Какой налог платят иностранцы при продаже квартиры в России?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой налог платят иностранцы при продаже квартиры в России?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно российскому законодательству, иностранные граждане в нашей стране вправе приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью (домами, квартирами и земельными участками) в коммерческих и личных целях. Иностранцы также могут приобрести недвижимость в кредит в российских банках.
Сбор документов как первый этап
На сегодняшний день покупать квартиру могут те люди, которые имеют российские паспорта. Сделка осуществляется между двумя гражданами России, но ограничений на приобретение для иностранных граждан не существует. Исключение составляют лишь только те участки, которые расположены около границы.
Договор будет иметь некоторые нюансы. Их нужно рассмотреть еще до того момента, пока не произошло совершение покупки. В первую очередь следует поговорить о подготовке нужной документации.
Главной бумагой является соглашение по продаже или покупке. Составляется оно по русски, потому что действие осуществляется нашей стране. Там прописываются все сведения на обе стороны сделки. От гражданина другой страны потребуются данные по паспорту, которые подтверждаются у нотариуса. Он выдает утверждённую копию паспорта (заверенную) гражданина другой страны.
Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.
Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.
Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.
Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.
Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.
Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).
Налог на недвижимость какие льготы
В Налоговом кодексе РФ установлены федеральные льготы при исчислении налога. Муниципальные органы власти вправе установить дополнительные льготы по этому налогу.
Если на территории города, района, деревни введен налог на имущество физических лиц какие льготы налог на недвижимость нужно выяснять в данном конкретном городе, районе. деревне и т.д.
Например, законом г.Москвы о налоге на имущество физических лиц» установлены свои льготы, которые действуют дополнительно к льготам, установленным в Налоговом кодексе РФ.
Льгота может быть применена только по одному объекту имущества, и по каждому виду недвижимости.
Например, в отношении одной квартиры и одного дома и одного земельного участка, и одного гаража. Но не двух квартир, если другого вида имущества у налогоплательщика нет.
Как устранить двойное налогообложение?
Многих нерезидентов мучает вопрос: а как избежать двойного налогообложения? Разберем на следующем примере. Налогоплательщик – не налоговый резидент РФ, гражданин США, сдал квартиры в аренду в Петербурге и получил доход. Налоги с этого дохода он платит в США. Возникает проблема – двойное налогообложение.
Для освобождения от уплаты налога, проведения зачета или получения иных налоговых привилегий налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию официальное подтверждение:
1) того, что он является резидентом государства, с которым РФ заключила договор об устранении двойного налогообложения;
2) документ о полученном доходе и уплате налога за пределами РФ, подтвержденный соответствующим иностранным налоговым органом.
Подтверждение может быть представлено как до уплаты налога или авансовых платежей по налогу, так и в течение одного года после окончания налогового периода (ст. 232 Налогового кодекса РФ).
Договор между Россией и США «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал» вступил в силу для России 16.12.2003.
В Договоре «резидент» назван немного иначе: «лицо с постоянным местопребыванием в таком-то государстве» (применительно к США – «граждане»).
Данный договор распространяется на следующие налоги (ст. 2 Договора):
· в Российской Федерации: налоги на прибыль и доходы, предусмотренные Законами «О налоге на прибыль предприятий и организаций», «О налогообложении доходов банков», «О налогообложении доходов от страховой деятельности», «О подоходном налоге с физических лиц[1]»;
· в Соединенных Штатах Америки: федеральные подоходные налоги, взимаемые в соответствии с Кодексом внутренних доходов (за исключением налога на накопленную прибыль, налога с личных холдинговых компаний и налогов на социальное страхование), а также акцизы, установленные в отношении доходов от инвестиций частных организаций.
Также Договор распространяется на налоги, аналогичные перечисленным. Положения Договора применимы к любому налогу на капитал (как установленному до заключения Договора, так и после), но при условии, что налог на капитал[2] установлен федеральным законодательством.
Недвижимое имущество в смысле положений Договора является одной из разновидностей капитала, аренда недвижимости (квартиры) – доходом от капитала.
Доходам на недвижимое имущество посвящена ст. 9 Договора. В соответствии с п. 1 ст. 9, а также п. 1 ст. 21 доходы, получаемые резидентом США от недвижимого имущества, находящегося в России, могут облагаться налогом в России.
В любом случае, резидент США вправе выбрать, где платить налог: можно платить в США, а можно в России. Устранение двойного налогообложения происходит в силу положений ст. 22 Договора, поскольку данной нормой установлено правило зачета налогов. В российском законодательстве оно также подтверждается п. 2 ст. 232 Налогового кодекса РФ.
Статья 22
Устранение двойного налогообложения
В соответствии с положениями и с учетом ограничений законодательства каждого Договаривающегося государства (которые могут время от времени меняться с сохранением основного принципа), каждое государство (США) разрешает лицам с постоянным местопребыванием в нем (и, применительно к Соединенным Штатам, его гражданам) использовать в качестве зачета против налога на доходы подоходный налог, уплаченный другому Договаривающемуся государству (России) такими лицами (то есть резидентами США) с постоянным местопребыванием (и, применительно к Соединенным Штатам, также такими гражданами).
Покупка квартиры в строящемся доме
Чтобы стать участником долевого строительства, иностранец должен подписать договор долевого участия с застройщиком. Сам текст документа будет точно таким же, как и в случае, если бы ДДУ подписывал российский гражданин, однако, если того пожелает покупатель, а девелопер пойдет навстречу – документ могут составить одновременно на двух языках.
Чтобы купить квартиру в новостройке, иностранец должен обладать следующим:
· Паспорт иностранного гражданина и официально заверенный у нотариуса перевод всех его страниц, сделанный не более месяца назад;
· Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, оформленное у российского нотариуса;
· Документы, подтверждающие законное нахождение человека на территории РФ;
· Действующий счет в российском банке – он потребуется для того, чтобы оплатить безналичным методом квартиру (сделки по ДДУ предусматривают такой метод перевода средств застройщику).
В случае если супруг или супруга покупателя в момент приобретения находится не в России, согласие можно получить несколькими методами: оформить его в российском консульстве в стране его/ее пребывания, либо заказать согласие у иностранного нотариуса, сделать апостиль, а затем посетить с этим документом нотариальную контору в России.
Важно! При покупке недвижимости и при ее продаже необходим идентификационный налоговый номер, а значит иностранец в обязательном порядке должен получить ИНН. Чтобы стать обладателем номера, необходимо обратиться в территориальное отделение налоговой службы по месту временной регистрации/миграционного учета.
Дает ли недвижимость право на получение гражданства?
Покупка недвижимости в России не дает права иностранному гражданину на получение российского гражданства и вида на жительство. Неважно, к какой категории относится объект – будь то гараж, коммерческие площади, жилой дом, апартаменты, квартира – никаких преференций не предоставляется. Причем, разницы между гражданами СНГ и лицами из других стран нет – гражданство можно получить по браку, восстановлению с семьей, квоте и по другим причинам, прописанным в законе.
Единственный реальный плюс, который дает квартира при подаче заявления на ВНЖ – у вас будет возможность получить прописку, не обращаясь к знакомым, родственникам или в сторонние конторы. Обладая собственным объектом недвижимости, иностранец легко сделает прописку, которая является обязательным условием для оформления гражданства.
НДФЛ-2022: иностранцы продают недвижимость
Для налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи имущества, срок владения им не имел значения до конца 2022 года, и НДФЛ в любом случае взимался. Но с января 2022 года в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесены правки, согласно которым доход, полученный от продажи недвижимости после 01.01.2019, освобождается от налогообложения НДФЛ при соблюдении минимального предельного срока владения.
Напомним минимальный срок владения имуществом:
- для приобретенного до 2016 года — более 3 лет;
- для приобретенного начиная с 2016 года (закон РФ «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ) — более 5 лет, при этом для некоторых ситуаций получения имущества сохраняется 3-летний срок.
Минфин России в письме от 26.12.2018 № БС-3-11/10138 разъясняет тонкости процесса продажи квартиры нерезидентом. Если срок владения продаваемого имущества менее 5 лет, то нерезидент уплачивает налог с суммы дохода по ставке 30%. При этом имущественные вычеты применить он не вправе.
Кроме приведенного письма аналогичное утверждение содержится в письмах Минфина России от 27.05.2019 № 03-04-05/38392, от 14.06.2019 № 03-04-05/43619 и некоторых других.
Какие документы необходимо подготовить для сделки
Паспорт — это не только документ, подтверждающий личность иностранного гражданина. Прежде всего это необходимый атрибут заключения сделок с недвижимостью. В данном случае необходимо учесть, что паспорт должен быть переведен на русский язык, при этом перевод необходимо заверить нотариально.
Государство не ограничивает иностранного гражданина в возможностях. Это означает, что он имеет право купить квартиру как в новостройке, так и выбрать объект вторичного рынка. Алгоритм проведения сделки и процедура регистрации договора купли-продажи ничем не отличается от классических сделок с недвижимостью, однако в силу норм валютного законодательства расчеты в большинстве таких сделок должны проводиться с использованием безналичных счетов, открытых в российских банках.
По желанию иностранного гражданина договор о покупке квартиры может быть составлен одновременно на нескольких языках. Если иностранец не знает русского языка, он может пригласить на сделку переводчика, который разъяснит ему все условия соглашения.
Требования к иностранному заемщику
Те банки, что готовы кредитовать иностранцев, следят за соблюдением нескольких условий:
- возраст на момент получения кредита 21 год, а на момент погашения – не более 65 лет;
- постоянный официальный доход, при этом сумма ежемесячного платежа не должна превышать 40% от доходов семьи;
- легальное пребывание в РФ (виза, РВП/ВНЖ, миграционная карта и т.д.);
- стаж на нынешнем месте работы от 6 месяцев;
- наличие первоначального взноса от 10%;
- положительная кредитная история.
Налоги на квартиру для иностранного гражданина
Российское законодательство предусматривает налоговые льготы (вычеты) за приобретение жилья, но это касается только граждан РФ. Для иностранцев налоговые вычеты за покупку квартиры в России не предусмотрены.
Что касается налога на владение недвижимым имуществом (налог на имущество физических лиц), который уплачивается ежегодно каждым собственником квартиры, то здесь иностранцы платят его так же, как и россияне.
А вот налогообложение при продаже квартиры для иностранцев гораздо жестче – здесь гости из других стран явно проигрывают местным жителям.
Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика производит территориальная инспекция ФНС по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 83-85, НК РФ).
В целом можно сказать, что для иностранца купить квартиру или апартаменты в России не представляет каких-либо сложностей, которые принципиально отличают эту покупку от сделки с местным жителем. И так же, как и местному жителю, иностранному гражданину нужно помнить о рисках при покупке жилья.
Кроме того, если квартира покупается на вторичном рынке, то заключение сделки через нотариуса снизит целый ряд рисков, связанных с правами третьих лиц и с личностью Продавца. А через депозит нотариуса можно провести и безопасные расчеты по сделке.
Для справки: права иностранных граждан на территории РФ регулируются федеральным законом №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В частности, именно этот закон определяет условия легального положения иностранца на территории России, и документы, которыми он может удостоверить свою личность (в сделках с недвижимостью, например).
Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?
В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.
По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.
Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.
При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.
Где можно оформить договор на английском языке
Договор купли-продажи с иностранцем оформляется на общих основаниях на русском языке. Но при необходимости договор составляется и на родном языке покупателя. Например, если договор составляется на английском, то и продавец, и покупатель получают на руки российскую и англоязычную версии.
Перевести договор на английский язык можно в любом переводческом бюро, которое аккредитовано на перевод юридических текстов. При этом подпись переводчика на договоре должна быть заверена нотариально.
Таким образом, специфика сделок купли-продажи квартиры с участием иностранцев состоит в том, что они имеют несколько ограниченные права на покупку недвижимости в России и должны подтвердить факт законности пребывания на территории России и предоставить нотариально заверенные переводы документов. В остальном сделка происходит в штатном режиме.
Особенности налогообложения
Прорядок налогообложения для граждан иных государств имеет свои особенности. Большое значение имеет тот факт, является ли иностранец налоговым резидентом или нет. Если гражданин другого государства проживает в России более 183 дней в течение налогового периода, который длится с 1 января по 31 декабря, то налоговые обязательства у него будут те же, что и у гражданина России. Но с учетом того, что за исключением некоторой группы лиц, иностранцы могут проживать непрерывно в России не более 3 месяцев, статус налогового резидента получить не представляется возможным. Поэтому чаще всего речь идет о нерезидентах.
Так, для нерезидентов налоговая ставка составляет 30% от полученного дохода, тогда как для россиян её размер – 13%. При этом нерезидентам не доступны имущественные налоговые вычеты, как россиянам. Такая ставка применяется, если иностранец продает или сдает в аренду жилье: 30% дохода он должен отдать государству.
При продаже недвижимости, которая является собственностью более 3 лет (до 2016 года) или 5 лет (с 2016 года), нерезиденты не освобождаются от НДФЛ. А покупка недвижимости для иностранца проходит в обычном формате, независимо от того, является он резидентом или нет.
Нюансы проведения валютных операций.
Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.
Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.
Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).
Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.
И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).
Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).
Вопреки существующим мифам покупка квадратных метров иностранцем мало чем отличается от аналогичной процедуры, совершенной российским гражданином. В соответствии со статьей 62 пункта 3 Конституции РФ у российских, иностранных граждан и лиц без гражданства абсолютно равные правы в части приобретения недвижимого имущества, а также во всем, что касается распоряжения ею, и ее судебной защиты. Имеется несколько небольших ограничений, но они связаны с покупкой земли – так, иностранец не имеет право приобретать участки в приграничных зонах, а также в закрытых военных городках. Это необходимо учитывать, если вы являетесь иностранцем и присмотрели себе приятный таунхаус в северо-западной части Выборгского района Ленинградской области – там многие зоны относятся к приграничным. Что касается закрытых территориальных единиц, то они все перечислены в ПП РФ №608 от 5 июля 2001-го года.