всех собственников.

В отличие от дарения между гражданами, в сделках между ними и организациями часто подарками выступают не вещи, а права. Поэтому в качестве специфических сделок дарения выделяются:

• дарение права требования к другому лицу – безвозмездная уступка долга одариваемому;
• дарение путем прощения долга;
• дарение путем исполнения обязанности перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, – безвозмездное погашение (принятие на себя) долга одариваемого.

При заключении этих договоров недостаточно руководствоваться только нормами ГК РФ о сделках дарения. Нужно учитывать порядок совершения уступки долга, прощения долга, принятия на себя чужих обязательств, а также особенности перехода прав и обязанностей при таких сделках.

Третьи лица в сделках с недвижимостью

Последнее обновление: 06.12.2018

В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартирымы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?

Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).

Это могут быть претензии как на право собственности, так и на право пользования квартирой.

Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.

Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.

Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру. Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Выписки из ЕГРП.

Как передавать деньги через банковскую ячейку в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Договор купли-продажи в пользу третьего лица

Принесли тут договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица. Торможу третий день. Что это вобще такое? Это как? Такое бывает вобще?
1. Вася продает а Петя купил в пользу третьего лица-Саши, квартиру.
2. Согласие Саши на покупку ему квартиры (и принятие ее в собственность) Петей получено.

Вся каша варится по следующему принципу:
1. Есть малолетний ребенок от незарегистрированного брака. Отцом ребенка указан Сергей.
2. Сергей имеет другого (первого) ребенка в зарегистрированном браке.
3. Жена от зарегистированного брака не хочет давать согласие на покупку Сергеем квартиры другому ребенку, хотя фактически брачных отношений нет.
4. Сергей дает Саше деньги и Саша покупает квартиру в пользу новорожденного ребенка Сергея.
5. Сергей беспокоится о том, что члены семьи матери его ребенка от незарегистрированного брака в случае его (ребенка) смерти или смерти его матери унаследуют купленную им ребенку «через Сашу» квартиру.
6. Фактически он указан отцом, следовательно он наследник первой очереди?

Данный вид сделок не относится к исключительным правовым фактам, соответственно предусмотренные в нем сделки подпадают под общие требования налогообложения.

Так, за продажу жилья нужно уплатить 13% НДФЛ, право на налоговый вычет сохраняется. В этом правиле есть исключение, если квартира была в собственности более 5 лет (или 3 лет для подаренных или полученных по наследству объектов недвижимости), то налог платить не нужно.

При этом важно проконсультироваться с юристом, поскольку многие нововведения начали действовать в 2016, 2017 и 2018 годах, поэтому в отношении некоторых объектов могут применятся старые законы.
Еще один момент, необлагаемый минимум. Например, при покупке автомобиля стоимостью ниже 250 000 рублей, платить налог не нужно.

Образец договора купли продажи квартиры в пользу третьего лица

6. В день выражения третьим лицом намерения воспользоваться своим правом по настоящему договору и принять приобретаемое для него имущество продавец осуществляет передачу этого имущества третьему лицу по подписываемому ими передаточному акту.

1. Как только третье лицо заявило о своих правомочиях на результаты исполнения обязательств, контрагенты по договору не могут менять или отменять положения документа без согласования с ним. Другой вариант развития событий может быть оговорен в соглашении или установлен законом.
2. Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
3. Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.

Покупка квартиры в пользу третьего лица образец договора

• Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
• Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.
• Как заключить договор в пользу третьего лица (пример) Притязания, предъявляемые при оформлении договоров в пользу третьего лица, соответствуют всем условиям, которые применяются при совершении таких же сделок без участия посторонних лиц: Скачать форму договора

1. Составлен договор должен быть в форме, предусмотренной для всех документов подобного рода.

Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица

Такие сделки могут заключаться по разным причинам:

• Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
• Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
• Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.

Похожие записи:

• СЗВ-СТАЖ 2023 — что нового?
• Как уплатить госпошлину за получение гражданства РФ в 2023 году
• Права членов семьи военнослужащего