Уведомление об окончании строительства на ИЖС и садоводстве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление об окончании строительства на ИЖС и садоводстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
В какой срок после окончания строительства подавать уведомление?
По закону уведомление подают не позднее 1 (одного) месяца после окончания строительства.
Основание: п. 16 статьи 55 ГрК РФ.
Пока в законодательстве и судебной практике нет разъяснений, какую дату считать окончанием строительства.
На мой взгляд, правильно привязывать дату окончания строительства к завершению работ по возведению капитального объекта.
Однако, застройщик всегда может сказать, что строительные работы закончились только вчера. Хотя на самом деле могло пройти больше времени.
Поэтому данный вопрос на сегодняшний день пока открытый.
Если есть соображения по этому поводу или официальные разъяснения, то пишите в комментариях. Буду вам признателен.
В любом случае, подать уведомление необходимо не позднее 1 месяца, как заказали технический план.
Напомню, техплан заказываем у кадастрового инженера.
Поправки в закон о регистрации недвижимости
В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.
С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.
Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.
Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.
Какие документы нужны для подачи уведомлений?
Если вы собираетесь строить дом на землях ИЖС или садовый дом, то нужно будет собрать два пакет документов. Один для уведомления перед началом строительства, и второй, когда здание уже будет готово.
До начала строительства или реконструкции:
- бланк уведомления, как его заполнить, расскажем ниже;
- паспорт владельца земли;
- документ, подтверждающий право собственности на участок, например, это может быть свидетельство или выписка из ЕГРН;
- может пригодиться правоустанавливающий документ, например, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи или договор дарения, то есть на основании чего вы получили землю;
- согласование с Культурным наследием, Роснедрами или Лесфондом, если земля находится на охраняемой территории;
- доверенность, если владелец обращается через представителя;
- межевой план, если его нет, то обязательно нужно провести межевание.
После окончания строительства:
- уведомление об окончании строительства или реконструкции, если вы серьезно перестраивали ваш дом;
- паспорт земельного участка;
- технический план;
- если обращается не сам владелец, а доверенное лицо, то нужна будет доверенность;
- соглашение о разделе дома, если владельцев несколько.
Порядок рассмотрения уведомлений
После того, как вы подадите уведомление о начале строительства частного или садового дома, у государственных органов есть семь рабочих дней, чтобы проверить их.
Важно! Если вы подаете документ через МФЦ, то срок может увеличиться еще на несколько дней, поскольку семидневный срок отсчитывается с момента, когда документы попадут на стол в профильный орган.
За это время сотрудники государственных органов будут проверять ваши документы и параметры будущего дома на соответствие общепринятым стандартам. Если вы забыли указать сведения или приложить нужные документы, то в течение трех рабочих дней вам вернут ваш пакет с указанием причины. У вас будет возможность собрать нужные бумаги и подать уведомлением снова.
Если все документы на месте и никак ошибок нет, то начнется порядок рассмотрения. При положительном ответе вам придет документ с довольно длинным названием «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке». Если ответ будет отрицательным – документ о несоответствии. О нем чуть ниже.
Важно! Сама подача уведомления не означает начала строительства. Вам нужно дождаться проверки документов и получить письменный ответ.
После этого у вас будет 10 лет, чтобы построить дом. По истечении этого срока документ будет недействителен и уведомление придется подавать снова, если вы не построите дом.
Если во время строительства какие-то параметры жилища поменяются, то нужно снова отправить уведомление.
После строительства дома нужно подать уведомление об окончании строительных работ. Причем сделать это нужно в течение месяца после завершения стройки. Ответа также нужно ждать семь рабочих дней. И затем подготовить технический план, чтобы поставить строение на кадастровый учет.
Куда подать уведомление
Документы о завершении строительства подают в местную администрацию, в тот же отдел, куда вы направляли уведомление о планируемых строительных работах. Как правило, это тот же самый орган, который выдает разрешения на строительство.
Подать документы можно разными способами:
- Через МФЦ. Все многофункциональные центры работают по экстерриториальному принципу. Вы можете обратиться в ближайший к вам МФЦ. Заявление будет направлено в нужный орган. Недостаток такого способа – потеря времени на посещение МФЦ.
- Почтовым отправлением. Все документы вы отправляете заказным письмом с уведомлением о вручении. Этот способ хорошо подходит в том случае, если вы живете далеко от района, где построен дом. Можно не тратить время на поездки в местную администрацию. Минус почтового отправления – затраты времени.
- Через госуслуги. Простой и удобный способ. Позволяет сэкономить время. Минус – могут возникнуть сложности при заполнении онлайн-формы заявления.
Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).
Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:
- расположено обособленно;
- в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
- предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
- неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.
Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.
✅ На какой срок выдается разрешение на строительство?
Возведение объекта капитального строительства требует оформлять разрешение – это акт органа местного самоуправления с одобрением проектной документации и параметров застройки земельного участка. Любое разрешение на строительство (РНС) выдается на определенный срок – его нужно чётко соблюдать.
Градостроительный Кодекс (п. 19 ст. 51 ГрК РФ) устанавливает следующие сроки:
- разрешение на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) выдается на 10 лет;
- срок, в соответствии с проектом организации работ – для коммерческих объектов, многоквартирных домов и т.д.
Если происходит смена владельца земли или объекта, срок действия разрешения на строительство сохраняется. Оформлять новый документ не требуется.
Летом 2018 года были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ. Теперь разрешения требуются лишь для многоэтажной, промышленной и коммерческой застройки. Жилые и садовые дома на землях ИЖС, ЛПХ исключены из состава объектов, на строительство которых требуется разрешение. Вместо этого действует более простой уведомительный порядок.
-
Обязательно подавайте уведомление о планируемом строительстве с запланированными параметрами дома.
-
Если вы не приложили какие-либо документы/ не указали информацию, вас попросят исправить несоответствия в течение 3 дней.
-
Дождитесь ответа по истечении 7 рабочих дней (пока будет вестись проверка).
-
Право на строительство дает получение уведомления о соответствии либо ненаправление уведомления о несоответствии.
-
Строить по согласованным параметрам можно в течение 10 лет.
-
Не позже, чем через месяц после завершения стройки нужно подать уведомление об окончании строительства. В течение 7 рабочих дней дом будет проверен.
-
При положительном решении дом будет поставлен на кадастровый учет и его можно оформить в собственность.
Стройка, семерка, тут
С нового года перед началом строительства или реконструкции дома нужно уведомить об этом орган местного самоуправления. В случае с дачными объединениями это может быть администрация конкретного района или муниципального образования, или поселковая администрация, в ведении которой находятся земля, на которой располагается садоводческое товарищество.
Раньше дачникам не нужно было сообщать местным властям о планируемом строительстве, но в августе были внесены поправки в Градостроительный кодекс. И теперь перед строительством садового дома нужно уведомить о своих планах местную администрацию. Для этого — заказным письмом, лично, через МФЦ или портал госуслуг — отправить уведомление о планируемом строительстве.
До 24 августа проходит общественное обсуждение семи форм уведомлений, связанных со строительством и реконструкцией объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, разработанных минстроем. Среди них — форма уведомления о планируемых строительстве или реконструкции; изменении параметров планируемого строительства или реконструкции; окончании работ.
В уведомлении будут указаны ФИО и адрес дачника, его паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, а также сведения о планируемых параметрах будущего дома.
Подведем итоги:
- После 3.08.2018 г. не требуется получение разрешения на снос дома. Вместо него необходимо направить в администрацию уведомление о начале и окончании работ.
- Снос объекта недвижимости может выполнять только подрядчик, являющийся индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
- Перед началом работ необходимо отключить дом от коммуникаций.
- Уведомление о сносе нужно отправить за 7 дней до проведения демонтажа.
- После окончания работ понадобится обратиться в Росреестр для снятия жилого строения с кадастрового учета.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Если получили уведомление о несоответствии
Напомним- уведомление о несоответствии может быть при начале строительства, и уже при регистрации дома. Если замечания относятся к оформлению- просто устраняете ошибки и подаете заново. Но если они касаются того, что уже изменить нельзя (площадь дома, его местоположение и т.д) после завершения строительства- дом могут посчитать самостроем. Поэтому старайтесь не отклоняться от тех характеристик, что указывали в Уведомлении о начале строительства.
Есть два варианта- могут отказать еще на стадии подачи документов или уже после их рассмотрения.
При подаче документов могут отказать, если обратилось ненадлежащее лицо, собраны не все документы или эти документы не соответствуют требованиям. Под последний пункт могут «подогнать» много отказов.
После рассмотрения документов могут отказать по причине несоответствия габаритов и других технико-экономических показателей возводимого или уже возведенного строения градостроительному кодексу.
Во всех этих случаях нужно или исправить недоработки или обратиться в суд для признания решения о несоответствии незаконным.
Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).
Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:
- расположено обособленно;
- в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
- предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
- неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.
Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.
Согласование строительства с Росрыболовстром
При согласовании строительства в водоохранной зоне будет учитываться этажность будущего строения и удалённость от водоёма. Во время подачи уведомления о согласовании важно указать планируемые способы водоотвода и водоснабжения дома. На таких участках в качестве канализации для очистки бытовых отходов владельцы предпочитают устанавливать септики (в зависимости от вида может дополнительно понадобится установка фильтров).
Например, есть устройство септика выгребная яма, из бетонных колец или септик-отстойник с почвенной доочисткой. Выбор устройства будет зависеть от характеристик участка и глубины залегания грунтовых вод. Если собственника заинтересует первый вариант, дополнительно потребуется указать способ вывоза веществ из выгребной ямы, например, с помощью вакуумной машины. В случае выбора септика с глубокой биологической очисткой вызов ассенизационной машины может не понадобится, так как степень обработки стока позволяет использовать очищенную воду для полива.
Устройство с глубокой биологической очисткой подходит для любого типа проживания (сезонного или постоянного), а также не требует утепления. Разбор этих вопросов требуется при разработке мероприятий по охране окружающей среды. Также разрабатываются меры, исключающие попадание отходов в водоём, указывается способ очистки земельного участка и регулярный вывоз строительного мусора в процессе работ и после. Подготовленная документация направляется в Росрыболовство для согласования, и в течение 30 дней владелец получит ответ.
Когда на уведомление возможен отказ
В некоторых ситуациях при начале строительства у застройщиков возникают сложности с получением согласования уведомления. Это вызвано различными нарушениями в процедуре, описанными в ч.10 ст.51.1 ГрК РФ, использовании земли не по назначению или несоблюдении требований к параметрам застройки.
Отказ последует при нарушении принятых параметров капитальной застройки, нарушении правил планировки территорий, несоблюдении правил использования земли. Аналогичные меры предусмотрены при нарушениях при проведении реконструкции объекта недвижимости.
Особенности передачи объекта
Законодательный акт №1732 (от 30.09.22) продлевает до 30.06.23 действие особых условий передачи готового объекта участникам долевого строительства.
В частности, продолжают действовать такие нормы, как:
- сроки передачи отдельной квартиры могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
- требования по уменьшению стоимости в случае возникновения дополнительных расходов у дольщика на устранение недостатков строительства должны быть удовлетворены в течение 10 дней;
- при нарушении дольщиком сроков внесения платежей, неустойка не начисляется;
- при расчете убытков согласно ФЗ № 214 (ст.10) убытки, нанесенные в этот период, не учитываются;
- в случае расторжения ДДУ ФЗ № 214 (ст.2, 6, 9) проценты не насчитываются;
- все финансовые санкции, которые должны быть применены к застройщику согласно этим пунктам, будут отсрочены на 30.06.23.
При этом, если с июня 2023 года будут опять внесены изменения в нормативные акты, регулирующие долевое строительство, то взыскание с застройщика может быть опять отсрочено.