Признание права собственности на самовольную постройку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Зачем нужна легализация самостроя
-
Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
-
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.
Судебный способ признания права на самовольную постройку
Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:
- если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
- если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.
Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:
- Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
- Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
- Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.
Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Что нужно для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку?
Признать право собственности на самовольно возведённое строение в судебном порядке можно лишь при наличии следующих обстоятельств:
- Земельный участок, на котором возведено строение, должен принадлежать на праве собственности истцу.
- Постройка должна соответствовать установленным требованиям закона. Градостроительные нормы должны быть соблюдены.
- Самовольная постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан. Не должно возникнуть ситуации, что из-за неправильной конструкции крыши она вот-вот рухнет на проходящих рядом с домом людей.
- Не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Например, возведённый дом не должен заходить на участок соседа.
- Истец должен попытаться легализовать строение без суда, путём обращения в компетентные органы. Он может попытаться получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.
Признание права собственности на самовольную постройку
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Понятие и признаки самовольной постройки
Базовое понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. Это объект недвижимости (здание, сооружение или другое строение), обладающий хотя бы одним из нижеперечисленных качеств:
- земельный участок, на котором возведен объект, не был предоставлен застройщику в установленном порядке;
- разрешенное использование земли не допускает строительство на ней данного объекта;
- объект создан без получения на это необходимых разрешений;
- строительство проведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Упрощенная процедура оформления самостроя
В настоящее время некоторые виды построек можно оформить по упрощенной схеме (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Упрощенный (декларативный) порядок касается дачных домов на садовых участках, жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Для регистрации постройки в упрощенном порядке собственник земельного участка должен:
- обратиться к кадастровому инженеру и с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
- предоставить документы о правах на землю и технический план дома в органы регистрации.
Список документов для узаконивания самовольной постройки в суде:
исковое заявление;
документы, подтверждающие право собственности (другое право на земельный участок, на котором находится самовольно выстроенный объект);
документы, подтверждающие факт существования на участке самовольной постройки (акт обследования), документы из БТИ (комитет местного самоуправления);
документы, доказывающие, что с появлением на участке постройки не были нарушены правила землепользования и застройки, права и интересы третьих лиц, например, что при строительстве на земельном участке загородного дома не были затронуты границы соседнего участка (в качестве такого документа выступает заключение кадастрового инженера);
документы, подтверждающие, что постройка не представляет собой угрозы жизни и здоровью третьих лиц (акты обследования пожарного (МЧС) и санитарного (СЭС) надзора);
документы, являющиеся подтверждением того, что собственник обращался в администрацию за получением разрешения на строительство, и документ, свидетельствующий о результате этого обращения (например отказ в выдаче разрешения на строительство);
квитанция об уплате государственной пошлины;
копии искового заявления для ответчика и иных лиц.
Дополнительные документы
Чтобы исковое заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить значимыми документами и справками. Речь идет о:
- документах, которые подтверждают право владения, пользования и распоряжения земельным наделом;
- акт обследования или же справка из БТИ, где сказано, что на участке расположен самострой;
- документы, которые свидетельствуют об отсутствии угрозы для жизни людей и нарушений при возведении постройки. Это могут быть заключения соответствующих органов, осуществляющих пожарный, санитарный, архитектурный надзор;
- справки, акты, подтверждающие обращение владельца постройки за разрешением на ее возведение, а также результаты его рассмотрения, в том числе отрицательные (отказы);
- квитанция, которая доказывает, что госпошлина была перечислена;
- доверенность, если в суде от имени владельца будет выступать третье лицо (его представитель).
Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?
В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:
- снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
- снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
- переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.
Что такое самовольная постройка
Самовольной признается такой объект недвижимости, который подпадает хоть под один из следующих признаков:
- возведен на участке, который не был предоставлен лицу;
- возведен на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства. Не в принципе строительства, а именно построенного объекта. К примеру, на земельном участке для строительства индивидуального дома не может использоваться для возведения многоквартирного дома. И не только на дату начала строительства, но и на дату выявления постройки;
- объект возведен без получения необходимых по закону согласований и разрешений, если их получать обязательно на дату возведения постройки и на дату ее выявления
- объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм, если они были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Адвокат (юрист) по самовольной постройке
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает комплексную юридическую помощь гражданам и организациям по признанию прав собственности на самовольно возведенное строение.
Данная категория дел отличается своей сложностью, поэтому требует достаточных юридических знаний и практических навыков.
Юристы нашего Центра отвечают всем необходимым требованиям и предлагают:
- Бесплатную консультацию в офисе компании (выявление проблемы, способ решения)
- Помощь в подготовке досудебной документации (запросы, справки, заключения специалистов и т.п.)
- Подготовка искового заявления в суд
- Представление интересов клиента во всех судебных инстанциях
- Обжалование решения суда
- Помощь юриста на стадии исполнения решения суда
Следующим действием будет являться составление иска на признание права собственности на самовольную постройку. В тексте искового заявления стоит особо подчеркнуть следующие моменты:
- верность директива права, на основании которого собственник пользуется землей;
- детально обрисовать технический проект строительства, а еще показать вид постройки;
- указать, кто именно совершил постройку (самостоятельно или другое лицо);
- показать предпосылки, в соответствии с которыми постройка не может быть отнесена к категории самовольных;
- показать, собственно, что прецеденты, которые имеют все шансы помешать оформлению права собственности на здание, отсутствуют (то есть осуществлены все общепризнанные мерки, опасности для иных людей здание не несет, не находится на землях, на которые имеет право собственности третье лицо).
Дополнительно нужно указать, осуществлял ли собственник поиски мер по узакониванию объекта. Если да, то стоит отметить, что препятствовало осуществлению этого процесса. Ответчиком может выступить физ. или юр. лицо, которое осуществляло постройку или, при самостоятельном возведении, местные органы власти, к ведомству которых относится земля.
Самовольное строительство недвижимости в обход закона
Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.
Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».
Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.
Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить — не сносить же!
При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.
Теперь ситуация резко изменилась.
С одной стороны, законодатель предпринимает действия по упрощению процедуры предоставления земельных участков под строительство и получения разрешительной документации, вводя четкую регламентацию, ответственность органов и должностных лиц и сокращая сроки, с другой, ужесточает правила по самоволкам.
Последствия, определенные для лица, создавшего незаконную постройку
В ч. 2 ст. 222 Кодекса закрепляются правовые последствия, которые несет гражданин, осуществивший строительство объекта недвижимого имущества, нарушив при этом нормы действующего законодательства.
Лицо, построившее внезаконный объект, несет следующие правовые последствия:
- не приобретает имущественных прав на заново созданный объект имущества;
- обязан осуществить снос неузаконенного строения.
Первое последствие определяет, что у лица не возникает соответствующих прав, предусмотренных законом и возникающих с даты регистрации имущественного права, а именно – владения, пользования и распоряжения. Это означает, что гражданин, построивший незаконный объект, не имеет права его дарить, продавать, осуществлять сдачу в аренду или совершать прочие разновидности сделок.
Второе последствие устанавливает обязанность гражданина произвести снос недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, одним из двух способов:
- либо собственными силами;
- либо при помощи подрядных организаций за свой счет.
Какую постройку признают как самовольную?
Признаки СП:
- размещено на территории без документов, разрешающих строительство;
- создано без ведома собственника участка земли, на котором оно находится.
При этом, СП не может являться жилым строением.
Отличительными признаками СП являются:
- Расположение на участке, который не предназначен для строительства (узнать статус участка можно в документации на него).
- Размещение без предварительно полученной дозволяющей документации.
- Возведение с нарушением городских архитектурных и коммунальных требований.
Если строение соответствует хотя бы одному из вышеперечисленных условий, то оно обязательно признается несанкционированным.