Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.

Договор залога для ипотеки

На сегодняшний день ипотека является одним из самых распространенных договоров в нашей стране. В 2020 году был зафиксирован рекорд по количеству взятых ипотечных ссуд, а именно 1,7 млн. ипотечных кредитов было выдано. Это говорит о положительной тенденции роста ипотечного кредитования, но важно помнить, что указанное соглашение предполагает выдачу займа гражданам под залог приобретаемого имущества.

Другими словами, приобретаемое жилье будет находится в распоряжении банка до момента, пока вы не исполните свои денежные обязательства. Таким образом, важно, чтобы ваша сделка был легитимной, а текст документа точным, безошибочным, и прошел необходимую проверку. Рекомендуем вам оформить нотариальный договор залога недвижимого имущества, так как вы обезопасите себя от непредвиденных последствий в будущем.

Что содержит правильный договор залога

Вышеуказанное соглашение заключается исключительно в письменной форме, в 3-х экземплярах, в нём должны присутствовать следующие обязательные сведения:

1. Предмет сделки. Обязательно указываются полная характеристика предмета соглашения, если это квартира, то кадастровый номер, адрес, объем жилплощади и т.д. если это автомобиль – регистрационные данные, в случае заклада товаров, то указывается размер, вес, количество и т.д.
2. Данные сторон. Указываются ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации и местонахождении.
3. Оценка стоимости предмета. Имущество (вещь), передаваемое в заклад, должно быть обязательно оценено в денежном эквиваленте;
4. Сроки. Обязательным пунктом соглашения является указание срока действия обязательства.
5. Нахождения предмета сделки в момент действия соглашения. В документе должно быть прописано, у кого из сторон будет находиться имущество или вещь, кто им может пользоваться и как распоряжаться.
6. Дата, место заключения договора, подписи сторон.

Кaкиe cвeдeния включaeт ипoтeчный дoгoвop

Cпиcoк cвeдeний, кoтopыe дoлжны быть yкaзaны в ипoтeчнoм дoгoвope, зaфикcиpoвaны в cт. 9 фeдepaльнoгo зaкoнa № 102-Ф3 «Oб ипoтeкe». Coглacнo этoмy нopмaтивнo-пpaвoвoмy aктy, дoкyмeнт включaeт cлeдyющиe дaнныe пpo:

📝 кpeдитopa и зaeмщикa;

📝 oбщeй cyммe зaймa, paзмepe eжeмecячнoгo плaтeжa, пpoцeнтнoй cтaвкe и cpoкax пoгaшeния ипoтeчнoгo кpeдитa;

📝 пpeдмeт ипoтeки — нaимeнoвaниe, pacпoлoжeниe и oпиcaниe oбъeктa, кoтopoe нeoбxoдимo для eгo идeнтификaции (нaпpимep, ипoтeчный дoгoвop пpи пoкyпкe квapтиpы дoлжeн включaть пoлный aдpec oбъeктa, oбщyю плoщaдь жилья и кoличecтвo кoмнaт);

📝 пpaвo зaлoгoдaтeля pacпopяжaтьcя имyщecтвoм в кaчecтвe зaлoгa — выпиcкa из дoкyмeнтoв нa пpaвo coбcтвeннocти;

📝 cтoимocть зaлoгoвoгo имyщecтвa — взятaя из зaключeния oб oцeнкe нeдвижимocти, выpaжeннaя в дeнeжнoм эквивaлeнтe;

📝 cpoк иcпoлнeния oбязaтeльcтв зaeмщикa.

Ecли oбязaтeльcтвo пoдлeжит иcпoлнeнию пo чacтям, тo в ипoтeчнoм дoгoвope пpoпиcывaют пepиoдичнocть и paзмep плaтeжeй, кoтopыe идyт нa пoгaшeниe зaдoлжeннocти.

✒ 3aлoгoдaтeль и зaлoгoдepжaтeль пoдaют coвмecтнoe зaявлeниe в opгaны Pocpeгиcтpaции.

✒ К зaявлeнию пpилaгaeтcя пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и выпиcoк.

✒ Пpoвepкa дoкyмeнтoв зaнимaeт oт 1 дня пpи элeктpoннoй peгиcтpaции cдeлки, 3 дня чepeз нoтapиyca, 5 днeй пpи пepeдaчe дoкyмeнтoв в pocpeecтp, 7-9 днeй пpи oфopмлeнии чepeз MФЦ.

✒ B cлyчae пoлoжитeльнoгo peшeния, в peгиcтpaциoннyю зaпиcь и нa дoгoвop ипoтeки внocитcя нaдпиcь ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa. Oтмeткa o гocpeгиcтpaции нeдвижимocти coдepжит: пoлнoe нaзвaниe гocyдapcтвeннoй cлyжбы, кoтopaя пpoвeлa peгиcтpaцию, дaтy, мecтo и нoмep peгиcтpaции. Дaнныe зaвepяютcя пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa и cкpeпляютcя пeчaтью.

Как банк использует закладную

Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.

Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.

Без согласования банк может:

1. Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
2. Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
3. Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.

Требования к оформлению

В договоре ипотеки указывается следующая информация:

• Предмет ипотеки;
• Оценочная стоимость предмета сделки;
• Размер и срок исполнения указанных в документе условий;
• Список правоустанавливающих бумаг от залогодателя;
• Прилагаются дополнительные документы.

Предмет ипотеки определяется в договоре путем указания его названия и точного адреса. Если это квартира или частный дом, указывается:

• Место нахождения (точный адрес);
• Общая жилая площадь;
• Количество комнат.

Дополнительно в соглашении описывается право на эту недвижимость и указывается лицо, которое зарегистрировало это право.

Существенными условиями договора ипотеки являются:

• Предмет ипотеки;
• Оценка жилой недвижимости. Оценка предмета не считается оценкой рыночной стоимости, ведь она заключается по соглашению сторон;
• Размер и срок исполнения обязательств;
• Право на владение недвижимостью;
• Другие условия в отношении предмета договора.

Оформление контракта ипотеки возможно только в присутствии сторон сделки.

Особенности предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья

Особенности установления порядка предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья регулируются «Правилами предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы» от 13 мая 2006 г. № 285 (в ред. постановления Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. № 821). B частности, уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства, а также выполнения в 2006 г. обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями — участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг., утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 августа 2002 г. № 638, при рождении (усыновлении) ребенка.

Осуществление общего руководства и контроля за реализацией подпрограммы производит государственный заказчик. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, участвующие в реализации подпрограммы, представляют ежеквартально государственному заказчику сведения о ходе ее реализации. Государственный заказчик обобщает эти сведения и представляет ежеквартально отчеты государственному заказчику — координатору Федеральной целевой программы «Жилище», рассчитанной на 2002—2010 гг., а также ежегодно информирует Правительство РФ о внесении предложений по совершенствованию реализации подпрограммы.

Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав Федеральной целевой программы «Жилище» (2002—2010 гг.), предусматривает создание системы государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в целях стимулирования и закрепления положительных тенденций в изменении демографической ситуации в Российской Федерации.

B начальный период проведения экономических реформ неоднократно подчеркивались важность учета демографического аспекта государственной политики в развитии экономики страны и необходимость оказания помощи молодым гражданам в решении их жилищных проблем. Однако до настоящего времени не удалось создать и внедрить в широком масштабе в практику субъектов Российской Федерации приемлемых экономических механизмов государственной поддержки молодых семей в целях обеспечения их жильем.

Документ, удостоверяющий право на получение социальной выплаты, — «свидетельство», которое не является ценной бумагой. Данное свидетельство выдается органом местного самоуправления, на основании решения которого молодая семья включена в список участников подпрограммы (приложение № 1). Изготовление бланков свидетельств осуществляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации за счет средств его бюджета, предусматриваемых на финансирование подпрограммы. Срок действия свидетельства составляет не более девяти месяцев с даты выдачи, указанной в свидетельстве.

Тарифы на залог квартиры

Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий.

Ипотека жилых помещений сегодня является для граждан Российской Федерации наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Залог недвижимого имущества (ипотека) как правовой институт вернулся в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29.05.1992г. Закона РФ «О залоге» № 2872-1^[1]. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного закона не содержалось конкретного механизма его функционирования, не было отдельного рассмотрения видов ипотеки в зависимости от ее объекта: ипотеки земельных участков, ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, ипотеки жилых домов и квартир.

Определенное внимание ипотеке было уделено в части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятой Государственной Думой 21.10.1994г. и вступившей в силу с 01.01.1995г.^[2] Гражданский кодекс Российской Федерации содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и называется — «Залог».

Между тем, Указом Президента Российской Федерации от 18.07.2008г. №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»^[3] в целях совершенствования законодательных основ рыночной экономики, правового обеспечения международных экономических и гуманитарных связей России и подготовки изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации принято предложение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства о разработке концепции развития гражданского законодательства России и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации.

На основании названного Указа Президента Российской Федерации решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009г. одобрена Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации^[4], которая была опубликована и прошла широкое обсуждение.

По итогам работы над исполнением Указа Президента Российской Федерации от 18.07.2008г. № 1108 принят Федеральный закон от 21.12.2013г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», которым изложен полностью в новой редакции § 3 «Залог» главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» части первой ГК РФ и признан утратившим силу Закон Российской Федерации от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залог»^[5].

Совершенствованию законодательства о залоге посвящен пункт 3.1 подраздела 3 «Обеспечение исполнения обязательств» раздела V Законодательство об обязательствах (общие положения)» Концепции развития гражданского законодательства России, в котором отмечалось, что следует привести в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации и между собой все действующие в России законодательные акты, регламентирующие отношения по залогу, рассматривая при этом Гражданский кодекс Российской Федерации как закон, закладывающий основу для регулирования всех соответствующих отношений.

В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства России в пояснительной записке к проекту Федерального закона от 21.12.2013г. № 367-ФЗ указывалось, что в данном законе существенно обновлены и детализированы правила о залоге, в связи, с чем Гражданский кодекс Российской Федерации должен обеспечить наиболее полное регулирование залоговых правоотношений, которое исключало бы действия иных самостоятельных законов о залоге, кроме Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ранее пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации содержал упоминание о специальном законодательном акте, регламентирующем вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в пункте 2 статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации было изложено шире, чем понятие ипотеки, изложенное в статье 42 Закона Российской Федерации «О залоге». В частности, в пункте 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации содержалось определение ипотеки, в статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации раскрывались требования, предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в пункте 2, содержала отсылку к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» как к акту, имеющему приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации^[6].

В период между вступлением в силу Закона Российской Федерации «О залоге» и введением в действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако в отсутствие полноценной специализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты не давали существенного импульса развитию ипотечных отношений^[7].

Указанные обстоятельства свидетельствовали о том, что отсутствие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно тормозило развитие ипотечного кредитования. В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая ничем однозначно не регламентированные формы. Сделки по жилищной ипотеке нередко строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. Недостатком данной схемы было то, что жильцы обязательно выписывались из квартиры, владелец получал около 60% минимальной стоимости жилья со сроком погашения в 3 — 4 месяца. Существенной была степень риска владельца квартиры: ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Кроме того, по существу, речь шла о притворной сделке, когда договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку^[8].

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят Государственной Думой 16.07.1998г. Закон содержит ряд отсылочных норм к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[9]. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит механизм, позволяющий гражданам России покупать жилье в кредит, и поэтому он имеет принципиальное значение для повышения надежности обеспечения кредитов, оптимизации оборота денежных средств, развития рынка недвижимости. Ипотеке жилых помещений и квартир в нем посвящена глава 8.

Следует отметить, что с момента вступления в силу указанный Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» неоднократно подвергался изменениям и дополнениям. В частности, Федеральным законом от 21.12.2013г. № 363-ФЗ в Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесены изменения, существенными из которых являются положения, касающиеся страхования заложенного имущества, страхования ответственности заемщика и страхования финансового риска кредитора, а также положения, касающиеся распределения суммы, вырученной от реализации заложенного имущества.

Законодателем предусмотрено две разновидности залога недвижимости – в силу закона и в силу договора. При залоге недвижимости (ипотеке) в силу закона заключается договор купли-продажи недвижимого имущества между продавцом — собственником имущества и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.

В договоре о залоге недвижимости (ипотеке) обязательно должны быть указаны: предмет залога; оценочная стоимость предмета залога; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; право, в силу которого имущество, являющееся предметом залога, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре залога указывается вид недвижимости, полный адрес, общая площадь. Оценочная стоимость предмета залога определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Если залог недвижимости обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре залога указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Указанные условия являются существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Немаловажным является при рассмотрении вопроса о заключении договора залога наличие либо отсутствие обязательного условия о заключении договора комплексного ипотечного страхования.

При ипотечном кредитовании заемщик, как правило, заключает договор страхования от следующих рисков: прекращения или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости; смерти и утраты трудоспособности заемщика; утраты и повреждения предмета залога в результате его физического уничтожения.

Указанный новый вид страхования — страхование ипотечных обязательств способствует доступности ипотеки жилых помещений, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту.

Страхование ипотечных обязательств существенно отличается от иных видов страхования: имущества, жизни и титула. Поскольку, во-первых, период действия договора страхования ответственности заемщика, как правило, длительный и равен сроку предоставления ипотечного кредита (до 25 лет). Во-вторых, риски для данного вида страхования распределены во времени неравномерно: «пик» приходится на 2 — 4 годы предоставления кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается^[37].

При оформлении залога недвижимости залогодатель вправе оформить закладную. Закладная — именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита.

Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Одним из показателей несовершенства ипотечного рынка в Российской Федерации является низкий удельный вес закладных ценных бумаг в общей массе заключенных ипотечных договоров. Главным достоинством этой ценной бумаги является то, что она удостоверяет права законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Таким образом, широкое использование закладных позволит дебюрократизировать документооборот в сфере ипотечного кредитования^[38].

Закладная как документ, состоит из нескольких разделов: информация о залогодателе и должнике, сведения о первоначальном залогодержателе, информация об обязательстве, обеспеченном ипотекой (основание возникновения, срок исполнения, сумма, остаток ссудной задолженности на дату составления закладной, проценты годовых, размер ежемесячного платежа), сведения о предмете ипотеки (местонахождение, название и описание, достаточное для идентификации, сведения об обременениях, подлежащих государственной регистрации, денежная оценка), сведения о государственной регистрации права, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и ипотеки; в закладной содержатся условия и порядок исполнения денежного обязательства, права и обязанности залогодателя и залогодержателя; отметки о смене владельца закладной; закладная скрепляется подписями должника и залогодателя, на ней ставятся подпись и печать государственного регистратора.

Залог недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Отказы в государственной регистрации ипотеки в большинстве случаев связаны с недостатками договоров (документов), за некоторыми исключениями. Объект недвижимости, приобретенный за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение объекта недвижимости, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на объект недвижимости.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение объекта недвижимости. Согласно последним изменениям законодательства об ипотеке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ранее действовавшая редакция пункта 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» иначе определяла момент возникновения ипотеки. Он различался в зависимости от основания возникновения ипотеки. Так, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникала с момента заключения этого договора, т.е. с момента государственной регистрации договора. А при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникала с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Также существенно изменился порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона. Теперь для регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, требуется подача заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, тогда как ранее для регистрации ипотеки в силу закона не требовалось отдельного заявления. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Представляется, что внесенное изменение в порядок регистрации ипотеки в силу закона не защищает права кредитора по обязательству, обеспечиваемому ипотекой в силу закона.

Что такое залог имущественных прав

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. В договоре залога права наряду с условиями, предусмотренными статьей 339 настоящего Кодекса, должны быть указаны обязательство, из которого вытекает закладываемое право, сведения о должнике залогодателя и сторона договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право.

В случае, если предметом залога является принадлежащее залогодателю право требовать уплаты денежной суммы, в договоре залога может быть указан размер этой суммы или порядок ее определения.

Если в договоре залога не указано, что подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право, остаются у залогодателя или передаются нотариусу на хранение, залогодатель обязан передать такие подлинники в срок, указанный в договоре залога, или, если договором указанный срок не установлен, в разумный срок залогодержателю по его требованию, предъявленному в письменной форме. Соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть предусмотрено, что документы передаются на хранение третьему лицу.

При залоге права, если иное не предусмотрено законом или договором, обязанности, предусмотренные статьей 343 настоящего Кодекса, возлагаются на сторону договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих заложенное право.

2. В случаях, если предметом залога является совокупность прав (требований) или будущее право (пункты 2 и 4 статьи 358.1), сведения об обязательстве, из которого вытекает закладываемое право, и о должнике залогодателя могут быть указаны в договоре общим образом, то есть посредством данных, позволяющих индивидуализировать закладываемые права и определить лиц, которые являются или на момент обращения взыскания на предмет залога будут являться должниками по этим правам.

Роль и перспективы ипотеки в России

Тщательный отбор заемщиков, устойчивые процентные ставки и обеспечение выполнения обязательств оформлением залоговой недвижимости сказывается и на развитии банковской системы в целом. Чем больше устойчивых ипотечных институтов в экономике, тем она стабильнее и эффективнее.

На дальнейшее плодотворное развитие ипотечной сферы могут оказать влияние:

• Дополнительные законодательные акты;
• Изменение налогового законодательства;
• Развитие строительных технологий и появление на рынке более доступного жилья;
• Государственное субсидирование жилищных кредитов;
• Секьюритизация ипотеки – когда банк становится единственным держателем обязательств и рисков по ипотечному долгу, может самостоятельно пытаться искать пути выхода из ситуации, когда заемщик не может или не хочет исполнить свои обязательства, в компетенции банковской организации – провести реструктуризацию кредита, либо перепродать долг целиком другой стороне;
• Выпуск ипотечных ценных бумаг – рефинансируемых долговых документов с определенной финансовой ценностью.

Как всегда ждем ваших вопросов в комментариях и будем благодарны за репост и лайк.

Договор ипотеки: предмет и стороны договора

Предмет договора ипотеки является одним из его существенных условий. Предмет можно определить через наименование и местонахождение имущества, и иное описание, позволяющее его идентифицировать, и т. д. В соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке предметом договора могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности (ангары, цеха). В качестве предмета ипотеки могут выступать квартиры и жилые дома или части квартир и жилых домов, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат. Также это могут быть дачи, садовые домики, гаражи и прочие сооружения потребительского назначения, незаконченное строительство, рассматриваемое как недвижимость, возводимая на отведенном земельном участке.

Сторонами по этому виду договора являются залогодатель и залогодержатель – заемщик и кредитор. В том случае, когда заемщиком выступает юридическое лицо, его учредительные документы не должны содержать условий, ограничивающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

Недвижимость в качестве залога

Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.

Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.

При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.

Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:

• необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
• оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
• зарегистрировать договор ипотеки.

После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.

Пакет документов, который для этого требуется, следующий:

• заявление обеих сторон;
• основной договор;
• квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
• закладная (если таковая имеется в наличии).

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости

ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

• из кредитного договора;
• договора займа;
• договора купли-продажи;
• договора аренды, подряда и т. д.
• причинения вреда.

Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

1. В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102.

Похожие записи:

• Когда идти на пенсию по новым правилам: таблица для мужчин и женщин
• КАК ПОЛУЧИТЬ КАРТУ ЖИТЕЛЯ ПОДМОСКОВЬЯ ВОЕННОМУ ПЕНСИОНЕРУ
• Как уехать на авто из Калининграда в Минск через Литву и вернуться