Правила и пошаговый алгоритм приватизации земли под многоквартирным домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила и пошаговый алгоритм приватизации земли под многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

Зачем нужна собственность на землю у дома

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.

Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией

Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.

Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.

Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы

Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.

Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:

Как оформить землю у многоквартирного дома в собственность

Чтобы зарегистрировать долевую собственность на землю под зданием, следует придерживаться определенной последовательности действий.

1. Участок нужно сформировать. Для этого организуют общее собрание владельцев недвижимости и выносят решение. Затем следует обратиться с соответствующим заявлением и протоколом собрания в районную или городскую администрацию. Сделать это может любой собственник МКД, как указано в ч. 3 ст. 16 Закона 189-ФЗ. Обычно формирование участков является обязанностью Департамента городского имущества. Сначала он проверяет, выполнено ли межевание квартала, в котором дом находится. Если процедура уже проведена, границы созданного участка утверждают на кадастровом плане. При этом проект планировки и межевания местности выносят на публичные слушания, в которых могут принимать участие собственники МКД. Они вправе вносить свои замечания и предложения, для утверждения проекта за него должны проголосовать большинство владельцев.
2. При отсутствии межевания данной территории, его необходимо провести.При этом определяют границы участка, его местоположение и площадь в соответствии с требованиями законодательства о земле и градостроительными нормами. Для оформления межевого плана следует обратиться к кадастровому инженеру. Он должен быть членом СРО, проверить это можно в реестре, который размещен на сайте регистрирующего органа. Межевой план можно сформировать в электронном виде и поместить в специальное хранилище. В этом случае получать бумажный вариант не нужно, поскольку регистрирующий орган имеет доступ к таким хранилищам.
3. Представить документы в Росреестр.

Постановка на кадастр и регистрация права общей долевой собственности

Чтобы поставить участок на кадастровый учет, нужно обратиться в кадастровую палату или в ближайший МФЦ. Через 10 рабочих дней вам выдадут кадастровый паспорт на оформленный земельный участок.

Затем нужно будет оформить право общей долевой собственности в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в Росреестр лично, подав документы в электронном виде на официальном сайте или посетив МФЦ.

Понадобятся:

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность заявителя + документ, подтверждающий полномочия заявителя (это протокол общего собрания, где принято соответствующее решение, нотариальная доверенность);
• постановление об утверждении схемы расположения участка, которое вам выдал муниципалитет;
• технический паспорт многоквартирного дома (можно взять в управляющей организации);
• кадастровый паспорт участка;
• квитанция об оплате госпошлины,
• протокол общего собрания собственников жилья с решениями об оформлении придомового земельного участка и о выделении долей в праве общей долевой собственности на участок;
• межевой план, который вам выдал кадастровый инженер,
• документы, подтверждающие право собственности на помещение — для всех собственников в МКД.

Преимущества и недостатки

Как и владельцы участков земли, собственники земельного участка под многоквартирным домом имеют как свои преимущества, так и недостатки.

Преимуществами являются:

• собственники могут полностью распоряжаться своей долей в согласии с остальными жильцами. Они могут ее передавать по арендным договорам другим жильцам с целью заработка.
• владельцы данного земельного участка могут самостоятельно принимать решение о создании дополнительный сооружений на территории данного участка, а также построении развлекательным приспособлений и так далее.

Из недостатков можно выделить следующие:

• получив право собственности, владельцы обязуются оплачивать налоги в казну;
• невозможным является личное распоряжение участком земли поскольку владелец состоит в коллективной собственности. Поэтому этот вид не подлежит продаже, обмену, дарованию или аренде другими физическими или юридическими лицами.

С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом?

Зачем нужна собственность на прилегающую к дому землю

Жильцы дома становятся полноправными владельцами земельного участка, следовательно, они могут им распоряжаться. Юристы отмечают, что права собственности на землю не ограничиваются. Они имеют право по общему решению и в соответствии с законом построить на участке дополнительное сооружение или передать его часть в аренду.

По словам Марии Литинецкой, владельцы квартир могут поделить между собой землю и организовать во дворе стоянку для автомобилей, снести или построить элементы благоустройства, оградить территорию дома, установить шлагбаум на въезде во двор или сдать часть участка в аренду. Кроме того, это позволит исключить точечную застройку в окрестностях дома, поскольку муниципалитет может отдать часть земли, находящейся в его собственности, под строительство, а это не в интересах жильцов.

Однако, кроме прав, у собственников помещений в МКД возникают и обязанности: в частности, им придется самостоятельно решать все вопросы, связанные с обслуживанием имущества (парковочные места, досуговые зоны, тротуары и дороги), добавляет эксперт.

Какие документы нужны

Согласно закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года и другими законодательными нормами, для государственной регистрации прав на землю под МКД нужны следующие документы:

• заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• удостоверяющие личность заявителя документы (заявление может подавать уполномоченное им лицо – тогда также потребуется доверенность, удостоверенная нотариусом);
• решение общего собрания владельцев помещений в МКД о формировании участка, на котором возведен дом;
• документы о формировании участка под МКД (межевой план и прочие;
• решение или протокол общего собрания владельцев помещений в МКД об определении долей земельного участка;
• правоустанавливающие документы, которые подтверждают наличие прав владельцев помещений в МКД, возникших до 31 января 1988 года.

Особенности определения и согласования

Границы территории многоквартирного дома отражаются в межевом плане придомовой территории многоквартирного дома на этапе получения разрешения на застройку. Если такого проекта не существует, границы участка определяются по фактическому пользованию. Конфигурация границ участка и его размеры утверждаются местной администрацией.

Для расчётов размера площади придомовой территории существует утверждённая на законодательном уровне формула. Согласно ей в территорию включается земля под самим строением, детские площади, парковочные и игровые зоны, места отдыха.

Точные границы участка определяются по нормам и требованиям градостроительного и земельного кодексов. Статья 36 ЗК определяет правила вычисления территории и конфигурации участка на основе красных линий границ с соседними участками и природными границами (при их наличии).

Согласно ФЗ 221 при межевании придомовой территории необходимо согласовывать её границы с владельцами строений на соседних участках, а также арендаторами смежных земель.

Конкретная планировка зон до межевания территории многоквартирного дома находится в ведении отделов архитектуры и градостроительства муниципалитета. После того, как будет проведено межевание, решения по использованию территории могут принимать собственники, путём принятия решения на общем собрании.

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

На какой земельный участок могут претендовать жители

Общим имуществом в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК являются: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом речь также идет о так называемой придомовой территории жилого дома. В частности, к придомовой территории относятся пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и вся та территория, за уборку которой платят жильцы этого дома на основании договора, заключаемого жильцами с управляющей компанией .

Расчет площади придомовой территории осуществляется согласно п. 3.4 Методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства РФ по земельной политике от 26 августа 1998 г. N 59 . Зачастую органы публичной власти стараются ограничить площадь придомой территории жилого дома. Следует отметить и тот факт, что после прохождения процедуры регистрации права общей долевой собственности и оформления прав на землю под многоквартирным домом возникает обязанностей граждан, прошедших такую процедуру, платить земельный налог и чем больше площадь земельного участка — тем больше налог на него. Может быть, именно поэтому россияне пока взвешивают все «за» и «против» и не торопятся оформлять свои права на земли под домами, в которых живут?

Возможные основания для отказа (анализ судебной практики)

— Отсутствие документов, предоставление которых необходимо

— Необоснованные заявленные собственниками помещений требования к границам и площади земельного участка

— Наличие прав третьих лиц на земельный участок, прекращение которых невозможно, и другие предусмотренные законодательством

— Выявление факта, что объект недвижимого имущества не является многоквартирным домом

— Земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, за исключение случая, если требуется изменение границ земельных участков под многоквартирными домами.

1) Кассационное Определение Пермского Краевого Суда от 27.12.2011г. по делу №33-13295-2011 (некорректность заявленной общей площади земельного участка, с указанием представления иного протокола общего собрания собственником помещения в многоквартирном доме без указания площади земельного участка, подлежащего формированию).

2) Девятый Арбитражный Апелляционный Суд Постановление от 4.06. 2012 г. от № 09 АП-12472/2012 (заявитель не предоставил документы для государственной регистрации права на земельный участок подтверждающий размер его доли в праве общей долевой собственности на земельный участок)

3) Постановление ФАС Московского Округа от 13.07.2011 № КГ-А40/6558-11 по делу № А40-71697

10-109-601 (Общество обратилось с заявление о государственной регистрации указанного права на общее имущество в многоквартирном доме, состоящим из земельного участка, в чем ему было отказано, поскольку в заявлении не был указан размер доли в праве общей долевой собственности)

4) Решение Арбитражного Суда г. Москва от 15.03.2012 по делу № А40-71697/10-109-601 (истец в обращении к ответчику не указал размер доли в праве общей долевой собственности)

5) Постановление Четвертого Арбитражного Апелляционного Суда от 27.08.2010г. по делу № А19-6674/2010 (ТСЖ не предоставило необходимых документов, кроме протокола общего собрания собственников, так же не был соблюден порядок прохождения документов необходимых для формирования земельного участка под многоквартирным домом)

Получите сведения по Публичной кадастровой карте

Удобнее всего узнать правовой статус с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра: вы получите однозначный отчёт от государственного органа о том, сформирован ли земельный участок под вашим многоквартирным домом.

Чтобы получить сведения, зайдите на страницу Публичной кадастровой карты, выберите свой город и введите адрес. Или, если у вы знаете координаты дома на географической карте, укажите их.

Найдя интересующий участок, кликните на него. Откроется окно, в котором будут собраны все доступные данные: точный адрес, площадь, кадастровая стоимость, форма собственности, юридический статус земельного участка и другие. Под статусом участка понимается его категория и вид разрешённого использования.

Эти данные нужно проверить, заказав выписку.

Кроме обращения к Публичной кадастровой карте есть ещё несколько способов узнать правовой статус земельного участка:

• запросить информацию в органах местного самоуправления,
• получить сведения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Сделать запрос может любой собственник помещений МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.

Если участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учёт, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как оформить землю под многоквартирным домом

Земли, на которых стоят многоквартирные дома, могут принадлежать либо государству, либо собственникам в виде общей долевой собственности. Если дом был построен после того, как в силу вступил настоящий Земельный кодекс, то владеют участком земли собственники квартир на правах общедолевой собственности. Владельцам недвижимости в домах, которые были построены раньше, придется при желании проходить процедуру оформления земли, так как чаще всего земельный участок принадлежат муниципалитету.

Оформить землю под многоквартирным домом любой желающий может по добровольному желанию, но никак не по принуждению. Другими словами собственники вправе самостоятельно решать, нужна ли им данная территория или нет. Главным условием для приватизации участка является добровольное решение, вынесенное на общем домовом собрании владельцев квартир в доме. В случае положительного решения администрация передает территорию в общедомовую собственность бесплатно.

Жильцы принимают решение об оформлении в собственность земельных участков, исходя из преимуществ и перспектив такого шага. Необходимо взвесить не только плюсы, но и минусы решения, узнать, как оформить землю правильно с юридической точки зрения. Если есть возможность, можно воспользоваться помощью опытного в данных вопросах юриста.

В чем преимущества оформления общедолевой собственности?

• Если местные власти решат осуществить по отношению к земле любые действия обременительного характера, им понадобится на это согласие собственников. Таким образом приобретение права собственности на территорию под жилыми помещениями является гарантированной защитой от любых действий, которые противоречат интересам жильцов.
• Также только собственники могут дать согласие на разработку проекта и строительство рядом с их домом различных сооружений, например, стоянок, небольших торговых точек, другого. Лица, которые населяют многоквартирный дом, сами могут определять все работы на своей территории.
• В то же время, проживающие в доме могут с выгодой использовать те преимущества, которые им дает собственность общедолевая на земельный участок. Если есть желание, они могут построить автостоянку для себя, парковку, спортивную или детскую площадку, благоустроить зону отдыха. Таким образом создавая для себя самые комфортные условия проживания.
• Еще одно выгодное использование права собственности на придомовую землю – сдача ее в аренду. Часть территории жильцы могут отдать арендатору, получая при этом прибыль. Деньги за аренду можно использовать для решения общедомовых проблем.
• Жилье многоквартирного дома с оформленной в собственность землей будут стоять дороже, это также важный фактор.

На данное время любые метры площади в пределах города являются большой ценностью для застройщиков, поэтому нужно защищать свой двор от лишних строений.

Наряду с преимуществами нужно учитывать и некоторые проблемы, которые может принести оформление земли под многоквартирным домом в собственность.

1. Следует настроиться на длительность процедуры, она может растянутся даже до года.
2. Потребуется потратить деньги на то, чтобы зарегистрировать участок.
3. Тот, кому принадлежит участок, обязан содержать его в чистоте и порядке, следить за благоустройством. Если не выполнять свои обязанности, можно получить штраф от государства.
4. Нельзя даже на собственной земле возводить сооружения, которые нарушают нормы градостроительства. Тем более запрещено это делать, если земля не оформлена.

Любой земельный участок, в том числе и под МКД, должен использоваться с учетом его целевого предназначения. При нарушении такого правила можно быть привлеченным к административной ответственности.

Похожие записи:

• ГИБДД предупредило о штрафах за шторки и каркасные сетки
• Льготы вдове пенсионера МВД и военнослужащего в 2023 году
• Как заполнять путевой лист при аренде автомобиля?